土地活用の基本

賃貸住宅経営の空室対策って何をすればいいの?

投稿日:

達人
賃貸住宅経営で一番困るのが空室だよね。
空室が続いたら、返済も大変になりそう…。
くぼりん
達人
だから今回は、どんな空室対策が必要なのかを紹介するよ。

空室対策チェックリストで確認!

毎年1~3月は、賃貸住宅業界では最大の繁忙期と言われています。
それは、進学・入学・就職・転勤時期と重なるため、引っ越す人が増えるといわれているからです。

しかし、最近では企業の転勤が減ってきたり、気軽に引越しをする若者が減っているため最大の繁忙期である1~3月が短くなっているのです。

そのため、繁忙期であっても空室対策が重要になります。
もし、繁忙期に空室が埋まらなければ1年は空室が続く可能性があるので、しっかり繁忙期に空室が埋まるように対策を練る必要があるのです。

空室対策チェックリスト

  • 不動産業者は熱心に募集してくれていますか?
  • 賃料設定は適切ですか?
  • 敷金・礼金の設定は適正ですか?
  • 入居条件は厳しくないですか?
  • 室内のリフォーム・クリーニングはされていますか?
  • 間取り・設備は入居者のニーズに合っていますか?
  • 建物の外観・共用部分はちゃんと整備されていますか?

チェックリストで1つでもチェックがついた場合は空室対策が必要です。
すぐに改善策を実施しましょう。

空室対策に有効な『キャンペーン』を実施してみる!

達人
空室対策にはキャンペーンを実施してみるのも有効な手段なんだよ。
キャンペーンってどんなのがあるの?
くぼりん

空室対策のキャンペーンとして、なかなか決まらない物件を人気物件として甦らせることもあるので、物件に合わせて検討してください。

空室対策キャンペーン

  1. フリーレント
  2. 敷金・礼金ゼロ
  3. 一定期間内の賃料低額化
  4. 入居者プレゼント

① フリーレント

フリーレントは、ー定期間内に契約した入居者に対して、入居後1~3か月程度の賃料をゼロにするという企画のことです。
建物オーナーにとっては、賃料ゼロの期間は空室状態と変わりませんが、入居者は決定しているので、賃料無料期間が終われば家賃が支払われるため安心できます。

家賃7万円で3か月空室になれば21万円の賃料がゼロになりますし、家賃を5,000円値下げした場合は2年間入居で12万円の賃料を失うことになります。

しかし、フリーレントで1か月だけ家賃をゼロにした場合は、7万円の損失で済むため有効な手段なのです。

② 敷金・礼金ゼロ

敷金・礼金ゼロキャンペーンは賃貸条件の優遇キャンペーンとして、広く行なわれています。
入居時の初期費用をなるべく安く抑えることで、入居を促進しようとするものです。
最近では、東京でもよく行われているキャンペーンです。

③ 一定期間内の賃料低額化

一定期間内の賃料低額化は、契約・入居後の一年間に限り賃料を減額するキャンペーンのことです。
一定期間内の賃料低額化キャンペーンの場合、物件のお試し期間としての色合いが強くなります。

そのため、「駅から大変遠い」「近くに便利なお店がない」などのマイナス条件があり空室が続いている物件でも、実際に暮らしてみると住みやすかったりします。
このような物件を「15万円の賃料を1年間12万円で貸し出す」ことで、実際に住んで気に入ってくれたら、低額期間満了後に本来の賃料で再契約して貰う仕組みになります。

低額期間満了時に退去される可能性もありますが、物件を気に入った場合には引き続き住んでもらえます。
特にファミリーの場合には、ご近所関係ができたり、子供の転校問題が絡んだりして、そのまま住み続けるケースが多く見られますのでおすすめです。

注意点!!

他の入居者から「うちより安くて不公平」と思われないように、賃料を低額化する期間については、入居者の納得をしっかりと得た上で、「定期借家契約」として、一般の賃貸借契約とは別の扱いにすることが大切です。
これを怠ると、本来の賃料での再契約の際、借地借家法に規定する賃料増額請求権の行使と解釈され、思わぬトラブルを招いたりする恐れがありますのでご注意ください。

④ 入居者プレゼント

入居者プレゼントとしては、テーマパークのチケット、人気の家庭用ゲーム機など多くの人に喜ばれそうな商品をプレゼントするキャンペーンです。

他にも、一人暮らしを始める学生や新社会人向けに家具家電付きにしたり、ペット可・共生型マンションでは「空気清浄機」、駅から遠い物件なら「自転車プレゼント」など、物件の特色に合わせたプレゼントも有効となります。

条件の似た競合物件との選択に入居希望者が迷った場合、キャンペーンは後押しする効果があります。
キャンペーンの内容について色々と工夫し、考えてみるといいとおもいます。

景品の提供に当たっては景品表示法及び業界の自主規制があるので、地域の不動産公正取引協議会などに問い合わせて景品上限額などを確認する必要があります。

くぼりん
キャンペーンって効果ありそう!
空室対策としてキャンペーンを使ってみてね。
達人

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    ・宅建士の資格保持
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  • この記事を書いた人
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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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