土地活用の基本

住宅金利の動向と賃貸ユーザーの意識の変化をアパート経営に活かす

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土地活用の前にチェックすべき様々な指標

住宅金利の動向をチェックする重要性

好景気と不況と金利をしっかり把握しておこう

土地活用と金融は密接に関連していて、自己資金だけでアパートを建てたり、投資用マンションを購入するケースは稀でしょう。

ほとんどの土地活用で多額の借り入れを行うため、金利の動向には注意を払う必要があります。

金利の水準は、好景気の時には資金需要が増えるため、金利は上昇し、不況時には金利は下降する事になります。これは一般サービスと同様に、金利にも需要と供給の原理が働いているためと考えられます。

その投資、メリットはある?

投資メリットがあるかないかの判断を金利で行う場合、・金利が低ければ預金メリットは低いですが、低利で融資を受けることが出来るので、投資家目線では投資を行いやすくなるので、投資のタイミングかもしれません。

海外投資家の目で見ると、金利の低い通貨を保有するメリットは少ないので、通貨の価値が下がるため、輸出が増え輸入が減る傾向にあります。

投資が活発になり、景気が上昇することもあり、この場合、投資対象として通貨が対象になるケースや、将来のインフレ率の上昇を見込んで、長期金利が上がる場合もあります。

バチェル
インフレ率って何?
経済というのは緩やかに上昇するインフレ(モノの値段が全体的に上がり、お金の価値が下がること)で成長するんだよ。この上昇率だね。
達人

インフレ率を求めるには、消費者物価指数を求めて、以下のように求めます。

2016年のインフレ率 = (2016年消費者物価指数 - 2015年の消費者物価指数) ÷ 2015年の消費者物価指数 × 100

このインフレ率が例えば1%の場合、年率1%の収益を確保しないと、現在の生活は維持できません。

バチェル
なるほど!単純に給料が上がっても、物価がそれ以上に高くなっていたら生活水準は下げないとだめになるってことか。
そう、よく気付いたね。 この場合、賃上げで1%以上確保するか、資産運用によって1%以上確保するかしかないよね。
達人
バチェル
すごく重要な指標なんだね!
うん。この点はとても重要な考え方だよ。
達人

逆に、金利が高くなると、預金のメリットが上がるんだけど、融資を受けて、投資にまわすリスクが上がるので、投資意欲は下がる傾向にあります。

海外の投資家からみると、金利の高い通貨を所有するメリットが高いので、通貨の価値が上がって輸出が減り、輸入が増える傾向になります。

金利の上昇は、加熱した景気を冷ます効果があります。

こういった景気動向等にはアンテナをしっかりはって指標や、海外情勢を把握しておくことをおすすめします。

消費者物価指数とは

消費者物価指数の推移は国民の豊かさに直結する重要な指標です。バブル崩壊後は物価が下がるデフレ経済に突入し、長い不況に苦しめられましたが、2013(平成25)年4月に発表された日銀の「異次元金融緩和政策」に代表されるアベノミクス効果によって景気回復が続きました。大胆な金融緩和による円安誘導が輸出企業を中心とする株高をもたらし、個人消費や住宅投資が回復してきています。マイナス金利政策の影響もあり、再び消費者物価指数が緩やかに上昇する見込みですが、まだ横ばい状態が継続しています。

短期金利と長期金利について理解しよう

金利は大きく短期金利と長期金利に分けられます。

1年未満の貸し出しに対する金利を「短期金利」といい、銀行預金利率の目安になっています。
1年以上の貸し出しに対する金利は「長期金利」といいます。
長期金利は、新規発行10年物国債の利回りなどが指標となり、長期固定金利の住宅ローンや企業融資における金利の目安にもなっています。

長期金利は、変動リスクがあるために、短期金利より高くなっていることが多く、未来の物価変動や景況などに影響を与える事になっています。

賃貸アパートを建設して土地活用するには絶好の機会

この金利が経済活動や将来の見通しに深く関係している以上、日本の現状を把握しておくことも重要です。

日本社会は、

メモ

・輸出型産業の不振
・個人消費の低迷
・巨額の財政赤字
・少子高齢化

といった大きな問題を抱えています。

また、今後の消費税等の増税まで考えると、低金利政策はしばらく続くとみられます。

公定歩合は日本銀行が民間銀行へ貸し付けを行うとき適用される基準金利で、この操作で金融政策を行うことができました。

その公定歩合は、
1995年平成7年1月に1.0%、
1995年平成7年9月に0.5%
2001年平成13年9月に0.1%
2008年平成20年に0.3%
となっています。

その後、2016年平成28年1月、日本銀行はマイナス0.1%の金利の適用決定し、長期金利が大幅に低下しました。
さらに、マイナス金利政策を維持した上で、10年物国債利回りを0%程度にする金融緩和政策を発表しました。

現在の金利水準は、かつてないほどの史上最低であり、土地活用によるアパート経営のための、建設費用の借り入れ等、投資タイミングとしては絶好のタイミングといえます。

土地活用オーナーは、今からでも節税対策をしよう

日本の現状は、2017年平成29年度の国家予算は97兆4千億円に対して、税金等の収入は57兆7千億円しかありません。その他の収入5兆3千億円を足しても大幅に足りないため、不足分の34兆3千億円は赤字国債で賄われました。

バチェル
借金して生活しているってこと?
そうだね。2017年だけではんく、毎年同じように生活費の半分を借金に頼っているんだよ。
達人
バチェル
やばいね・・・。
そうだね。バチェルなら、どうやって改善する?
達人
バチェル
生活予算に対して、まったく収入が足りてないわけだから、税金を上げて、収入を増やすなー。
その通りだね。国は消費税を8%から10%へ引き上げていくつもりで、 何度か延期はしたけど、2019年10月に実施する予定だよ。
達人
バチェル
高いねぇ・・・。

現在、国と地方の長期債務残高は増加の一途で、深刻な状態が続いています。

国家予算の恒常的な赤字は必ず増税に結びつくものです。反面、法人税は国際社会の競争激化に伴い、減税の傾向にあるので、個人の相続税や富裕層への所得税増税となる事が予想できます。

土地活用オーナーは、節税の対策を今のうちから実施していく必要があり、よい税理士を見つけることはとても重要になってきます。

住まいに関する社会の変化を土地活用のヒントに

人口減少と、単身世帯の増加時代に求められる賃貸住宅とは

皆さんご存知のように、日本の人口は減少傾向にあって、ピーク時の1億2,806万人から、2050年平成62年には、9,708万人へと24.2%も減少すると予測されています。

さらに、夫婦と子供の世帯は、1500万世帯から750万世帯に半減すると予測されています。
まさしく少子高齢化社会であり、賃貸住宅の、メイン客層である若年層が大幅に減少していく傾向にあり、65歳以上の高齢者は、2,924万人で、3,768万人と1.29倍に増加していくと予測されています。

つまり、10人に4人が65歳以上の高齢者、4人に1人が75歳以上という「超高齢化社会」が待っています。

また、夫婦だけで子供がいない世帯は、446万世帯から、780万世帯へと、1.75倍に増加すると予測されています。

このような傾向は、土地活用でアパート経営を考えている場合、どのようなヒントにすべきでしょうか。

達人
バチェルは、どう考える?
やっぱり、一人で暮らす人が多くなりそうだから、アパートなら多少狭くても良いかもなぁ。
バチェル
達人
うん。しっかりヒントにして、アイデアに変えているね。

高齢者が増え、家族構成に変化があることで、単身者用の住宅、高齢者用の福祉系住宅、つまりコンパクトな部屋の需要が増加していくと予想できます。

こういった時代の変化にこたえられる賃貸住宅を提供出来れば、とても有望な土地活用の一つにもなるはずです。

所得の減少をふまえ、賃料設定を含め収支計画はしっかり

国税庁が毎年発表している「民間給与実態統計調査」によると、バブル崩壊直後の平均給与は年間455万円でした。その後、17年の間、406万円と10.8%も減っています。2016年平成28年では、422万円と微増となっています。

住宅購入の中心世代の年収推移も下降傾向にあり、当然家賃に回す予算も年々減少してきています。

長期的には、家賃は下落していく傾向にあり、その中で賃料の変化をしっかり設定した事業収支計画をたててシミュレーションしておくことが、リスクマネジメントになります。

入居者のニーズにマッチした賃貸住宅は、入居者の増加につながります。

民間賃貸住宅を含めた住宅市場動向の参考になる平成28年度住宅市場動向調査報告書では入居者がその賃貸住宅を選んだ理由として、

賃貸住宅を選んだ理由

【家賃が適切だったから】 55.7%
【住宅の立地環境が良かったから】 47.7%、
【住宅のデザイン・広さ。設備等が良かったから】 34.0%

となっています。

設備等に関する選択理由では、

賃貸住宅設備等に関する選択理由

【間取り・部屋数が適当だから」 71.6%
【住宅の広さが十分だから】 58.5%

「適切な家賃と問取り」を求めるという、費用対効果を重視する堅実な入居者が多いことが分かります。
これは、先ほどの所得の減少という背景が関係があるかもしれません。

入居者の状況が悪くなれば、賃貸住宅経営にもマイナスの影響が表れます。
敷金、礼金、更新料などについては、借り手の事情を反映してか、「なし」の回答が増えています。
特に、礼金については、「なし」との回答が49.9%とほぼ半数を占めました。

所得の減少といった環境変化は土地活用オーナーの努力ではどうすることもできません。
しかし、【満室経営】を実現することでこういった状況に対応することは可能だと考えます。

設備的な充実はしっかり行ったうえで、同じ価格帯のライバル物件よりも、より魅力的な物件にする努力は必要不可欠です。
そういった中で、こういった消費者ニーズの把握をして長期的な計画に反映することも考えましょう。

今後、住宅の建設数は増えていく?減っていく?

1989年平成元年には暦年ベースで166万戸に達した新築住宅着工戸数も、2009年平成21年には史上最低の約79万戸となり、ピーク時の半分以下に落ち込みました。

消費税8%アップヘの駆け込み需要、相続税引き上げ対策としての貸家着工などで、2017年平成29年には約97万戸まで回復しました。

今後は、全国的にみても人口・世帯数ともに減少していくのが基調であるため、住宅建設数は徐々に減少していく傾向にあります。

都市部への人口集中は、しばらく継続すると思われ、首都圏・大都市圏の住宅の需要は横ばいと考えられています。

建設業者が倒産したらお金は戻ってくるの?しっかりリスクマネジメントを。

マンション・アパートなどの賃貸住宅を建設する場合には、建設工事の進捗に応じて契約金・着工金・上棟金等の中間金を建設業者に支払うことが一般的です。

さて、建設業者が倒産すると、この支払ったお金はどうなるでしょうか?

バチェル
やっぱり返ってこないのかな。。。
そうだね。現実は支払い済みの金銭はほとんど戻ってくることがなくて、建設工事もストップしてしまうね。
達人
バチェル
ぐえー悲惨だね。
バブル崩壊時はたくさんこういったことが起きたんだよ。
達人

建設業者と請負契約を締結するときは、その会社の財務状況などの信用調査を十分に行うことが重要です。業界に通じている専門家が間に入り、必要に応じて信用調査会社などに調査を依頼することをお勧めします。

全国的に、建設業者の倒産率は落ちついていますが、大きなお金を支払うことになるわけですから、万が一に備えて、慎重に建設業者を選択するようにしましょう

賃貸住宅に長く住む意識変化「仮住まい」ではなくなった。

賃貸住宅は仮住まいであり、将来は一戸建て住宅に住みたいと考える人が多くいました。
最近では賃貸住宅への永住意識が高まっていることは、アパート経営で土地活用を考えている方には朗報でしょう。

少子化という日本の状況は、マイナス要素ですが、積極的に賃貸住宅を選ぶという方々の増加はプラス要素です。

2割強の方々が賃貸派と言われています。この理由は、デフレ経済下で地価が下がり続けているため購入は得ではないというものがほとんど。

また、ライフスタイルの変化に合わせて住居を変えたいという人や、特に若い世代では住宅ローンにしばられたくないといった意識も見られます。

『持ち家が』がゴールという考え方は、徐々に薄れてきていると考えてよいでしょう。

若者ばかりではなく、高齢者の中でも、自宅老朽化や、夫婦2人でコンパクトな賃貸住宅に住みたい層もふえつつあります。

こうした日本人の住宅への意識が徐々に変化は、アパート経営・マンション経営を検討中の土地活用オーナーにとっては好材料です。

みんなの、賃貸住宅に求める安全はどんなもの?

2011年平成23年の東日本大震災は、日本人の住宅の購入意識にも大きな影響を与えました。

当然、耐震性への意識は大きくなり、耐震・制震・免震技術の興味は大きくなっています。

これからの賃貸住宅は、地震や津波、洪水といった自然災害への対策も十分に検討しておくことが求められます。
当然、建物の性能だけではなく、災害時でも、電気・水道・通信といった生活インフラをどのように確保するかも、これからの賃貸住宅では検討が求められる事になります。

賃貸住宅を探す際は、家賃と鉄道路線、最寄り駅からの時間が最も重要視され、この傾向は今もほとんど変化がありませんし、今後もしばらくは変わらないでしょう。

ただ、キッチンやお風呂、 トイレなどの設備・仕様を重視する割合が大幅に増加しています。

今までの賃貸住宅では考えられなかったような設備、追い焚き機能付浴室、システムキッチン、浴室換気乾燥機、床暖房などが上位にランキングされているのは、「長く快適に賃貸住宅に住みたいユーザー」が増えていることだろうと考えられます。

こういった中、高齢者に向けた、手すりや、入りやすい浴槽、車いすで通行ができる廊下、段差のない屋内等、バリアフリー設備がある住宅は48.7%も増えてきています。

東日本震災を契機にして太陽光発電電力の固定買い取り制度がスタートしたこともあり、太陽光発電システムを備えた住宅は2013年平成25年時点には156万戸を突破しましたが、全住宅の中で占める比率は3.0%、借家に限れば0.5%とまだまだ低い数値となっています。

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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