土地活用の基本

土地活用規模を見極める3つのポイント!

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達人
土地活用をする時に、持っている土地全体に建物を建てればいいということではないんだよ。
土地活用をするには土地活用規模を判断することが重要なんだ。
土地活用規模ってどういうこと?
あゆちゃん
達人
じゃあ、まずは土地活用規模について紹介していくよ。

土地活用規模とは?

土地活用規模とは?

土地活用規模とは敷地を調査し、マーケティング結果をもとに土地活用をする「適正規模」を検討するということです。

現在は、10階建ての建物が建てられるからといって、地域のニーズを考えずに10階建ての建物を建設しても、テナントや入居者が集まりません。

そのため、地域のニーズや立地に合わせて、10階建ての建物を建てられる土地であっても、5階建ての建物を建てるように計画をするなど、土地活用の適正規模を考える必要があるのです。

あゆちゃん
わかった。土地活用規模をしっかり考えなきゃいけないんだね。
じゃあ、どうやって土地活用規模を決めればいいの?
次は、土地活用規模を見極めるポイントについて紹介していくよ。
達人

土地活用規模を見極める3つのポイント!

3つのポイント

  1. 活用土地の資産価値と担保価値
  2. 土地オーナーの生活設計・金融資産の余力
  3. 敷地最大能力の分析

① 活用土地の資産価値と担保価値

土地活用規模を見極めるポイントとして、土地の担保力があります。
それは、土地活用の多くの場合に、金融機関の融資が伴うからです。

金融機関の融資の審査での担保評価例として、建物の融資においては、建物価格の50%程度を担保評価として見ます。
土地の融資においては、路線価の6割くらいが担保評価となります。
また、テナント誘致力の強い土地では担保価値が高く、弱い土地は低い傾向があります。

つまり、担保評価から逆算すれば融資総額がわかり、適正規模も見極められるということです。

② 土地オーナーの生活設計・金融資産の余力

土地活用規模を見極めるポイントとして、土地オーナーの生活設計から考えることが挙げられます。
投資した金額に対し、必要な収入が手に入るのか入らないのかが土地オーナーが生活する上で重要となるからです。

例えば、1億円の投資をして、投資に対する表面利回りを10%として相続税などの生活設計上必要な諸経費を考慮し、手取り利回りが年3~5%の場合、月額25~40万円程度の手取り収入となります。
土地オーナーの生活設計を考え、土地活用による収入をどのくらい求めるのかによって、投資額を決めていきます。

手取りの金額は経済変動などの不確定要素もあるため、一概に1億円投資すれば月額25~40万円の手取りとなるわけではありません。
土地オーナーの生活設計の中では、土地活用での収入だけではなく、土地オーナーが持っている土地の担保価値や金融資産の余力についても検討する必要があります

③ 敷地最大能力の分析

土地活用規模を見極めるポイントの1つとして、敷地最大能力の分析があります。
土地オーナーが土地活用を検討している土地において、建てられる建物の最大規模を把握することで、どんな建物を建てた方が良いのかを検討するためです。

200坪の土で建ぺい率が60%、容積率が300%の場合、 1フロアー100坪で6階建ての建物が建てられる最大規模となります。
1フロアー100坪で6階建て以上の建物は建てられないため、エレベーター付きの6階建ての建物、エレベーターなしの3階建ての建物などの基本プランを比較し建てる建物を決めていきます。

達人
【土地活用規模を見極める3つのポイント】を総合的に判断して、土地活用規模を決定していくんだよ。

土地活用は、土地オーナー自身の収入だけではなく、次の世代である子どもや孫の生活にも影響を与えるものです。
そのため、現在のことだけを考えるのではなく次世代のことも考えた計画をたてなければならないのです。

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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