不動産売却

売却するタイミングは物件タイプによって違う!?4つの物件タイプを紹介!

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達人
不動産投資は「売却と再投資」のサイクルを繰り返すことで資産が増えていくものだと紹介したよね。
でも、物件タイプによって、どのくらいの期間保有し、売却するべきかは変わってくるんだよ。
そうなの!?
だいたい5年くらいのサイクルって言ってなかった?
ゆきぽよ
達人
そう紹介したけど、物件タイプによって売却と再投資のサイクル期間を変えた方がもっと資産を増やすことに繋がるんだよ。

「売却と再投資」のサイクルについて気になる方は先にこちらをお読みください!

サイクル
不動産投資は[売却と再投資」のサイクルを繰り返して資産が増えていくもの!

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売却時期の異なる物件タイプ4つ!

達人
全ての物件を5年くらいのサイクルで売却すればいいのではないよ。
物件タイプは4タイプあるから、タイプ別の特性と売却タイミングを紹介しよう。

4つの物件タイプは物件の購入金額(土地+建物)に占める建物分の割合によって決まります。

4つの物件タイプ

  1. バランス型・・・都市部の中古RC造マンション
  2. 短期インカム型・・・地方の中古RC造マンション
  3. 短期キャピタル型・・・都市部の新築木造アパート
  4. 節税効果型・・・地方の築古RC造マンション、都市部の区分マンション

基本となる物件のスペックを用意し、建物比率の設定を変えることによって、物件タイプ別に収支や税金をシミュレーションできます。

達人
4つの物件タイプ別に特性を紹介しよう。

4つの物件タイプの特性!

基本となる物件のスペックはコチラ

  • 構造:鉄筋コンクリート(RC)造
  • 耐用年数:30年
  • 月家賃収入:133万3333円(下落率5年ごとに2%)
  • 売買代金:2億円
  • 固定資産税:150万円
  • 運営経費:家賃収入の約20%
  • 売却価格:1年目売却利回り8%、以降毎年0.05%上昇
  • 借入前提条件:2億円フルローン、返済30年利率2%、表面8%
  1. バランス型:建物比率65%
  2. 短期インカム型:建物比率80%
  3. 短期キャピタル型:建物比率40%
  4. 節税効果型:建物比率80%(附属設備の比率30%(5年償却))

基本となる物件のスペックから、物件タイプのデットクロス(キャッシュフローが減っていくタイミング)発生までの期間や、キャッシュフローを紹介していきます。

① バランス型

バランス型の都市部の中古RC造マンションは建物比率65%で長期保有向きです。

バランス型の場合、建物比率65%で売買代金に占める土地の割合が大きく、減価償却できるのは、建物代金だけなので減価償却に伴う薄価の下がり方が緩やかになります。
デットクロスは25年目に発生する計算となります。
他の物件タイプよりもデットクロス発生までの期間が長く、都市部の物件のため家賃相場も高く、キャッシュフローがたまりやすいタイプと言えます。

保有期間

バランス型の物件は長期保有すべき

② 短期インカム型

短期インカム型の地方の中古RC造マンションは建物比率80%で短期売却向きです。

短期インカム型である地方の中古RC造マンションの場合、売買代金に占める建物の割合が土地よりも大きく、建物の規模も比較的大きいため、購入前半のキャッシュフローは年を追うごとに増えていきます
しかし、建物の割合が大きいため、減価償却に伴う簿価の下がり方が急になってしまいます。
早い段階で税金が増えるため、キャッシュフローがピークに達すると一気に減少する傾向にあります。

また、借入残高に比べて簿価の方が早く下がってしまい、バランスシートが悪化して債務超過となり、その後の融資が厳しくなることもあります。
長期保有した場合、売却価格は都市部と比較すると大きな差がついてしまうため、短期インカム型は、早期にキャッシュフローを貯めて、短期に売却することがオススメです。

保有期間

短期インカム型の物件は短期売却すべき

③ 短期キャピタル型

短期キャピタル型の都市部の新築木造アパートは建物比率40%で短期売却向きです。
短期キャピタル型である新築木造アパートは、都市部の土地に新しく建物規模は小さめで建築するもののため、建物比率は低くなります。

建物比率が低く減価償却も緩やかなため、キャッシュフローは他の物件タイプよりも少なくなります。
デットクロスの発生は、ローン金利の節税効果が無くなる13年目となります。
短期キャピタル型は、バランスシートが良く、売却益が安定していることから、5年くらいで売却すると売却益(キャピタルゲイン)が多く得られる可能性があります。

保有期間

短期キャピタル型の物件は短期売却すべき

④ 節税効果型

節税効果型の地方の築古RC造マンション、都市部の区分マンションは建物比率80%(附属設備の比率30%(5年償却))で長期保有と売却のバランス重要がです。

節税効果型は附属設備の比率を多めに取り、建物比率を大きくしているもので、短期的な減価償却を増やすことで節税をし、キャッシュフローを確保するものとなっています。
設備分を5年間で減価償却した場合、5年目までのキャッシュフローは合計で2400万円となり、他の物件タイプよりも多くなります。
減価償却とバランスシートの簿価も急に下がるため、短期で売却すると譲渡益が出過ぎて大きく課税されてしまい、税引後のキャッシュがマイナスになってしまうこともあります。
節税効果型では、短期的に多くのキャッシュフローを確保し、適切なタイミングで売却、キャッシュを確保することが大切です。

保有期間

節税効果型の物件は保有と売却のタイミングに注意すべき

時代に合わせて売却時期を見極める!

達人
資産を増大するためには、常に時代に合わせた物件の売却時期や運用を見極めることなんだよ。

不動産投資で資産を増大させようとするなら、各物件タイプの特性をうまく組み合わせることが重要になります。

例えば、都市部に短期キャピタル型の新築アパートを建て売却し、キャッシュを作って、バランス型の中古RC造マンションに投入するなど戦略立てて活用することが必要となります。

物件を購入する場合は、良い物件、悪い物件という判断だけでなく、投資スタイルや投資の方法なども見極め、物件購入時の建物の比率を変えたり、適切な売却のタイミングを考えたりが大切です。
売却する物件と保有する物件を見極めて、投資効率を上げて資産を増やしましょう。

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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