土地活用の基本

賃貸住宅経営でリスクを回避する方法とは?建てる賃貸住宅の選び方もご紹介!

投稿日:

もりもり
土地活用しようと思ってるんだけど、とりあえず賃貸住宅が良いかな?
今の時代、賃貸住宅を建てれば儲かるという時代ではないんだよ。
自分の土地の活用方法として賃貸住宅を選ぶならリスク回避は必須なんだ!
達人

賃貸住宅経営のリスク回避方法!

土地活用の方法として、賃貸住宅が選ばれやすい理由の一つとして収益が見通しやすい点があります。

賃貸住宅経営は収益が見通しやすい?

賃貸住宅経営の場合、どのような種類の建物を、どのような規模と間取りで建てるかについて、事業開始時に決めると、その後の収益も確定します。
そのため、事業開始時から収益が見通しやすく賃貸住宅経営が選ばれる傾向にあるのです。

しかし、現在の空室率は16.2%と上昇しています。

賃貸住宅経営は、事業開始時点で全てが決まってしまうため、事業開始時にマーケティング調査を入念に行い、入居者ニーズを掴んだ計画をたてる必要があります。

もりもり
収益が見通しやすいから簡単だと決めつけちゃいけないんだね。
そうなんだ。
マーケティング調査を甘く見ていると、地域のニーズに合っていない賃貸住宅経営となってしまい、ローン返済が滞ってしまうことになりかねないんだよ。
達人

賃貸住宅経営のリスクを抑えるポイント

リスクを抑えるポイントとは?

  1. 自己資金の割合を増加
  2. 投資の適正規模の見極め

①「自己資金の割合を増加」 とは?

自己資金の割合が多ければ多いほど賃貸住宅経営は安定します。

そのため、自己資金を増加させるために、他に所有している土地や、活用予定地の一部を売却するなどをする必要があります。
融資額が高額であるほど、返済しなければいけない金額が大きくなります。
自己資金として、眠っている資金や資産も積極的に活用することで、賃貸住宅経営のリスクを抑えることに繋がります。

②「投資の適正規模の見極め」 とは?

投資の適正規模の見極めが必要な理由は、地域のニーズを超える賃貸住宅を建設したとしても、空室増加や賃料低下に繋がるだけなので、規模縮小の検討をする必要があるためです。

マーケティング調査で地域のニーズを把握し、ニーズに合わせた事業規模まで縮小させ、 ミドルリスク・ミドルリターン、ローリスク・ローリターン検討することが重要となります。

賃貸住宅経営するなら、建物規模の選び方が重要!

達人
さっきも紹介したけど、賃貸住宅経営は事業開始時にどんな種類の建物を、どんな規模と間取りで建てるかを決めることで、収益が確定するんだよ。
じゃあ、どんな建物と規模にするかを決めることで収益が決まるということだね!
もりもり
達人
そうなんだよ。
だから、建物規模選びは重要になるんだ!
じゃあ、建物規模の選び方について紹介しよう!

賃貸住宅経営の建物規模

  1. 低層建物
  2. 中高層建物
達人
賃貸住宅経営の建物規模としては「低層建物」「中高層建物」に分けられるよ。
それぞれの選ぶポイントを紹介しよう。

低層建物

低層建物の場合、投資額も抑えることができ、手堅い賃貸住宅経営となります。
低層建物を建設する際は、ターゲットや地域のニーズに合わせて4パターンある建設方法の中から選ぶ必要があります。

低層建設方法4パターン

  • 木造アパート「在来工法」
  • 木造アパート「2×4工法」
  • 軽量鉄骨造系アパート「注文建築方式」工務店
  • 軽量鉄骨造系アパート「認定工業化製品」ハウスメーカー

低層建物はこの4パターンに分類することができ、単身向け、ファミリー向け、コンセプト型アパートなのかを地域のニーズから判断し、設計事務所やハウスメーカーに対して建設依頼をしていきます。
低層建物については、ハウスメーカーがいろいろな種類の商品を開発しているため、どの商品を選ぶかも重要になります。

低層建物を選ぶポイント

地域のニーズから【単身向け・ファミリー向け・コンセプト型】を判断。

→ 低層建物の4パターンから最適なパターンを選びハウスメーカーに依頼。

中高層建物

中高層建物は一般的に鉄筋コンクリート造などの堅固な造りとなっていて、3階建て以上の中高層階建物はマンションと呼ばれます。

中高層建物の構法

  • 重量鉄骨系マンション「認定工業化製品」
  • 「プレキャストコンクリート」マンション
  • 注文建築「RC造(鉄筋コンクリート造)」
  • 注文建築「SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)」

中高層建物の構法それぞれに、ファミリー向け、単身向け、コンセプト型が用意されています。

高層建物を建設する場合、注意したいのが1階の利用方法です。
1階にコンビニなどのテナントを誘致して、上層階を住宅にすることについても検討する必要があります。

建ぺい率・容積率が高い敷地の場合、狭い敷地全体に高層建物を建設するため、エントランスやエレベーターホール、管理事務室という建物の導入部分や駐車場や駐輪場に面積が取られてしまいます。
そのため、1階にテナントを誘致したくても店舗スペースが確保できなくなってしまう可能性がありますので、1階の利用方法についてはしっかり検討する必要があります。

テナントのニーズは住宅ニーズよりも限られてしまうため、テナントを誘致する事業計画の場合は、慎重なテナント誘致計画(リーシング計画)をたてることが重要です。

中高層建物を選ぶ時のポイント

地域のニーズから【単身向け・ファミリー向け・コンセプト型】を判断。
1階の利用方法について検討する。(テナント誘致するかしないか。)

建設できる建物に関しては、立地や土地の制限によっても変わってきます。

好立地の商業地域の場合、容積率が400~500%、建ぺい率は耐火にすることで100%になることもあり、容積率・建ぺい率を最大限に活用した賃貸マンションを建設でき、大きな利益獲得に繋がります。

立地や土地の制限、建ぺい率、容積率によって建てられる建物の規模が異なりますので、自分の判断では難しいという方は土地活用のプロである土地活用プランナーに相談することをおすすめします。

もりもり
地域ニーズをつかむことが重要なんだね。
利益を出すためには、地域ニーズに合わせた建物規模を選ぶことが重要なんだよ。
賃貸住宅経営をするなら、まずマーケティング調査をして地域ニーズを掴むことを覚えておこう!
達人

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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