土地活用の基本

土地活用で「戸建賃貸」をするなら知っておきたい3つのリスク!

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達人
前回、土地活用をするなら「戸建賃貸」についても考えてみようという話をしたよ。
前回はメリットを紹介したから、今回はリスクについても紹介するよ。
リスクあるんだ…。
もりもり
達人
もちろん、土地活用は投資だからリスクが必ずあるよ。
リスクを知ることで対策を取ることもできるから、「戸建賃貸」を検討しているなら今知っておこう

土地活用で「戸建賃貸」の3つのリスク

達人
戸建賃貸で気をつけたい3つのリスクはこちら!

3つのリスク

  1. 建築費用が高いと収益性は悪くなる!
  2. 空室が発生した時は収益が大幅に下がる!
  3. 明確な家賃相場がない!

戸建賃貸のリスク① 建築費用が高いと収益性は悪くなる!

前回紹介した利回りでは、賃貸アパート・マンションよりも、戸建賃貸の方が建築費用が安く、賃料が高いため、利回りが良いということを紹介しました。

前回の内容を振り返りたい方はこちら!

メリット
土地活用をするなら『戸建賃貸』という選択肢も考えてみて!

達人土地活用をしようと考えた時に、一番最初に思い浮かぶのが「賃貸アパート・マンション」だよね。 でも、「戸建賃貸」の方が需要も利回りも高いこともあるんだよ。 戸建賃貸って、一軒家の賃貸ってこと? それ ...

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特に、木造の戸建賃貸は賃貸アパート・マンションに比べると建築費用が安く、高利回りを実現できます。
しかし、構造や外観、内装、設備などに必要以上の費用をかけてしまうと、建築費用が高くなり、利回りが下がってしまいます

戸建賃貸1棟の建築費用が2000~3000万円もかかってしまうと、利回りは低くなってしまい、戸建賃貸のメリットである利回りの良さを感じることができなくなってしまいます。
そのため、戸建賃貸経営をするのであれば建築費用を抑えることが最重要ポイントなのです。

もりもり
でも、建築費用を抑えると資産価値としては下がっちゃうんじゃない?
戸建賃貸の場合、戸建購入と違って一生住む家ではないよ。
戸建賃貸の建築費用を抑えて利回りを良くすることで、投資コストを早めに回収できて、投資コストを回収したら新しく建物を建て替えれば新しい資産価値を生み出すことができるんだ。
達人

戸建賃貸は資産価値を更新できる!

賃貸アパート・マンションは何十年もかけて投資コストを回収するため、建物にコストをかけることも大事ですが、戸建賃貸の場合は建築費用を抑え利回りを高くすることで、投資コストの回収を早め、投資コスト回収したら建物を建て替えるという流れを行うことで、古くなった資産価値を更新することが可能なのです。

戸建賃貸経営をするのであれば、賃貸アパート・マンション経営の常識にとらわれてはダメです。

戸建賃貸のリスク② 空室が発生した時は収益が大幅に下がる!

戸建賃貸は空室が発生してしまうと、収益が大幅に下がってしまいます。
2棟の戸建賃貸を所有している場合、1棟の空室が出ただけで空室率が50%となってしまいます。
8戸の賃貸アパートの場合は、1室の空室が出ただけでは空室率は12.5%となります。

戸建賃貸の場合、空室が1つ出ただけで大きく収益が下がってしまうリスクがあるということです。

もりもり
確かに、空室がでたら賃貸アパートよりも困るな。
でも、戸建賃貸の需要が供給より大きいから、空室が出ても早く埋まる可能性が高いよ。
達人

賃貸アパートでは、空室を埋めるための入居者募集は賃貸アパートが沢山あるため苦労しますが、戸建賃貸の場合は需要に対して供給が追い付いていないため、すぐに空室が埋まりやすいというメリットがあります。

戸建賃貸のリスク③ 明確な家賃相場がない!

3つめのリスクは「明確な家賃相場が無い」ことです。

戸建賃貸自体が少ないので、戸建賃貸の家賃相場がいくらなのか、いくらが適正なのかがわかりずらく、賃料が付けづらいというリスクがあります。
賃料アパート・マンションであれば、周辺の物件を比較し、家賃相場に合わせて賃料を決めればいいのですが、戸建賃貸の場合は仲介会社も取り扱ったことが少ないため、賃料設定が上手くできないことがあります。

賃料決めは仲介会社に任せない!

仲介会社が戸建賃貸の仲介になれていないことが多いため、言われるがまま賃料を設定してしまうと、十分な収益が得られなくなる可能性があります
賃料を設定する場合、周辺マンションの賃料相場に駐車場代をプラスした金額で賃料を設定したり、戸建賃貸の建設から入居者募集などの管理までトータルで請け負ってもらえる経験豊富な不動産会社に依頼することが大切です。

戸建賃貸のリスクはどれも工夫次第で解消できるものです。
賃貸アパート・マンション経営にとらわれず、一度「戸建賃貸経営」についても検討してみてください。

もりもり
戸建賃貸のリスクを知ったからこれで大丈夫だね。
土地活用の方法は土地によってどう活用するのが一番いいかは変わってくるよ。
賃貸アパート・マンション、戸建賃貸にこだわらずに一番いい土地活用の方法を見つけよう。
達人

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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