土地活用の基本

土地活用で"商業ビル"を建てるならコンセプトが重要!

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ばんどう
土地活用として、商業ビルを建てることもできるのかな?
駅近立地だし、人も多いから、商業ビルにしたら利益出そうだなって思って。
もちろん。土地活用として商業ビルを建てることも可能だよ。
でも商業ビルを建てるならコンセプトが大事なんだ!
達人

土地活用で商業ビルを建てるなら「コンセプト決め」が大事!

商業ビルを建てたからと言って、人が自然と集まってくるわけじゃありません。
最近では、ネット通販が台頭し、商業ビルの経営は難しくなっています。
だからこそ、商業ビルを建てるなら「コンセプト」を決めることが重要なのです。

商業ビルのコンセプトの決め方

達人
商業ビルのコンセプトは、ただ決めるだけではダメなんだよ。
商業ビルのキーとなるテナントの出店を決めてから、テナントと一緒にコンセプトを固めていくことが必要なんだ!

商業ビル"コンセプト"の決め方

商業ビルの基本計画を策定

商業コンサルタントやゼネコンに情報を提供してもらう

キーテナントとサブテナントの出店を決定

ビルのコンセプトが決定

このように、コンセプトを決める前に主要となるテナントと、サブとなるテナントの出店を決める必要があります。

商業ビルを建てても出店してくれるテナントがいなければ、空っぽの施設になってしまいます。
そのため、出店してくれるテナントを見つけることが先行となるのです。

主要となるテナント(キーテナント)を決める方法とは?

商業コンサルタントやゼネコンにネットワークを構築し、情報を得ておくことが重要です。
土地オーナーが情報を収集するのは難しいと思いますので、土地活用プランナーに依頼して、情報収集をしてもらいましょう。

商業コンサルタントやゼネコンからの情報から、全国チェーンのテナント出店予定エリアを知り得たり、商業ビル建設計画を知ることができます。

全国チェーンのテナント出店予定エリアを知ることの重要性!

全国チェーンのテナント出店予定エリアに土地オーナーの土地が入っていたら、テナント募集活動(リーシング)が順調に進む可能性が高まります
全国にチェーン展開している企業が出展予定エリアにしている地域は、しっかり出店調査されてすでに採算性も検討されているので、出店してくれる可能性が高いからです。
また、知名度のあるキーテナントが出店することで、他のサブとなるテナントも出店してもらいやすくなります。

商業ビルの賃料は3種類!

ばんどう
商業ビルの賃料はどのくらいもらえるのかな?
商業ビルの賃料には3種類あるんだよ。
くわしく紹介しよう!
達人

商業ビルの賃料3種類

  1. 完全歩合制
  2. 固定賃料+歩合制
  3. 固定賃料中心制

完全歩合制

完全歩合制は、テナントの売上が上がるほど、土地オーナーの利益も増える賃料の種類です。
商業ビル全体のテナントの売上が上がれば、大きな利益を得ることができます。
ただ、売上が少ないテナントからは収益を見込めないため、売上の小さいテナントばかりになってしまうと利益が得られなくなってしまいます。
立地に恵まれていて、人気のテナントも誘致可能な場合は「完全歩合制」を検討してもいいかもしれません。

固定賃料+歩合制

固定賃料+歩合制の場合は2つの方法が例として挙げられます。

  • 月額賃料を売上増加に応じて歩合率を上昇
    【固定】1万円/坪
    【歩合制】月額売上30万円超で10%・40万円超で15%・50万円超で20%   など
  • 月額賃料の歩合率を売上の○○%と固定
    【固定】1万円/坪
    【歩合制】売上10%固定 など

このように、歩合率を売上に合わせて上昇させるのか、固定させるのかを決めることができます。
どちらを選ぶかによっても得られる利益は変わってきます。

固定賃料中心制

固定賃料中心制の場合、テナントの売上に関係なく一定の賃料を受け取ることができます。
固定賃料中心制であっても、売上の2~3%程度の歩合を賃料にプラスして受け取ることも考えておく方がいいでしょう。

商業ビルの賃料については、オフィスビルと同じように固定賃料の場合もありますが、店舗の売上に合わせて賃料が変動する「歩合制」の方が一般的となっています。

商業ビルは施設運営をするオーナーと、営業を行うテナントの協力が必要不可欠となり、共同事業的な色合いが強くなります。
そのため、利益を分け合うという発想のもと、歩合賃料が導入されるケースが多くなっているのです。

賃料の歩合制を選択した場合、オーナーが日々の売上を確実に把握しなければならないため、コンピュータ連動のレジスターを導入することが重要となります。

ばんどう
商業ビルの場合、テナントと共同経営しているという意識が大切なんだね。
そうだね。
テナントと協力して売上の上がる商業ビルのコンセプトと運営をしていくことが重要なんだよ。
達人

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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