土地活用の基本

アパートローンの申込み手続きについて知ってる?

投稿日:

達人
アパートローンについてこの前紹介したけど、どうやって申し込むか知ってるかな?
わからない!達人教えて!
くぼりん
達人
じゃあ、今回はアパートローンの申し込み手続きについて詳しく紹介しよう。

アパートローンについてわからないという方は、こちらから先にお読みください。

基本
賃貸アパート・マンションを建てるならアパートローンについて知っておこう!

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アパートローンの申し込み手続き

アパートローンの申込みは、

  1. アパートローン申込み手続き
  2. 金融機関のヒアリング
  3. アパートローンの審査

という流れになります。

達人
それじゃあ、一つ一つの流れを詳しく紹介するよ。

① アパートローン申込み手続き

アパートローンの申込み手続きを金融機関にする場合に必要なものは、

  • マーケティング資料
  • 事業収支計画書
  • 建築プラン
  • 見積書
  • 事業スケジュール表
  • 路線価図
  • 土地全部事項証明書
  • 公図、地積測量図
  • 住民票(土地オーナーが個人の場合)
  • 会社謄本(土地オーナーが法人の場合)
  • 3年分の確定申告書(土地オーナーが個人の場合)
  • 3機分の決算書(土地オーナーが法人の場合)

これらが、金融機関の一次審査に必要な書類となります。

交渉では、事業収支が安全性を重視していて返済が必ずできる事業計画になっていることと、担保・保証能力があることをアピールすることがポイントになります。

しかし、土地オーナー個人で書類を揃えて、整理して、複数の金融機関にアパートローンの交渉をするのはとても大変です。

そのため、土地オーナーは土地活用プランナーという土地活用のスペシャリストに金融機関への融資の申し込みについて委託し、交渉してもらうのが良いでしょう。

土地活用プランナーって?

土地活用プランナーは、マーケテイング、スケジュール管理、建築知識、業界動向、事業収支、建物管理・運営などの専門知識を幅広く身に付けていて、設計事務所や建設会社、不動産会社、賃貸管理会社などと連携して土地活用プロジェクト全体を成功に導く専門家のことです。

また、アパートローンの申込み手続きをする金融機関については、すでに土地オーナーが取引している金融機関や、土地活用プランナーが融資実績のある金融機関を候補とすることが多いです。

② 金融機関のヒアリング

金融機関は事業収支計画の審査だけでなく、土地オーナーの資産などについてヒアリングします。

くぼりん
アパートローンを受ける時は、金融機関から何を聞かれるの?
賃貸マンションの事業は数十年の長期間行うものなので、土地オーナーの資産や子ども、孫の家族関係など土地オーナーの全体像を把握されるような質問をされるんだよ。
ここでは包み隠さず話すことが大切なんだ。
達人

ヒアリング内容

  • 家族関係
  • 連帯保証人
  • 財産状況
  • 勤務先
  • 自動車ローン
  • クレジット利用の有無
  • 趣味 など

金融機関がヒアリングを行うのは、融資承認を取り付けるための材料を見つけ出すためです。
融資担当者は、審査担当者や上司を説得する材料をヒアリング内容から探そうとしているのです。
そのため、ヒアリングの際は包み隠すことなく話す必要があります。

③ アパートローンの審査

金融機関がアパートローンの審査で見ているのは、

  • 事業の採算性
  • 土地の担保力
  • 土地オーナーの信用

土地に担保力があってもアパートローンを受けることができないこともあります。
それは、アパートローンでは賃貸住宅経営の事業採算性が重要で、融資金が必ず返済されることがポイントになるからです。

そのため、アパートローンの審査では事業の採算性についてマーケティング調査結果や事業収支計画などの資料をもとに、金融機関へ十分な説明をする必要があります。

また、アパートローンの審査の条件として連帯保証人を立てることが要求されます。
土地活用の場合、金額が大きいため連帯保証人を立てるのは容易ではなく、保証料を負担して保証協会を付けることが多くなります。

保証協会を付ける場合、金融機関のアパートローンの審査だけでなく、保証協会審査の両方が必要となります。
金融機関のアパートローンの審査が通っても、保証協会審査が通らないケースもあるので、事業計画はしっかり立てなければいけません。

くぼりん
こんなに土地オーナーが全部1人でやるのは無理だよ。
だから、土地活用プランナーに事業計画の作成時点から依頼することが大切なんだよ。
土地活用でアパートを経営するのは大きな事業だから、個人でやるよりも専門家に委託して手伝ってもらおう。
達人

金融機関と土地オーナーが直接交渉することもできるけど・・・

土地活用プランナーが金融機関と交渉せずに、土地オーナーに金融機関を紹介して直接交渉するという単純紹介と言う方法もあります。
しかし、土地活用オーナーが交渉すると、融資承認の条件として金融機関が当初の事業計画と異なる建設会社を推薦したり、金融機関が事業自体に口出ししてくる危険性もあります。
土地オーナーが金融機関からの提案を採用してしまうと、事業計画通りに事業ができなくなる可能性が高くなってしまいます。

金融機関との交渉は土地オーナー自身が行うのではなく、土地活用プランナーに任せる方が良いでしょう。

アパートローン申込時の注意点!

達人
アパートローンの申込み手続きには、注意しておきたい点がいくつかあるので紹介するよ。

オーバーローン

当初計画した事業費の他に、立退料、近隣対策費、地中埋没物に関する追加工事費など追加経費がでてくることがあります。
追加経費は、金融機関に事業に関する予算として追加融資と認めてもらえる場合融資対象とならずに自己資金で負担しなければならない場合があります。

このように、追加経費(オーバーローン)が発生する可能性がある場合には、アパートローン申込み手続き時点で金融機関と打ち合わせをしておく必要があります。

リスケジューリング

リスケジューリングとは、返済期間を延ばすことです。
変動金利の場合、返済期間を縮めることは簡単にできますが、返済期間を延ばすリスケジューリングは簡単にはできません。

リスケジューリングということは、賃貸授業経営が順調でなく返済計画見直しであると金融機関に判断されてしまいます。
そのため、不良債権となり、返済期間の延長が認められないケースも多いのです。

リスケジューリングになる可能性が高いのが、アパートローンの申込み手続き時点で金利を減らす目的で返済期間をギリギリにしてしまうケースです。
このケースでは、思わぬ経費が発生した場合などに、事業計画が苦しくなってしまうため、リスケジューリングが必要になってしまうのです。

リスケジューリングしないためにも、申込み手続き時点から余裕をもった返済計画を立てることが重要となります。

融資承認は確定できない

アパートローンの申込みの場合、金融機関が融資証明を出すまでは、融資直前に断られる可能性があります。
そのため、融資承認については大丈夫と確信せず、お金をもらうまでは安心しないように注意しておきましょう。

土地オーナーだけで土地活用をしない!

プロである土地活用プランナーに土地活用を相談することで、土地オーナーの資産状況から賃貸住宅経営だけでなく、プロ目線で収益を重視した土地活用の提案をしてもらうこともできます。

土地活用での融資申込み手続きは、個人ではわからないことも多いので、土地活用プランナーなどのプロに相談することも大切です。

くぼりん
アパートローンの審査って大変なんだね。
土地を有効活用するために賃貸アパート経営をする場合、事業としてみなされるので、しっかりとした準備が必要なんだよ。
プロに相談することで、事業計画を作れるし、金融機関の融資まで行ってくれるので安心できるんだよ。
達人

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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