土地活用の基本 空き家活用

不動産を売却?賃貸?どちらにするのかは不動産力から決める!

投稿日:

住む予定は無いけれど親の家を相続した。など、所有している不動産の利活用方法に悩んでいる方は、まずその家の不動産力から知ることにしましょう。

達人
不動産力は、不動産としての利用価値がどのくらいあるのかということだよ。

所有している不動産の不動産力を知らずに、売却や賃貸をすることを決めてしまったら失敗してしまう可能性が高まります。
売却するにしても、賃貸するにしても需要があるのか、売却することも難しい不動産なのかの不動産力を見極めることが重要です。

不動産力は8割方「立地」で決まる!

達人
不動産の評価を決めるのは、ほぼ立地と言っても過言ではないんだよ。

不動産の利活用の選択肢が多い立地の条件とは?

  • 交通の利便性が良い立地
    複数の路線が利用できるような通勤・通学に便利な立地や、急行・特急が停車する駅であればさらに良いと言われています。
    他にも、駅に近く徒歩8分圏内であれば賃貸しやすく、マンションなら徒歩10分圏内、一戸建てなら15分圏内なら売却しやすいです。
    バスを利用しないと最寄り駅に行けない立地の場合は、売却も賃貸も難しくなります。
  • 生活利便性と文化度が高い立地
    コンビニ・スーパー、銀行、病院などの生活施設が一通りそろっていることが最低条件となります。
    他にも、人気店や高水準の教育機関・医療機関、劇場、美術館などの生活を豊かにしてくれる遊び、学び、健康、芸術などの施設が充実していて徒歩圏内であれば尚良いと言われています。
  • 閑静な住宅街の保持されている立地
    閑静な街並み・景観が美しく保たれている立地も良いと言われています。
    建築協定があるところは、環境が将来にわたって悪化しにくく、さらに良いです。
  • 安全・安心に暮らすことのできる立地
    地震や水害などの自然災害や、公害、犯罪が少なく、地域住民の繋がりが良好な場所も良いと言われています。

このような条件に当てはまる立地は、生活するのが便利で快適なため、継続的に人口が増え不動産の需要が高いと言えます。

達人
上の条件に当てはまるものが多いほど、売却も賃貸もどちらの利活用もしやすくなるよ。

地方の不動産力は「立地適正化計画」区域内にあるかどうかで決まる!

地方都市で不動産の利活用の選択肢が多く見込めそうなのは、「立地適正化計画」区域内にあることです。

「立地適正化計画」とは?

「立地適正化計画」とは、高度経済成長期に郊外に広がった町々を中心部に寄せようとする計画のことで、コンパクトシティ化とも言われています。

地方は都心に比べ人口減少が加速しています。
その中で、道路などの整備が放置されたり、電車やバス路線の廃止、病院やスーパーなどの商業施設の廃止が進み、どんどん暮らしにくくなります。

このような状況を打開するために、国が中心部にゆるやかに住民の居住エリアを誘導していく居住誘導区域医療・福祉・商業施設などをまとめて誘導していく都市機能誘導区域を設け、それぞれの拠点を結ぶ交通サービスを充実させていく計画を進めています。

この2つの区域(居住誘導区域と都市機能誘導区域)の中に不動産があれば、利活用の選択肢は多くなります。

マンションと一戸建てならどっちが利活用しやすいの?

達人
一般的に一戸建てよりもマンションの方が売却も賃貸もしやすいと言われているんだ。

マンションの方が利活用しやすい理由!

  • マンションは便利な立地に建っていることが多い
  • 購入して安心な建物かどうかの判断が比較的しやすい

マンションは大都市、地方都市に限らず、利便性の高いところに建てられることが多いです。
しかし、一戸建てはバスや車を使って暮らす郊外に建てられる傾向があります

住宅の購入者・入居者は、20~40代の共働き夫婦、子どもが小学校入学前のファミリー世帯、夫婦のみ世帯、大都市なら30~40代の単身世帯が主流となります。
この年代の人は多忙なので、通勤時間が少しでも短縮できて、日常生活も便利なところに住みたがります。

そのため、利便性の高い立地に建てられているマンションの方が住宅の購入者・入居者に好まれるため、利活用もしやすいということになります。

築年数が古いほど利活用はしにくくなる・・・

築年数が古ければ古いほど、売却も賃貸も難しくなります。

売却する場合・・・

一戸建ての価格は、築年数が古くなるほど、売却価格に大きく影響を与えます。

新築の価格を100とすると

  • 築3年・・・70
  • 築10年超・・・50
  • 築25年超・・・0

築25年以上たった家は、土地のみの評価となってしまうので、売却価格は大きく下がってしまいます
また、昭和56年以前に建てられた一戸建て、マンションは現在とは異なる耐震基準で建てられているため、地震に強くなく、買い手から敬遠されます。

賃貸する場合・・・

賃貸アパートやマンションは次々に建築されていますが、家賃は築年数が古くても大幅に変わりません。
そのため、借り手は少しくらい家賃が高くても、新築で設備の整った家を選びがちです。

もし所有している不動産が築25年超で水回りなどの設備や床・壁が劣化し、使い勝手が悪いと借り手に思われてしまうようであれば、相当の費用をかけてリフォームをする必要があります。

広い家の需要は減少傾向にある。

達人
あまりにも広い家は売却も賃貸もしにくい時代なんだよ。

地方の郊外に建つ一戸建ての場合、土地が60坪以上、建物の総床面積200㎡前後、間取り5LDK以上の広い家が多数ありますが、小世帯化で広い家を希望する人が少なくなっているのが現状です。

参考データ

  • 日本の平均世帯人数:2.33人
  • 単身世帯:約35%・・・1LDK
  • 夫婦と子世帯:約27%・・・3LDK
  • 夫婦のみ世帯:約20%・・・2LDK

【平成27年のデータ 国立社会保障・人口問題研究所より】

1世帯当たりの家族数が減れば、必要な部屋数も減っていきます。
広い家の場合は、売却も賃貸もミスマッチがあり利活用は難しくなるのです。

達人
所有している不動産の不動産力を知ることで、どんな利活用ができるのかがわかるよ。
利活用の方法を決めつけずに、不動産力から知ることが大事だよ。

空いている土地を有効活用したいけど、何から始めて良いのか分からない方へ

、自分の土地は一体どういった土地活用が向いているんだろう?

そんな方は、まずは、どんな土地活用が出来るか確認出来るサイトの利用をオススメします。

無料サービスが嬉しい、タウンライフ土地活用のご紹介。

タウンライフ土地活用のメリット!

  • 無料で利用可能。
  • 土地活用の方法が全くわからない初心者の方ももちろんOK。
  • 土地活用プランがもらえる
  • 建築費などの見積書と収支計画書がもらえる
  • 市場調査資料がもらえる
  • 土地活用の方法多彩。(アパマン経営から、駐車場経営・トランクルーム等)

↓まずは、とりあえず提案書をもらって、自分の土地はどんな有効活用が出来るのか確認しても良いかもしれません。↓

「土地活用」を検討されているなら、利用しても良いかもしれませんよ!

不動産(戸建て・マンション・土地等)の価格を60秒で知る方法。しかも簡単・無料なので気軽に使えます。

その不動産、「今!」が最も高く売れる時期なのを知っていましたか?

2020年のオリンピック後は、不動産価格の下落が起こることが予想されています。

実際に、売るのはともかくとして、どれくらいで売れるかをまずは確認したくありませんか?

めちゃくちゃ簡単な無料入力で、最先端AIが、不動産売却価格をしっかり査定してくれます!

そんなサービスがあります。無料不動産一括査定サービス「イエウール」です。

「イエウール」の凄いところは、【提携不動産会社が、なんと1700社で業界No.1】

これまでの利用者実績に基づいた過去のビッグデータから、あなたの不動産価格も簡単算出可能なわけです。

↓こんな感じで、おおよその入力で良いので、1分もあれば終わります。(早・・・。)↓

一括査定サイトで、提携不動産会社が少ないと何が問題なの?

町の不動産会社1社に、売却査定をすることは危険です。
必ず複数社に査定依頼をしないと、本当の相場は分かりません。

イエウールは、いわゆるその複数社への査定依頼を、一括で行える、一括査定サイトです。

つまり、一括査定サイトの提携不動産会社が少なければ、査定依頼する不動産会社が少なくなってしまうということです。
しかし、多ければ、多くの不動産会社からより高く売ってくれる不動産会社を選ぶことができるということになります。

さらに、提携不動産会社が多いから、大手不動産会社だけでなく、地元密着の不動産会社にも査定依頼をすることができます。
不動産会社は、大手だからといって不動産査定金額が高くなるということではありません。
地元密着に不動産会社だからこそ地域の不動産価格を熟知しています。
だからこそ、幅広く査定依頼ができる「イエウール」がオススメな理由です。

そんな「イエウール」ですが、ココもおすすめポイントです。

  • 不動産会社の担当者を厳しく審査!
    「イエウール」は、不動産会社の担当者1人1人を厳しく審査しているので、交渉力のある担当者に査定を依頼することができます。
    【審査項目】
    ・業界経験年数5年以上
    ・宅建士の資格保持
    ・レビューをもとにイエウール独自のロジックで「交渉力」を評価
  • 不動産査定依頼数も業界No.1
    不動産査定数依頼が業界No.1(2018年7月時点)で、多くの方に利用されているサービスということになります。
  • チャット風の査定依頼でとっても簡単!

最初に、売却したい物件種別を選んで、、、

あとは、所在地などの入力でナビゲートに従うだけ!

不動産一括査定サービスで、不動産会社の担当者まで審査をしているのは「イエウール」だけでした。

「不動産を高く売りたい」なら、利用しても良いかもしれませんよ!

  • この記事を書いた人
アバター

Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

-土地活用の基本, 空き家活用

Copyright© 達人と学ぶ。土地の活用・家の売却 , 2019 All Rights Reserved.