土地活用の基本

土地活用でオフィスビルを建てるなら知っておきたい3つのコト!

投稿日:

ゆきぽよ
土地活用でオフィスビルを建てるってこともできるんだよね?
もちろんできるよ!
じゃあ今回は土地活用でオフィスビルを建てるなら知っておきたいコトについて紹介するよ!
達人

土地活用でオフィスビルを建てるなら知っておきたい3つのコト!

達人
まずは、オフィスビルの需要について知っておこう!

① オフィスビルの"需要"を知っておこう!

2013年から2015年までの3年間のオフィスビルの新規着工面積を見てみると、東京都区部が全体の約2/3を占めています。
つまり、近年ではオフィスビルの東京一極集中傾向が顕著になっているということです。

2017年の東京都5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷区)のオフィスビルの空室率は、3.12%となっています。
リーマンショックの影響で2011年には9.01%まで悪化したので、現在は改善傾向にあることがわかります。

今後もオフィスビルの東京集中傾向は続くと予想されているので、土地活用としてオフィスビルを建築するなら、東京都区部の土地が良いと考えられます。

東京都5区のオフィスビル平均賃料

2017年12月時点での平均賃料は坪19,173円/月となっています。

オフィスビルの平均賃料としては、2008年の坪22,186円/月がピークで、2013年には坪16,207円/月まで下がったので、現在は賃料も持ち直していることがわかります。

東京都区部の土地活用では、オフィスビルも検討可能ですが、空室率や賃料については、経済状況やオフィスの供給状況によって大きく変わってきます。
オフィスビル建設の計画をする際は、今後の経済状況やオフィスの供給状況について将来の予測を建てることが必要となります。

② オフィスビルの"テナント募集活動"について知っておこう!

達人
オフィスビルのテナント活動のことを「リースリング」と言われているんだよ!

現在、日本の企業は、経営改善や生産性の向上を重視した動きとなっています。
そのため、オフィスに対する希望条件が以前より高い傾向にあります。

企業が求めるオフィスの条件

  • 賃料の安さ
  • 高度な通信環境
  • 情報セキュリティに対応
  • 高品質   など

現在では、最低限の設備仕様が整ったオフィスビルではテナントが埋まらず、テナント企業の要求や条件に合わせてオフィスビルを建てることが重要となります。

オフィスビルのリースリングのポイント

  1. どのようなテナントにするのか
  2. どのような事務所にするのか(床面積・セキュリティ・設備容量など)
  3. どのような賃貸条件にするのか(賃料・保証金)
  4. いつ賃貸開始するのか(ビル竣工時期)

オフィスビルのリーシングでは、この4つのポイントについて検討することが重要となります。

達人
オフィスビルのリーシングでは、テナント企業の要望に合わせて、この4つのポイントを決めていかなければならないんだよ。

③ オフィスビル事業の"テナントの内定"について知っておこう!

オフィスビルのリーシングでは、テナント企業が重要だと紹介してきました。

つまり、オフィスビル計画当初から、テナント企業の募集を開始し、テナント企業を早く内定させられるかが、オフィスビル事業の成功を左右するのです。

内定したテナント企業によっては、ビルのコンセプトや設備仕様が変わってくるため、テナント企業の内定を出していない段階で、先ほどご紹介したオフィスビルのリースリングの4つのポイントを決めてしまうと、テナント企業が見つからないという事態に発展してしまうかもしれません。

オフィスビル事業を成功させるためには、テナント企業の要望に柔軟に応えられるかどうかがポイントになってきます。

オフィスビル事業の融資にはテナント企業の内定が重要!?

土地活用として賃貸住宅経営をする場合、サブリースや家賃保証というメニューが充実しているため、融資が比較的通りやすくなっています。
しかし、オフィスビル事業の場合は、サブリースというメニューはほとんどないため、融資を審査する金融機関が空室リスクを考え融資を認めてくれないというケースもあります。
オフィスビル事業の場合は、金融機関の融資判断基準を考慮したリーシング体制を取ることが求められます。
ゆきぽよ
土地活用としてオフィスビルを建てるのと賃貸住宅経営は全然違うんだね。
そうなんだよ。
オフィスビル事業の場合、テナント企業を見つけることが重要なポイントになることを覚えておこう!
達人

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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