土地活用の基本

土地活用の種類紹介 主なハウスメーカーの土地活用ラインナップも。

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いろんな土地活用の種類と方法

土地活用方法にはいろんな種類があります。

もりもり
私は、賃貸アパートを建設して、収益を得たい!
・・・。そんな風に、決めてかかるんじゃなくて、いろんな選択肢を一通り検討してみてから、自分と自分の土地にあった収益化を検討するのがいいんじゃないでしょうか?
達人
もりもり
なるほど、その通りですね!

土地活用方法には、アパート経営・マンション経営の【住宅系土地活用】と、スーパーや、コンビニ等の【店舗系土地活用】以外にも、時代の流れに合わせて、新しい土地活用方法が次々と誕生しています。

具体的に見てみましょう。

土地活用方法と、具体例一覧

土地活用の方法としては、賃貸アパート経営とや店舗経営の土地活用方法は、一般的だけど、他にもこんな土地活用方法があるよ!!土地活用方法を決めてかからず、まずはいろんな可能性を探ることが重要だ!

 土地活用方法   土地活用具体例 
住宅系土地活用 賃貸アパート・賃貸マンション・シェアハウス・賃貸併用住宅 等
オフィス系土地活用 一般ビル・複合商業ビル・コワーキングスペース・SOHOオフィス・レンタルオフィス 等
店舗系土地活用 小型スーパー・ショッピングセンター・コンビニエンスストア・飲食店・レストラン 等
カルチャー・ホテル系土地活用 ビジネスホテル・スポーツクラブ 等
介護・福祉系土地活用 病院・サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)・グループホーム・保育所・保育施設 等
倉庫・物流系土地活用 物流センター・物流倉庫・倉庫

土地活用のコンセプトを決めよう

土地活用対象地をマーケティング調査で歩く際には、こんな風にイメージしてみましょう。

敷地のチェック項目

例えば、ハウスメーカーでは平坦な敷地に建てる家を想定した商品が多いので、高低差のある土地に建てる場合はどうしても擁壁・造成を作って平坦な土地を作ってからということになりがちで、見積もり額が変わって
きます。このように重要なポイントを以下にピックアップしました。

ココがポイント

・土地の境界線
・土地の高低差
・境界にある塀や壁の所有者

道路のチェック項目

建設工事見積りの際の費用にも大きく影響を与える為、対象の土地周辺の道路は以下のようにチェックしましょう。

ココがポイント

・道路幅は何メートルあるか
・大型ダンプは入れるか
・4トントラックは入れるか
・電信柱や電線の場所が工事に影響するか
・通学路になっていないか(ガードマンの人件費を考慮する必要があります)

建物のイメージ

周辺のマーケティング調査の結果、実際に建設するイメージは以下のように行いましょう。

ココがポイント

・低層住宅を建てた場合
・高層住宅を建てた場合
・駐車場の有無
・街路樹となる草木を植えるか
・モダンか和風デザインが合うか
・店舗は成立するか

このようにマーケティング調査すると、土地活用方法についてイメージが湧きやすくなります。

土地活用方法がなんとなくイメージ出来たら、物件コンセプトを考えよう

土地活用方法をここでは仮に、以下のようにイメージしたとします。

住宅地周辺には、大学や、専門学校が多く、比較的単身者向けの物件が多かった


低層型単身者向けアパート

学校の中には、名門と呼べる小学校や中学校もあった


ファミリー向け、中層型鉄筋コンクリートマンション

昔ながらの商店もあり、比較的ご年配の方々でにぎわっていた


介護・福祉系のサービス付き高齢者向け住宅(サ高住)、有料老人ホーム

続いて、各物件のコンセプトについて吟味します。

低層型単身者向けアパート

ハウスメーカーの土地活用商品でも比較的ローコスト系の商品が合いそうなので、そこから選択しようか。

ファミリー向け、中層型鉄筋コンクリートマンション

3階から9階建てまでで、賃貸住宅のみならず、ご自宅・店舗との併用も検討出来そうだ。
ハウスメーカー系の土地活用商品ラインナップでも検討の余地がありそう。

介護・福祉系のサービス付き高齢者向け住宅(サ高住)、有料老人ホーム

最寄駅から少し歩くので、住宅というよりは、介護・福祉系が合いそうだ。介護施設は特殊なので、借り手となる介護施設が望む仕様で建物を建築する【建て貸し】も良いだろう。

こういった形でコンセプトを挙げていき、実際にハウスメーカーのホームページや、仲介業者のホームページを材料としてピックアップしておきましょう。

主なハウスメーカーと土地活用ラインナップ

ハウスメーカー名 URL
アキュラホーム 参考http://www.aqura.co.jp/product/chintai/plan.html
エス・バイ・エル 参考http://www.sxl.co.jp/products/apart/st_louer/index.html
パナソニックホームズ 参考https://www.sanyohomes.co.jp/shisan/
スウェーデンハウス 参考https://www.swedenhouse.co.jp/voice/rent/
住友不動産 参考http://www.j-urban.jp/apartment/
住友林業 参考https://sfc.jp/tochikatsu/lineup/
セキスイハイム 参考http://www.43up.jp/
積水ハウス 参考http://shm-keiei.com/
大成建設 参考http://www.taisei.co.jp/sumai/tochi/
大和ハウス工業 参考https://www.daiwahouse.co.jp/tochikatsu/
東急ホーム 参考https://www.millcreek.jp/lineup/lease/
トヨタホーム 参考http://www.toyotahome.co.jp/chintai/
日本ハウスHD 参考https://www.nihonhouse-hd.co.jp/assets/
パナホーム 参考https://homes.panasonic.com/neos/
ヘーベルハウス 参考https://www.asahi-kasei.co.jp/maison/index.html/
ミサワホーム 参考http://www.misawa.co.jp/totikatuyo/
三井ホーム 参考http://www.mitsuihome.co.jp/areasite/consulting/
三菱地所ホーム 参考https://www.mitsubishi-home.com/land-utilization/

 

事業収支を計算しよう

コンセプトが確定したら、最も重要な収支を試算です。

事業収支を算出する場合、敷地坪数から、建ぺい率・容積率を考慮して、その建築物には、何戸分の部屋が出来るかシミュレーションするわけです。

例えば敷地面積が30坪の場合で、建ぺい率60%、容積率200%とした場合の建物の大きさは上限は、建築面積は18坪(約60㎡、共用部を含む)、延床面積は60坪(約198㎡)になります。

この条件の土地に2階建ての低層型単身者向けアパートを建てた場合は、1K(約25㎡)の間取りなら、1フロアに2部屋取れる計算になります。

結果、2戸 × 2階=4戸分の賃貸アパートができます。
このアパート1戸あたりの月額賃料を、5万円設定した場合、5万円×4戸×12ヶ月 =240万円が年間収益となるわけです。

達人
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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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