土地活用の基本

賃貸住宅経営の事業計画に「税金」を入れて収支計算してる?

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達人
賃貸住宅経営の事業計画をする時に見落としてしまいがちなのが「税金」。
今日は、税金がしっかり事業計画に見込まれているかをチェックできるように、税金について紹介しよう。
税金ってよくわからないから嫌い…。
あゆちゃん
達人
税金は、賃貸住宅経営で必ず必要となる費用だよ。
税金について知っておかないと思ったよりも、手取り収入が少ないなんてことになりかねないよ。

事業計画で注意したい「税金」のポイント!

賃貸住宅経営の事業計画で注意したいポイントに、「税金をきちんと見込んでいるか」があります。

賃貸住宅経営に必要な税金

  • 所得に合わせて課税・・・所得税・住民税
  • 損益とは関係なく課税・・・固定資産税・都市計画税
  • 一定規模以上の経営で課税・・・個人事業税(課税所得額の5%)

個人事業税とは?

個人事業税の支払い対象となるのが事業的規模の場合です。
事業的規模とは・・・

  • 5棟以上または10室以上の貸与場合
  • 不動産収入が1,000万円以上ある場合

3室しか貸していなくても、1室あたり50万円の家賃であれば、年間の家賃収入が1,000万円以上となり対象となります。
また、家賃収入が1,000万円に達しなくても、5棟以上または10室以上を貸与している場合にも対象となります。

【個人事業税の税額計算方法】
税額={収入金額一必要経費―事業主控除額(290万円)}× 5%(標準税率)

あゆちゃん
こんなに税金ってとられちゃうんだ。
他にも、塀や外灯などの土地と家屋に付帯する工作物が課税対象となる場合もあるよ。
税金について考えていないと手痛い出費になってしまうんだよ。
達人

課税対象になりえるもの

  • 塀や屋外灯などの土地と家屋に付帯する工作物のうち、減価償却費を経費として計上しているもの(事業用の資産とみなされ一定の基準で課税)
  • 賃貸アパートの前に設けた駐車場を外部の人に月極駐車場として貸出す場合(更地扱いとなり、住宅用より税額が5倍程度高くなる)

※駐車場は入居者専用なら減免の対象

事業的規模の不動産所得は青色申告が可能!

青色申告とは、正規の簿記の原則に基づいて所得税を計算し申告する制度のことです。
青色申告者には、税法上さまざまな特典があります。

「事業規模の不動産所得」の場合の特典

  • 青色申告特別控除として所得金額から最高65万円の所得控除と認められる
  • 家族事業従業者に係る専業従事者控除や青色事業専従者給与が不動産所得計算上の必要経費と認められる(6か月以上の従事が条件)

不動産貸付の経理記載などを親族が行っている場合、労働対価として相当と認められる(月額10万円くらい)給与を支払っていれば、全額が経費として認められます。
青色申告の特別控除と親族への給与支払いで、約200万円近くの不動産所得の節税効果があると言われています。

あゆちゃん
200万円も節税効果があるなら青色申告しなきゃだね!
そうだね。
でも、税務関係については専門家である税理士に一度相談してみることをおすすめするよ。
達人

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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