土地活用の基本

建築費と賃料収入から事業採算性をチェック 表面利回り計算でシミュレーションしよう

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自分の土地活用の希望をしっかりイメージしよう

土地活用を成功させるには、自分の希望を整理することが重要です。

土地活用にはたくさんのパートナーが絡んできます。
こういったパートナーにスムーズに伝達できるように、簡単に自身のプロフィールから、希望内容までをまとめておくといいでしょう。

ゆきぽよ
どんなことをまとめておけばいいの?
そうだね、例えば、自己資金はいくらだとか、家族構成はこうですとか、そういった事だね。とても大事な情報なので当然信頼できる方にだけ伝達するようにしよう。
達人

具体的には以下の内容をまとめておくと、スムーズだよ。

ポイント

・自己資金
・金融機関に対する信用度
・建築費・総事業費・借入可能な金額の見込み
・事業に対する金銭感覚
・建物の構造
・投資額のイメージ ・住宅系か店舗系・商業系か
・入居者やテナントのイメージ
・マーケティング調査ではわからない、土地オーナーだけが知ってる地域特性
・本音の部分での土地活用の目的
・建物のイメージ
ゆきぽよ
うわー。結構まとめておくのも大変だね。
その通り、土地活用は、事業性がとても高くて、当然、失敗はあってはいけないことだからね、自分の描いている夢や理想だけではなく、しっかり現実を把握することも重要だよ。
達人

また、この点をしっかりまとめておいて、様々な土地活用のパートナーに伝達する際にスムーズなだけではなく、土地活用オーナーの熱意が伝わりやすくなるので、パートナーがより積極的になってくれるメリットもあるでしょう。

もちろん、右も左もわからない土地活用オーナーに、親身に接してくれて情熱をもって事に当たってくれるパートナーが最適です。

しかしながら、こちらが熱意を持たなくていいわけではありません。
しっかり土地活用オーナー自身も熱意をもって、パートナーに接することは、ビジネスの基本でしょう。

土地活用オーナーと、土地活用パートナーは、互いにお客様ではないので、「お客様は神様だ。」の感覚は捨てることが重要です。

しっかりビジネス・事業として、取り組むパートナーとして、接することが大事です。

ゆきぽよ
なるほどー深い!
日本の、「おもてなしの心」はとても素敵だけど、おもてなしに慣れてしまってはいけないと思うんだ。事業性をもった賃貸アパートを建設するのではれば、逆にサービス提供者側だからね。土地活用オーナー自身が、おもてなしする側だという認識を忘れずにいたいね。
達人
ゆきぽよ
はい!

また、自分の理想の土地活用を計画しておくことは重要と既に伝えましたが、その計画を、様々な専門家に開示していくことになります。

「この地域は高齢者が多くなるので、高齢者施設を作りたい」
「若者に人気の街だから、シェアハウスを建てたい」

具体的に要望を提示したのち、専門家によるマーケティングを実施することんなります。

その結果、
「思っていたほど、高齢者が少なく、高齢者施設は不向きかもしれません」
「若者といっても、近隣の学校に通っている学生が多く、寮生が多いので、シェアハウスは厳しいかもしれない。」

等と、専門家からのアドバイスがあることでしょう。

場合によっては代替案を提案してくれます。

そういったことも、念頭に置いて、最初の計画にこだわらずに、土地活用オーナー自身が柔軟に対応する事も事業成功に不可欠です。

「調査有難うございます。なるほど、そうでしたか。では、そういった地域であれば、こういった賃貸アパートはどうでしょう?」
といったように、事業を作っていく事を楽しんでいきましょう。

また、譲れない希望を伝え、その希望に沿える環境かどうか判断してもらうことも大事です。ただし、専門家のマーケティングの結果を真摯にうけとめ、根気よく軌道修正していくことが重要です。

表面利回りを計算して、事業として採算がとれるかシミュレーションしよう

土地活用の対象地にあったターゲットのイメージが固まり、コンセプトも明確になったところで、続いて事業採算性をチェックしましょう。

基本的な建設費を覚えておくとシミュレーションしやすいのでおすすめ

通常の賃貸アパートの表面利回りシミュレーション

木造・鉄骨系の単身向け賃貸住宅の場合:
・高級ハウスメーカー:~1000万円/戸
・その他工務店等:500万円~800万円/戸

ファミリー向けの2DK程度の賃貸住宅の場合:
・高級ハウスメーカー:~1500万円/戸
・その他工務店等:800万円~ 1,200万円/1戸

このように、なっています。
マーケティングの結果をふまえ、地域の雰囲気に合わせて、高級路線で行くべきか等の判断材料にしましょう。

ここから、事業として採算がとれるか利回り計算になります。

土地の状況から、 1フロアに単身向け4世帯×2階建てというイメージであれば合計8戸となります。

グレードはそれほど意識しなくてよい土地だと判断した場合、
1戸あたり800万円で建築できるとすれば、
8戸で6400万円の建築費用が必要だと試算できます。

また、収益としては、地域調査のマーケティングの結果、相場感として1世帯あたり8万円程度だと判断した場合、満室時で
8戸×8万円 = 64万円  年間で64万円×12か月 =768万円
の収益が発生することが考えられます。

6400万円の建築投資に、年間768万円の収益となり、
表面利回り計算は:768万円 ÷ 6400万円 × 100 = 12%
年12.0%の表面利回りが計算できます。

 

賃貸アパート経営の表面利回りは、一般的にが8~ 12%なので、12%の場合、比較的高利回りと判断できます。

このように、事業の採算がとれるかの判断をしていきます。

コンビニエンスストアを誘致したとして、利回りを計算。シミュレーションしよう

ロードサイド系の場合の事業採算の考え方は以下のようなものです。
150坪の土地にフランチャイズ系コンビニエンスストアを誘致するとしましょう。

150坪のうち、店舗に必要な坪数を50坪そのほかは、駐車場とします。
ここから駐車場と店舗建設建設費用を算出しましょう。
坪単価80万円を相場として店舗建設費用
50坪 × 80万円 = 4000万円
となります。

4000万円の投資に対して、コンビニエンスストアが月額70万円で借りてくれたとした場合、表面利回りはいくらになるでしょうか。

70万円×12か月 = 840万円が年間の収益となり、

840万円 ÷ 4000万円 × 100 = 21.0%


となり、表面利回りとして21.0%との高収益事業となります。

達人
こういう計算が頭の中でできるように、マーケティング調査の中で練習するといいでしょう。

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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