土地活用ってそもそも、何のこと？
土地活用を簡単に言うと、例えばあなたの家族や両親が昔使っていた畑の土地があるけど今は全然使っていないとか、駐車場に使っていた空き地があるけど今は免許証を返納したので、ただの空き地になっている等、低利用・未利用地となっている遊休地があって、その土地を収益資産として有効活用するという事です。
土地活用には大きく分けて以下の2種類あります。
遊ばせている土地に、物件を建築して自分で利用する。（これも資産価値はありますからね）
遊ばせている土地を、利用者に貸して収益をあげる。
また、収益をあげる土地の有効活用には、単に物件を建築して利用者に貸すだけではなくて、いろんな方法があります。
例えば
- 賃貸住宅
- 賃貸オフィス
- 店舗
- コインパーキング
- 事業用定期借地
などなど、手法は何であれ、土地が軸となって、その土地を有効活用する事によって収益を上げることが出来れば、立派な土地活用になります。
これによる土地所有者のメリットは、当然ながら賃料収入や事業収入、さらには節税効果が生まれる点にあります。
とはいえ、土地の活用方法として種類がたくさんある事に加え、各分野において専門知識が必要なため、自分にあった土地の有効活用方法を見つけるのは簡単なことではありません。
土地オーナーが、一人で土地活用に関する専門知識を全て習得し、さらに自身の土地活用に活かすのは至難の業です。
実際は、各方面のプロフェッショナルにお願いするか、ファイナンシャルプランナーや、土地活用プランナーといった比較的新しい職種のコーディネーター的立場の人間に、サポートを依頼するのが一般的です。
とはいえ、そんなプロフェッショナルに依頼しても、土地活用に失敗する事例は少なくありません。
土地活用に失敗するという事は、以下のようなことを指します。
賃貸住宅を建てて、借主を探しているが、家賃設定を高くし過ぎた結果、借主が集まらない。
立地を甘く見ていたため、商業店舗にテナントが集まらない。
このような結果、あてにしていた家賃収入が得られず、建築資金の為に、銀行からの融資の返済が滞ってしまい、大失敗した土地オーナーもたくさんいます。
このことからわかるように、賃貸経営は、初期投資の大きな事業である事は間違いありません。
しかも、一度始めた投資は、途中プラン変更し辛い為、土地活用を始める前には、十分な土地活用計画が必要です。
土地活用計画に要する時間は、3か月以上が一般的です。
と感じる方もいるかもしれませんが、この計画がすなわち、
土地オーナーの10年・20年を作っていくことになるとすれば、当然ではないでしょうか。
土地活用に必要な知識ってどんなものがあるの？
土地活用に必要な知識は、例えば、以下のような知識です。
- マーケティングの知識
- スケジュール管理能力
- 建築に関する知識
- 業界の動向把握
- 事業収支管理
- 建物管理や運営ノウハウ
さらに具体的に言うと、土地オーナーの土地活用方法がアパート・マンション経営である場合、
- 設計事務所や建設会社
- 不動産会社
- 賃貸管理会社
等の専門家と連携していく必要があります。
こういった専門家の中でもさらに具体的に落とし込むと、
- 所有している土地に建設する際に測量士
- 登記関連で司法書士
- 法律関連が絡むと弁護士
- 事業収支や税金等の管理に税理士
など、専門家もさらに細分化されていくことにります。
これから土地の有効活用をして、収益資産化していこうと考えている方には、
と感じる方おられるかもしれません。
でもご安心ください。
当然、すべての専門知識をつける必要はないですし、
各専門家・業者はそれぞれ互いの信頼できる専門家や業者と既につながりがある場合がほとんどです。
土地オーナーが土地活用したいと思ったときに重要な点は以下の３点。
・広く浅く知識をつける。（土地活用に必要な全体像を描くこと。）
・信頼できるパートナーを見つける。（ここが一番重要。）
・しっかり土地活用計画・プランを練り上げる事。（パートナーと一緒に。）
この点を意識して、常に相談出来るパートナーがいるという事が重要です。
このように、土地活用では様々な専門家・企業の知識を借りながら、収益化の実現を目指していくことになります。
誰もが収益資産の構築を目指していますが、残念ながら、期待通りの収益が得られないケースもあり、返済が滞ったり、物件の修繕費や近隣トラブル等で苦労する土地オーナーもいるのが事実です。
これは、自身の所有している土地のスペックを過信してしまったり、パートナーや関連する専門家に十分に相談しなかった結果が招いたトラブルがほとんどです。
土地活用計画を立てる前に、まずは綿密な情報収集と、パートナー探しが重要です。
土地活用計画の専門家・パートナーを探す際のチェック項目
土地オーナーを繋ぐ人の見極めを失敗すると、思わぬトラブルを招いたり、最終的には収益化できず、本末転倒な結果になってしまいます。
それくらい、人や会社の見極めが大事という事ですね。
具体的にはこんな資質！要チェックだ！
- 粘り強い人
- 土地オーナーと、関係各所と両社の言い分を聞いたうえで、双方の気持ちになって問題解決に当たれること。
- 儲かる儲かるばかりではなく、しっかりリスク管理が出来て、それを伝達してくれること。
- 誠実で正直であること。
- 土地活用を取り巻く環境はめまぐるしく変わるため、常に好奇心をもち、センスを磨く努力をする方。
- マネーマネジメントが出来ないと、資金繰りや事業収支に影響する為、しっかりお金の計算ができること
- 様々なトラブルにも動じず、冷静に物事に当たれる事。当然、判断力、決断力は必要です。
- 長く付き合うことになるので、土地オーナーだけでなく、関係各所との人間関係を良好に構築出来る事。
- 土地活用に関連する経営や税務・法律に関してバランスよく知識を持っていること
- 法律や国・地方自治体の行政指導、土地に対する知識を向上させていること。
- オーナーの考え方や地域住民の感情に関心を持ち、聴く力が優れいていること。
聴くことが出来るかは意外に難しいもので、土地オーナーの悩んでいる事や、家族構成など、しっかりヒアリングしてくれ能力で、そのひとのいろんな事がわかるものです。
土地オーナーの悩みや要望の中には、収益重視や、相続対策だったり、税金対策だったり、はたまた、資産の継承だったりとあるものです。
こういったところを、親身になって聞いてくれて、さらに適切なアドバイスができる方であれば、問題ないでしょう。
もちろん、土地活用オーナーの要望が実現不可能な場合、その旨を説明してくれたうえで、代替プランを提案できるぐらいの姿勢も重要になってきます。
土地活用にパートナーは必須ですか？
説明しよう！どうしていまパートナーが求められているのか。
バブルまっさかりの時は、ビルを建てれば企業がはいり、店舗を建てればテナントが決まって、アパートを建てればすぐに入居者が入るといった、まさに入れ食い状態でした。
みんなご存知のように、バブル崩壊後はこういった無謀な土地活用方法に限界が訪れたわけです。
土地に物件を建てれば儲かるといったような日本の不動産神話はここに終焉を迎えました。どんな土地でも一律に値上がりするという異常事態は終了し、収益性の高い土地は値上がりし収益性の低い土地は値下がりする時代へと変化してきたんです。
結果、
- 正確に土地の収益性をシミュレーションできる能力が必要になったり、
- 収益性を最大化できる知識が必要になったり
- 入居者ニーズや、建物の知識、お金の知識等、あらゆる分野をカバーできる知識
が必要になってきたわけです。
・土地活用コンサルタントや
・ファイナンシャルプランナー、
・最近だと、土地活用プランナーもいるね
土地活用のアドバイスを出来そうな人という意味では、上記の職業や資格を持っているかはひとつの指標になります。
本サイトの役割
みんなの土地活用が成功するには、土地活用オーナーに寄り添ってくれるパートナーが重要と言いました。
土地活用・不動産達人は、本サイトがそんなパートナーになれれば素敵だと考えています。
また、そういった幅広い知識を、広く浅くでもよいから、土地活用オーナ自身が身に着けておくことは、とても強力な武器になると本サイトは考えます。
この為、自ら土地活用をされる方が、土地活用を実践するにあたって身に付けておくべき内容をジャンル別に紹介していきます。
この知識を得る事で土地活用オーナーの事業が成功する近道になると共に、パートナーに任せきりにしない資産家になれる事でしょう。
そういった意味で、必要な知識を身に付けておくことがとても大切です。
理想的な土地活用は、高収益を上げるだけではなくて、賃貸住宅を立てれば、そこに人が住むという事で街に活気が生まれ、店舗やオフィスを建てれば、そこを拠点に様々な経済活動が生まれる事で、近隣住宅や、町に大きな波及効果をもたらす、社会貢献性も高い事業であることもポイントです。
本サイトでは、土地活用・不動産達人 と
土地活用したいキャラ 
たちが、会話形式で土地活用に関するいろんな事を話しあう構成になっています。
土地活用をご検討の方は、土地活用・不動産達人のような最適なパートナーに出会える事を願っております。
土地活用・不動産達人と一緒に、土地活用に関する幅広い知識を付けて、よりよい社会を作っていきましょう！