土地活用の基本

賃貸住宅経営のランニングコストは事業始めに考えておくこと!

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達人
賃貸住宅経営をするには、建物が経った後の維持費用、清掃費用などのランニングコストが必要になるよ。
この「ランニングコスト」いつから考えておくことが重要かな?
えーと。建物建ててから?
もりもり
達人
それじゃ遅いんだよ。
土地活用で賃貸住宅経営をするなら、ランニングコストは事業を始める段階(建物建てる前)から考えておくことが大切なんだよ。

土地活用の賃貸経営「ランニングコスト」はなんで事業始めに考えるの?

ランニングコストについて、事業始めに考えてもらいたい理由は、事業を始める前に、20年先融資を返済し終えるまでのイメージ(長期事業計画)をつかんでおくことが重要だからです。

実際に事業が始まったら、その長期事業計画と見比べて現状がどう推移しているのかを定期的にチェックしていきます。

事業を始める時にランニングコストを見込んでおかないと、後から気がついた時に「費用がもったいない」と放置してしまいがちです。
修繕費用も合め、建物のイメージの維持に必要なランニングコストを事業計画できちんと見込んでおかなければ、空室リスクが高まります

達人
計画的な維持管理が、20年後、30年後の建物価値に大きな差を生むんだよ。

事業はじめに考えておきたい「ランニングコスト」とは?

賃貸住宅経営には、さまざまなランニングコストがかかります。

さまざまなランニングコスト

  1. 建物の維持管理費
  2. 日常の清掃費用
  3. 原状回復費用
  4. メンテナンス費用
  5. 共用部分の水道光熱費
  6. 大規模修繕の費用
  7. 植栽の維持管理

設備の点検費、固定資産税や都市計画税などもランニングコストとして含まれます。

もりもり
こんなにあるんだ・・・。
ランニングコストをもれなく見ておくことが大事なんだよ。
達人

土地オーナー自身が管理を行う「自主管理」という方法もありますが、事業計画の段階では、管理専門会社に管理を委託する費用を考えておきましょう。
管理会社の管理委託には「集金管理」「滞納保証」「家賃保証(サブリース)」の3種類の管理システムがあり、費用が異なります。
土地オーナーの賃貸住宅経営に対する姿勢によって、どれを選択するかを決めてください。

① 建物の維持管理費用

建物は建てた瞬間から老朽化していきます。

建物に汚れや傷みが目立つようになると、入居者の住み方はになります。
入居者の住み方が雑になると、建物の傷みも進み、どんどんみすぼらしくなって、さらに使われ方が雑になるという悪循環を引き起こしてしまいます。
これを防ぐためにも、修繕費用などのランニングコストを事前に見込んでおくことが重要です。

② 日常の清掃費用

建物の汚れが入居者の住み方を雑にさせるだけでなく、エントランスに紙くずが落ちていたり、ごみ置き場が汚いと入居者のマナーは低下していきます。

綺麗な状態になっている場所を汚す人は少ないですが、汚いところは汚くして良いという判断になるからです。
汚いと綺麗好きな人は入居しなくなり、建物の荒廃と入居率の低下に悩まされることになります。

日常の清掃費用は節約しても良い費用ではありません。
しっかり、事業開始時から費用を見込んでおきましょう。

③ 原状回復費用

原状回復費用は、入居者が退去した際に必要な費用のことです。
経年劣化した内装などを元に戻すための費用となります。

経年劣化や使用による自然損耗を原状回復する費用は、原則土地オーナーの負担となります。
原状回復費用は新築して数年間は必要ありませんが、5年ぐらい経つと、クロスの張り替えや水回りのパッキンなどの細かい補修が必要になります。

頻繁に入居者が変わる場合には、原状回復費用は高くなり、ファミリー向けなど長期の入居者が多い場合は、1年あたりにすると安くなり、入居者の回転率によって変わってきます。
物件の入居者特性も考慮して、過不足のない原状回復費用を想定しておくことが大切です。

これは入居者負担!

  • 入居者が石膏ボードに穴をあけた
  • タバコの火で塩ビシートを焦がした
  • 子どもがビニールクロスを破った

入居者の故意または過失による損傷の補修費については入居者の負担となります。

④ メンテナンス費用

メンテナンス費用は、日常使用の中での建物の破損、住宅機器が壊れたときに補修する費用のことです。
原状回復費用とは別に見込んでおくことが大切です。

建物の寿命は鉄筋コンクリートで40~50年くらいですが、設備の寿命は大体7~15年です。
鉄部の塗装工事は竣工から4~6年で必要になります。
傷んだ塗装を放置すると、内部までサビが進行してしまうので小まめに塗装し長持ちさせた方が経済的となります。

最近の大手ハウスメーカーの建物は耐久性が向上し、メンテナンスフリーなどの維持費用を抑えられる建物もあります。
メンテナンスフリーの建物は新築から15~20年間、消耗品を除いた細かいメンテナンス費用がほとんど必要ないと言われていますが、建築費が高めになってしまいます。
しかし、修繕費用を含めて考えるとメンテナンスフリーの方が経済的な場合もありますので、事業始めからランニングコストについても検討しておき、メンテナンス費用と建築費用の合計金額が、メンテナンスフリーの建物の方が経済的なのか、それともメンテナンス費用をかけて建築費用を抑えた方がいいのかを考えておくことが重要です。

細かいメンテナンス費用

  • 蛍光灯など消耗品の交換
  • 手招りや建具の修理
  • エアコンの修理
  • 給湯器等設備の修理
  • タイルの補修
  • 外壁目地のコーキングの打ち替え
  • 階段滑り止めの交換
  • 給水タンクの塗装・パーツ交換
  • アンテナ・ガス管・水道管の補修

定期的なチェックや交換、メンテナンスが必要な項目を一覧にして、洩れのないようにチェックリスト表を作成しておくと効率的にメンテナンスが実施できます。

達人
窓が割れた、地震でタイルが剥がれたなどの予定外の破損も考えられるので、余裕を持って見積もっておこう。

⑤ 共用部分の水道光熱費

共用部分の水道光熱費も、ランニングコストとして事業始めに見込んでおく必要があります。

共用部分の電気代を事業計画に見込んでいなかった場合、電気代が「もったいない」からと電気代節約をしてしまうことがあります。
結果、2本セットの共用部分の蛍光灯から1本ずつ外して節電するケースがありますが、建物全体が暗くなってしまい「薄暗い物件には住みたくない」と入居者から敬遠されてしまうことに繋がります。

空室による減収と電気代、どちらに気を使うべきでしょうか。

事業始めから共用部分の水道光熱費を事業計画に見込んでおくことで、共益費として入居者に負担して貰うことなども検討しておくことができます。

⑥ 大規模修繕の費用

アパート・マンションの建物や各種設備が正常に機能するために、日常的なメンテナンスだけでなく劣化を防止するための定期的な修繕工事が必要となります。
適切な時期に大規模修繕工事を実施していないと、建物や設備の機能を回復させることが難しくなり、定期修繕工事を実施している場合に比べて費用がかかってしまいます。

竣工後5~8年・・・鉄部の塗装工事

建物の竣工後5~8年で最初に行う必要のある修繕工事は、鉄部の塗装工事です。
塗装面は太陽の紫外線や雨水の影響で傷みやすく、放置すると内部までサビが進行してしまいます。

竣工後10~15年・・・バルコニーの防水工事・手招りの塗装工事・屋上防水工事


竣工後10~15年くらいを経過すると、外壁の補修は足場を組む大がかりな工事も必要となります。
バルコニーの防水工事や手招りの塗装工事、屋上防水工事も同じ時期に行う場合もあります。

大規模修繕は木造でも、鉄筋コンクリートの場合でも、15年が一つの節目となります。
後回しにして20年以上経ってしまうと、老朽化が進んで、対処できない事態になってしまうことも考えられます。
事業計画の中では、1年間に建築費の1%程度を家賃収入の中から積み立てておき、大規模修繕の予備費用としてとっておきましょう。

達人
「まだ早いかな」と思うぐらいのタイミングで実施するのがちょうどいいと覚えておこう。

先手先手の修繕計画は、手遅れとなった場合より5年、10年も建物が長持ちし、収入も変わってきます。
そのため、建物に合わせた長期修繕計画書をつくり、適時実行していくことが大切です。
修繕時期は固定的に考えるのではなく、現状に合わせて随時見直しが必要になりますが、長期修繕計画書は資産を末永く維持するための基本方針です。

⑦ 植栽の維持管理

植栽は建物を引き立てるための大事なポイントで、手入れが行き届いていない植栽は、建物を貧相に見せてしまう恐れがあります。

雑草が伸び放題になっていたり、芝生が剥げて土が見え、草の中にはゴミが捨てられているマンションはイメージが悪くなり、空室リスクが高まります。
良好な植栽を維持するには、最低年2回は造園業者による手入れが必要です。
また、日常の雑草取りは別途費用を払って人に頼むか、オーナー自身できちんと手入れをしなければなりません。
植栽の手入れについても、予めしっかり予算を立てて事業始めから費用を見込んでおくことが大切です。

達人
事業始め時点でランニングコストを見込んでいることで、実際に必要となった時に、ためらうことなく費用を使うことができるんだよ。
もったいないって言って、入居者がいなくなったら元も子もないもんね。
もりもり

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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