土地活用の基本

賃貸管理会社って必要?どうやって選ぶの?

投稿日:

達人
今回は、賃貸アパート・マンションの賃貸管理会社の選定方法について紹介していくよ。
賃貸管理会社って、入居者の募集とか家賃の集金とかをするところ?
それって、自分でやるんじゃないんだ。
あゆちゃん
達人
もちろん、賃貸管理会社に頼まず自分で家賃の集金やクレーム対応などを行う場合もあるよ。
じゃあ、詳しく説明していくね。

賃貸管理会社に依頼する賃貸管理業務とは?

達人
賃貸管理業務には2種類あるんだよ。

賃貸管理業務の種類

  • ソフト
    ・・・入居者の募集や契約、家賃の集金、クレーム対応、更新、空室対策、滞納督促など
  • ハード
    ・・・日常清掃管理、定期清掃管理、エレベーターの保守点検、受水槽の点検、ポンプ室・消防施設点検のメンテナンスなど

ソフトの管理業務について土地オーナー自身で行うことを「自主管理」と呼ばれています。
小規模な建物で、賃貸事業に専念できる時間的余裕もあり、対外折衝力を持っている土地オーナーであれば自主管理を選ぶ場合もあります。

ソフト・ハードの賃貸管理業務について賃貸管理会社へ依頼する場合、ソフト・ハード両方の管理を賃貸管理会社へ依頼する「総合管理」と、ソフト・ハードを別々の会社に依頼する分離発注スタイルを選ぶことができます。

賃貸管理業務のソフト・ハードの管理費用については、金融機関へのアパートローン審査の際に必要な事業収支計画の予算の中に入れる必要があります。

アパートローンについてはこちらで詳しく紹介しています。
→ 賃貸アパート・マンションを建てるならアパートローンについて知っておこう!
→ アパートローンの申込み手続きについて知ってる? 

賃貸管理会社ってなに?

あゆちゃん
そもそも賃貸管理会社ってなに?
賃貸管理会社は賃貸管理業務を行う会社のことだよ。
つまり、家賃、敷金などの受領事務、契約更新終了事務を行う会社のことだね。
達人

賃貸管理業会社は法制化されていないため、免許・届出の必要がなく、誰でも事業を行うことができます。
そのため、2011年9月から国土交通省では賃貸管理業者登録を任意制度として開始し、その中で「賃貸住宅管理業」について

  1. 家賃、敷金などの受領事務
  2. 契約更新事務
  3. 契約終了事務

のいずれかを業として行う者と定義されています。

貸主から委託を受けて賃貸住宅の管理を行う受託管理事業者、賃貸住宅を転貸し貸主として管理を行うサブリース事業者が対象となっています。

賃貸管理会社の選び方!

賃貸管理会社にはチェーン店から財閥系、建設会社系、ハウスメーカー系、独立系の大手、中堅、中小、零細、金融機関系、コンサルタント系と沢山種類があります。

賃貸管理会社の選びは、大手だから安心というわけではなく、小さな会社が1店舗でFCに加盟していたり、小規模ながら地域密着型で大きな実績を上げていたりと、どこに依頼すればいいのか見分けがつきにくくなっています。

賃貸管理会社の選び方

賃貸管理会社の選び方の基本としては、国土交通省の登録業者の中から選ぶことです。
そして、ソフト・ハード管理を委託した場合のコストと業務内容を整理して、ポイントを押さえ比較することが大切です。

賃貸管理会社の担当者との相性が大事!

賃貸管理会社を選ぶ時に重要なポイントとなるのが、「担当者との相性」です。

賃貸建物がある限り、管理会社との契約は継続します。
そのため、担当者と土地オーナーの付き合いは10年単位になります。

賃貸管理会社と土地オーナーとの相性が悪いと、長年不満を持ちながら過ごさなければなりません。
大手でも担当者がコロコロ変わって安心できない場合もありますし、中小企業の管理会社の担当者が親切というわけでもありませんので、相性の良い担当者がいるかどうかについても選ぶ基準とするのが良いでしょう。

もし、どうしても担当者との相性が悪く賃貸管理会社を変えたいという場合にも注意が必要となります。

賃貸管理会社を変える際の注意点

契約期間途中で管理会社を替える際には注意が必要です。
解約条項に高額な違約金が盛り込まれている可能性があるためです。
管理会社と契約する際には、管理委託契約書の解約条項までしっかりチェックしておくことが大切です。

入居者募集は宅地建物取引業者に依頼する必要あり!

達人
入居者募集は「宅地建物取引業法」で定められた宅地建物取引業者しか行うことができないんだよ。
そうなんだ。
自分では入居者募集はできないんだね。
あゆちゃん

賃貸管理業務のソフト管理を土地オーナー自身が行う自主管理の場合でも、入居者募集に関しては宅地建物取引業者に依頼しなければなりません。

ソフト管理業務を賃貸管理会社に委託している場合は、入居者の募集や契約に関する業務は、管理会社が行ってくれます。

自主管理で入居者募集のみを賃貸仲介会社に依頼する場合の注意点!

入居者募集と契約業務だけを依頼される会社を賃貸仲介会社と言います。
この賃貸仲介会社は客付け専門の「客付け会社」とも呼ばれています。

土地オーナー自信がソフト管理する自主管理で入居者募集のみを賃貸仲介会社に依頼する場合2つの方法があります。

賃貸仲介会社に依頼する方法

  • 仲介会社1社だけに専任で依頼する
  • 複数の会社に募集を依頼する
達人
どちらのパターンにも注意点があるから紹介するよ。

仲介会社1社だけに専任で依頼する場合の注意点

仲介会社1社だけに専任で依頼する場合、築年数が経過するとともに担当者の動きが鈍くなる可能性があります。
賃貸入居者の募集のみでは責任感が薄くなり、客付けしにくくなった物件は優先順位が下がるためです。

複数の会社に募集を依頼する場合の注意点

複数の会社に募集を依頼した場合は、広告経費をかけて募集しても他社で入居者が決まってしまうと広告費用が損になってしまうため、どの会社も募集広告などに消極的になってしまう傾向があります。

費用を抑えるために自己管理で賃貸仲介会社に客付けを依頼する場合、空室の危険性が高まりますので、自己管理にするか管理会社に依頼するのかについてしっかり判断する必要があります。

達人
賃貸管理会社への依頼については、費用や手間だけでなく、空室の危険性を抑えるためにも検討してみよう。

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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