不動産売却

「不動産売却」を検討する時期・タイミングはいつ?

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今回のテーマはズバリ、「売却」について。

これから住宅を購入する人や、購入したばかりの人にとって「売却はまだまだ遠い先のこと……」と思いがちですが、投資は売却することによって初めて損益が確定します。

ですから、購入した時点で売却のタイミングを意識することが大切。すぐに売却する予定がなくても、常に物件価格を把握しておくことも“デキる投資家”にとって重要な要素となります。

さらに、ここ数年は不動産価格が高騰していて、“空前の売り手市場”とも言われています。購入しにくい状況ではあるものの、別の角度から見れば、所有物件を売却することで失敗をリカバリーできる絶好のチャンスともいえます。

今回は、売却に対する考え方から売却の効果的なメソッド、売却後の利益を元に買い進める方法まで、有益な情報をたっぷりとお届けします!

相場を把握するコツは、定期的な査定にアリ!

すべての投資は、売却時に損益が確定します。それは不動産投資も同じ。

どれくらいの価格で売ることができるかを知ることは、投資の損益を理解する上でとても役に立ちます。

現時点において、売却する将来をイメージできない人もいるとは思いますが、売却査定を定期的に行い、“売れる金額”を知ること、つまり「相場を知ること」は、不動産投資家にとって非常に重要です。

もちろん、売却査定を行う段階では売却を前提としなくても構いません。
むしろ、「持ち切る」とか「〇年後に売る」といった具体的なビジョンを持たないほうがベターです。また、1年に1回程度のペースで査定に出すことをオススメします。

主な査定方法としては、ポータルサイトの利用や業者に直接相談することが挙げられます。

ポータルサイトを利用する場合

価格感を手軽に把握したい人は、収益不動産専門のポータルサイトにある「一括査定サービス」を利用するのも手です。物件の情報を打ち込むだけで、複数の会社から査定をしてもらうことができます。

【1棟物件の一括査定が可能なポータルサイト】

不動産業者に相談する場合

物件を購入した不動産業者に聞くのも一つの方法です。また、知り合いの投資家に信頼できる不動産業者を紹介してもらうのも良いでしょう。

一つの業者に絞らず、いろいろな不動産業者と付き合ってみると新しい発見があるかも知れません。

しかし、査定を行うにあたっては「収益不動産専門」の会社に頼むべきです。不動産業者と一口に言っても、それぞれ得意分野があります。

例えば、マイホームをメインに扱っている業者にとって、投資物件の売買はそれほど得意ではありません。そのような業者は住宅ローンしか知らず、投資用の融資を受けるとができないケースもあります。

また、限られた銀行としか取引のない不動産業者では買い手も限られてしまいます。できればたくさんの銀行とパイプのある不動産業者を選ぶようにしましょう。

【査定相談をしても良い不動産業者の特徴】

  • 物件を購入した業者
  • 投資家から紹介された信頼できる業者
  • 収益不動産専門、もしくは収益不動産に精通している業者
  • たくさんの銀行とパイプがある業者

売却時のことを考えると、物件を購入した不動産業者や、購入にまで至らずとも良い情報を提供してくれた不動産業者とは、物件購入後も良い関係を築いておくと良いでしょう。将来、物件を売却する際には必ず力になってくれます。

物件を高値で売るためにはどうしたらいいの?

では、実際に査定を行い、売買に強い不動産業者に売却をお願いするとします。その時に悩むのが、「1社に絞って依頼するか」か「多数の業者に売却を依頼するか」です。

それぞれのケースの特徴を見てみましょう。

1社に絞って依頼した場合

最大のメリットは、情報が外に出ないことです。

情報が外部に出回らないということは、情報自体に希少性が加わり価値も上がります。顧客との信頼関係がしっかり築けている不動産業者であれば未公開情報でも充分に売却が可能です。

良い情報は本当に買いたいお客さまだけに提案するのが効果的です。反対に、力の無い不動産業者(=顧客との信頼関係が築けていない業者)に依頼してしまうと、まず売れることはないでしょう。

それはつまり、「販売する能力がない=レインズ(不動産流通標準情報システム)に公開するしかない」ことを意味します。「レインズ」に掲載された段階で、あらゆる業者が取り扱いできる物件になり、その希少性は失われます。

どこにでもある情報と、1社しか取り扱っていない情報。どちらに価値があるかは一目了然ですよね?

多数の業者に売却を依頼した場合

多数の業者に依頼する場合、情報はたくさんの人の目に入ります。

情報の希少性は失われ、買い付けの取りまとめを売り主自身が行う手間も出てきます。

そのため、売却査定を複数の業者に頼むとしても、売却当初は1社に絞り、期限を付けて依頼することを推奨します。
そして、一定の期間の後、引き続きその業者にお任せするのか、それとも複数の業者にお願いしてみるかを改めて検討しても遅くはありません。

売却を依頼する場合、契約には2つのタイプがある!

売却を依頼する際の契約には「専任媒介契約」と「一般媒介契約」があります。

それぞれの違いも覚えておくと安心です。

専任媒介契約

  • 依頼した不動産業者との専任契約で、他社への依頼は不可
  • 他社の媒介により成約した際は違約金が発生
  • 本人が買い手を見つけた場合、営業経費などの費用を支払うケースもある
  • 2週間に1回以上、売主への状況報告が必要
  • 業者間情報ネットワーク「レインズ」への掲載が義務付けられている

一般媒介契約

  • 複数の不動産業者に買主を探してもらうことが可能
  • 複数社に依頼することで、各社のモチベーションが下がることも

このようにメリット、デメリットもありますが、きちんと説明を行ってくれる不動産業者を選択しましょう。
もちろん、実際は売主である投資家の考え方次第です。

ここでは、「一般媒介契約」で「レインズ」に載せないパターンを紹介しましょう。

ゆきぽよ
そのパターンで物件を売却する場合、どんな流れになるの?

基本的にはこのようなステップになります
達人

  1.  非公開情報ということで、各営業マンの顧客に情報を流す
  2.  1-2週間で売れなかった場合、メルマガで情報を拡散
  3.  その後、1カ月程度様子を見る
達人
“売れる物件”は、ほぼこの工程までで決まります
もし、その後の1カ月でも売れなかったらどうなるの?
ゆきぽよ
達人
その時は、売り主さんと再度戦略を練って、ポータルサイトに載せて情報公開するか、価格を再調整するかを検討します
やっぱり売れ残ると価格も下がってきちゃうのよね……
ゆきぽよ
達人
その通り。適正価格は売却期間にも左右されます。例えば、1億円で売りたいけれど売れない物件があるとします。短期での売却希望なら、8,000万円まで下げれば売ることが可能です。しかし、時間に余裕があれば8,500万円、9,000万円での売却も考えられます
素人の私たちだと、こういう価格設定が難しいのよ!
ゆきぽよ
達人
はい。このような提案は、収益不動産に特化した不動産業者でしかできません。くれぐれも損をしないように、業者選びは慎重に行いましょう

 

物件価格は、ある一定のラインよりも高いと誰も食いつきません。

しかし、それよりも低いと、誰もが「欲しい!」と手を挙げます。

そのボーダーラインを把握しているのは収益不動産専門の業者、それもお客さんとの密な信頼関係を築けている“強い業者”に限られます。

「値付け」の仕方と売却のタイミングを知る

人間って面白いですよね。

自分が購入する立場だとお買い得な物件にこだわっていても、いざ物件を売却する側になれば「とにかく高く売りたい!」と思ってしまいます。

しかし、スムーズな売却を実現するためには「適正な値段」を設定する必要があります。

融資に頼らないのであれば、単純に利回りで判断しても良いと思います。

しかし、融資を利用するのであれば、基本的にはキャッシュフローも含めて判断します。

キャッシュフローが多いほど、魅力的な物件ということになります。

また、地方の場合は、主要都市以外の郊外やマイナーな地域になると、より高い利回りを求められます。

【物件例】

  • 7大都市にあるRCマンション
  • 築浅で場所も良い物件
  • 利回り9.5%

金利の高い地方銀行の融資を受ける場合

利回りがH%あり、金利が4.5%、融資期間30年とすると、返済比率は60%程度。

ランニングコストが30%かかると仮定して、オーバーローンで借入したとすれば、キャッシュフローは10%くらいしか残りません。

金利の低い都銀の融資を受ける場合

金利1%前半、融資期間35年で借入すれば、返済比率40%を切ります。

キャッシュフローもきちんと出るため、人気物件になることが予想されます。

地方銀行と比較すると、同等のランニングコストがかかったとしても、キャッシュフローは30%ほど残ります。

同じような物件環境、価格帯であっても、これだけの差が出てしまうのです。

銀行の動向に敏感な不動産業者を選べ!

例えばですが、地方銀行の『S銀行』は、年収1,000万円以下の人でも1億円超の物件に融資を出していたとします。

ところが、ある年の10月から融資基準が変わり、年収1,000万円以上でないと融資が出せなくなりました

その情報を知った不動産業者は、融資が可能な9月いっぱいまでに物件を売却するようオーナーに説得したとします。

その後すぐに、タイミングよく希望通りの金額で売却できたため売却益も出て、返済が進み残債が減っていたこともあり、手元に残ったキャッシュは数千万円にも及びました。

一般的に、投資家のみなさんは短期譲渡税(個人の5年以内の売却益には39%の短期壌土税が発生する)にこだわり、「5年を持ちきったら売却しよう」と考える方が多数です。

しかし、融資基準が厳しくなれば、次の人に売りにくくなるのは当然です。そうなると税金を払ってでも「売ったほうが良かった」というケースも出てくるのです。

不動産業者は、常に銀行へ出入りしているため「この銀行の先行きはこうなるだろう」という“感触”がつかめます。

この話でも、当時『S銀行』が厳しくなりそうだという話は、情報収集能力の高い不動産業者には入っていることが多いです。

購入時に「金融機関の選択は重要!」という話をしていますが、売却時も同じです。

もちろん、ほかの銀行にも様々な動きがあります。

そういった動向を把握できるほどの情報に敏感な業者であれば、タイミングを上手に掴み、「有利な売却」を叶えることができるのです。

不動産(戸建て・マンション・土地等)の価格を60秒で知る方法。しかも簡単・無料なので気軽に使えます。

その不動産、「今!」が最も高く売れる時期なのを知っていましたか?

2020年のオリンピック後は、不動産価格の下落が起こることが予想されています。

実際に、売るのはともかくとして、どれくらいで売れるかをまずは確認したくありませんか?

めちゃくちゃ簡単な無料入力で、最先端AIが、不動産売却価格をしっかり査定してくれます!

そんなサービスがあります。無料不動産一括査定サービス「イエウール」です。

「イエウール」の凄いところは、【提携不動産会社が、なんと1700社で業界No.1】

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一括査定サイトで、提携不動産会社が少ないと何が問題なの?

町の不動産会社1社に、売却査定をすることは危険です。
必ず複数社に査定依頼をしないと、本当の相場は分かりません。

イエウールは、いわゆるその複数社への査定依頼を、一括で行える、一括査定サイトです。

つまり、一括査定サイトの提携不動産会社が少なければ、査定依頼する不動産会社が少なくなってしまうということです。
しかし、多ければ、多くの不動産会社からより高く売ってくれる不動産会社を選ぶことができるということになります。

さらに、提携不動産会社が多いから、大手不動産会社だけでなく、地元密着の不動産会社にも査定依頼をすることができます。
不動産会社は、大手だからといって不動産査定金額が高くなるということではありません。
地元密着に不動産会社だからこそ地域の不動産価格を熟知しています。
だからこそ、幅広く査定依頼ができる「イエウール」がオススメな理由です。

そんな「イエウール」ですが、ココもおすすめポイントです。

  • 不動産会社の担当者を厳しく審査!
    「イエウール」は、不動産会社の担当者1人1人を厳しく審査しているので、交渉力のある担当者に査定を依頼することができます。
    【審査項目】
    ・業界経験年数5年以上
    ・宅建士の資格保持
    ・レビューをもとにイエウール独自のロジックで「交渉力」を評価
  • 不動産査定依頼数も業界No.1
    不動産査定数依頼が業界No.1(2018年7月時点)で、多くの方に利用されているサービスということになります。
  • チャット風の査定依頼でとっても簡単!

最初に、売却したい物件種別を選んで、、、

あとは、所在地などの入力でナビゲートに従うだけ!

不動産一括査定サービスで、不動産会社の担当者まで審査をしているのは「イエウール」だけでした。

「不動産を高く売りたい」なら、利用しても良いかもしれませんよ!

  • この記事を書いた人
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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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