土地活用の基本

大手ハウスメーカーと工務店の比較、契約時の注意事項

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大手ハウスメーカーの特徴と比較

次の表は、2017年度、2018年度(見込み)の主要な大手ハウスメーカー7社の連結売上を表したものです。非住宅部門も含めると売上高1兆円を超えるような、ゼネコン並みの企業もあります。

【2017年度・主要住宅各社の住宅請負受注状況】

主要ハウスメーカーの連結業績推移と2018年度見込み(単位:億円)

2016年度 2017年度 2018年度見込み
売上 前年比 営業利益 売上 前年比 営業利益 売上 前年比 営業利益
旭化成ホームズ 35129 10.0% 2935 37959 8.1% 3471 40000 5.4% 3540
積水ハウス 20269 9.0% 1841 21593 6.5% 1955 21850 1.2% 2000
積水化学 5702 7.0% 595 5883 3.2% 602 6000 2.0% 610
住友林業 4850 2.5% 375 4978 2.6% 379 5160 3.7% 395
大和ハウス工業 4663 2.6% 320 4492 -3.7% 249 4710 4.9% 250
ミサワホーム 3998 0.1% 80 3885 -2.8% 75 4150 6.8% 80
三井ホーム 2549 -0.5% 50 2601 2.0% 57 2670 2.7% 58
7社平均 11023 6.9% 885 11627 5.5% 970 12077 3.9% 990

主要ハウスメーカーの戸建注文住宅の販売実績と計画

2014年度 2015年度 2016年度 2017年度
戸数 前年比 戸数 前年比 戸数 前年比 戸数 前年比
旭化成ホームズ 10591 -2.0% 10422 -1.6% 10097 -3.1% 10076 -0.2%
積水ハウス 13104 -12.9% 11248 -14.2% 10538 -6.3% 10057 -4.6%
積水化学 10120 -6.5% 9410 -7.0% 9560 1.6% 9880 3.3%
住友林業 7843 -15.1% 7962 1.5% 8098 1.7% 7556 -6.7%
大和ハウス工業 7280 -10.0% 6999 -3.9% 7106 1.5% 6907 -2.8%
ミサワホーム 7504 -9.3% 6614 -11.9% 6381 -3.5% 6885 7.9%
三井ホーム 2963 -4.4% 2812 -5.1% 2588 -8.0% 2540 -1.9%
7社平均 59405 -9.3% 55467 -6.6% 54368 -2.0% 53901 -0.9%

参照リンク::北恵株式会社

 

大手7社といっても、

  • プレハブエ法と在来工法
  • 鉄骨系
  • 本質
  • 木造系
  • コンクリート系

構法・構造により、各社ごとに異なっていて、一概に比較することが難しいのが実状です。

ハウスメーカーの事業範囲は、注文住宅の請負、建売住宅の分譲、賃貸住宅の受注と管理、マンション分譲事業、ロードサイドなどでの流通店舗事業、海外での展開など、多岐にわたります。

住宅の開発力も優秀で、最先端の燃料電池や太陽電池、蓄電池を搭載するほか、防犯セキュリティ、耐震・免震・制震など、時代のニーズを敏感に反映した住宅を次々と開発しています。

もちろん、このような技術・設備を導入した賃貸住宅も開発・提供しており、大手ならではの付加価値で差別化を図っています。

大手ハウスメーカーは名実ともに業界のリーダーで、その動向が住宅だけでなく建設業界全体の動向を左右するため、各社の商品開発力や経営方針についてチェックし常に注目していく必要があります。

土地オーナーは土地活用事業を成功させるために、ハウスメーカーを良きパートナーとして活用する視点が重要です。

中堅ハウスメーカーの特徴と比較

中堅ハウスメーカーにもさまざまなタイプがあります。

  • プレハブ住宅を出発点にして事業を拡大した会社
  • 木造軸組工法の木造系住宅を基本に幅広く土地活用を展開している会社
  • 2× 4工法住宅を主力商品にしている会社
  • 住宅機器メーカー系列の会社
  • 他産業を母体とした会社
    など、それぞれに特徴を持った商品を開発しています。

また、小規模な土地の有効活用に豊富な実績がある、技術力に優れている、環境配慮型の開発力に優れている、財務基盤や系列の親会社がしっかりしているので倒産の危険がないなど、それぞれのハウスメーカーに特徴があります。

工務店の特徴と比較

土地活用する際は、各メーカーの長所・短所、優位性についてアフターサービスを含めて研究しておく必要があります。
また、各社の施工現場やモデルルームを回って最新の情報を仕入れておかなければなりません。

工務店という、厳密な法律上の定義はありません。

伝統的な意味合いとして、地域に密着して、主として戸建住宅等を請け負う建築専門の建設業者を工務店と呼ぶことが多いと言われています。

工務店は、個人やメーカーから戸建て住宅建設工事を請け負い、鳶・大工・左官・板金・電気・水道等の職人手配・管理を行い、建築工事全体を監理・監督する役割を負っています。

そのような広範囲の定義であるため、一人親方から中堅ゼネコンに匹敵するような企業まで、幅広く工務店と言われることがあります。

また、工事品質の面でも、何百年も続くような由緒ある宮大工のような方もいらっしゃいます。

地域に根ざしているので、地域ニーズに適合した建設工事を実施してくれる可能性が高い反面、小規模業者も多いので、財務体質・先進設備への対応などの面で不安が残るリスクもあります。対象地域周辺での業者評判に関するヒアリングが重要となってきます。

工務店という、厳密な法律上の定義はありません。伝統的な意味合いとして、地域に密着して、主として戸建住宅等を請け負う建築専門の建設業者を工務店と呼ぶことが多いと言われています。

工務店は、個人やメーカーから戸建て住宅建設工事を請け負い、鳶・大工・左官・板金・電気・水道等の職人手配・管理を行い、建築工事全体を監理・監督する役割を負っています。

そのような広範囲の定義であるため、一人親方から中堅ゼネコンに匹敵するような企業まで、幅広く工務店と言われることがあります。
また、工事品質の面でも、何百年も続くような由緒ある宮大工のような方もいらっしゃいます。

地域に根ざしているので、地域ニーズに適合した建設工事を実施してくれる可能性が高い反面、小規模業者も多いので、財務体質・先進設備への対応などの面で不安が残るリスクもあります。対象地域周辺での業者評判に関するヒアリングが重要となってきます。

建設工事請負契約

建設工事請負契約では、発注書と受注書のやりとりで済ませるのではなく、きちんとした契約書を作成し締結すべきです。

契約書とは、「工事請負契約書」「仕様書」「設計図」の3点セットのことです。

文書だけの契約書ではどのような建物が建つかを表現できないので必ず仕様書、設計図を添付します。

仕様書は、建築資材や設備機器について、どの規格に適合した材料なのか、あるいはどこのメーカーのどのような製品を使用するかを詳細に記載したものです。
また、契約書には工事監理者(一般には設計者)も記名押印することがあります。

民間連合協力工事請負契約約款

注文者と請負者との間で建設工事請負契約を締結する場合、素人である注文者と、建設工事の専門家である建設会社とでは、知識や経験のうえでとても対等とは言えません。

注文者と請負者との間で、交渉をしながら請負契約書を作成。

締結しようとしても、建設会社にとって有利になることは間違いありません。

建設工事請負契約の公平性を確保するために民間の工事契約書では、

  • 施工場所
  • 施工期間
  • 引渡時期
  • 請負工事代金額

と支払条件を定めて、詳細な契約内容については、「民間連合協定工事請負契約約款・契約書類」を利用する場合もあります。

この書類を作成している民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款委員会とは、日本建築士会連合会、日本建築士事務所協会連合会、日本建築家協会、日本建築業組合の4団体の協力で発足しましたが、現在では7団体で構成されています。

連合会約款は、契約に際して工事を円滑に推進するのに必要と思われる条項を補ったもので、条文の細かい表現は十分に吟味されていますが、その条文について十分に理解しておく必要があります。

建設工事に関して、独自のノウハウおよび実績を持つゼネコン、大手ハウスメーカーのほとんどは独自契約書を作成し、連合会契約約款は使用していません。

土地活用オーナーと、工務店やハウスメーカー両者にとってプラスになる事業進行ができる、土地活用プランナ―などの仲介事業者はますます重要になってくるといえます。

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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