土地活用の基本 空き家活用

空き家を解体!更地にして利活用する方法とは??

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親の家を相続したけど、古すぎて売却できないという場合は、建物を取り壊して更地にして売却するということもできます。
しかし、先祖代々の土地だから売却したくない!という方もいるかもしれません。

達人
ということで、今回は空き家を更地にした後の利活用の方法について紹介していくよ。

空き家を解体したらできる土地活用!

空き家を解体して更地にしたことで満足して放置してしまうケースが沢山ありますが、それでは意味がありません!
土地のみでは固定資産税が高くなりますので、早く「売却」もしくは「貸す」ことを選択する必要があります。

達人
今回紹介するのは、「貸す」場合の土地活用だよ。
一番一般的な土地活用は【駐車場経営】なんだ。

駐車場経営が土地活用の一番ポピュラーな方法!

駐車場経営でコインパーキングとする場合、交通量の多い立地かどうかがポイントとなります。
閑静な住宅街で車の交通量が少ない場合では、駐車場経営は難しくなります。

コインパーキングで土地活用

  • 駐車台数:3~5台(土地20坪)
  • 機械設置目安:300万円/10台
  • 保守管理費用:2万円(毎月)

駐車場経営といっても、機械設置などの初期費用がかかってしまいます。

達人
土地の立地にあった土地活用を選ぶ必要があるよ。

駐車場経営以外の土地活用の方法は?

土地活用の方法としては、駐車場経営だけでなく

  • 駐輪場
  • バイク置き場
  • トランクルーム
  • 自動販売機の設置
  • 資材置き場
  • 貸し農園
  • 太陽光パネル設置 など

駐輪場やバイク置き場などの土地活用でも、整地し機械設置などの初期費用が必要となります。

いろいろな土地活用の方法がありますが、どの土地活用を選ぶかは地域の事情に詳しい地域密着型の不動産会社や空き家サポートのNPOに相談することがおすすめです。

他にも、自治体が空き家に対する支援策をとっているところもあります。
空き家を取り壊して、跡地を防災用地やポケットパークなどの地域コミュニティの場として整備してくれる例もありますので、自治体に確認することも一つの手です。

用途転用するならアパート経営?決断する前に知っておきたい条件!

空き家を更地にしてそのまま使うのではなく、用途転用してアパート・マンション経営を始めることもできます。
しかし、アパート・マンション経営は簡単なことではなく新しい事業を起こすことと同じです。

人口減少によりアパートは飽和状態なので、安易にアパート・マンション経営を始めてしまうと、大変なことになってしまうこともあります。

達人
そのために!
アパート・マンション経営を始めると決断する前に知っておいてほしい5つのコトについて紹介しておくよ。

アパート・マンション経営を決断する前に知っておいてほしい5つのコト!

① 売却しない!という熱意があるか

親から相続した家を用地転用してまで保有していたいものなのか、を今一度考えてみてください。
相続した家の一番簡単な利活用は「売却」です。
売却せずに何としても保有し続けたい!という熱意がなければ、アパート・マンション経営は難しいと考えて良いでしょう。

② 不動産経営について勉強できるか

アパート・マンション経営は誰にでもできることではありません。
不動産取引や市場動向などの不動産に関する専門知識がなければ、経営するアパート・マンションの商品力を判断することはできないため、不動産経営について一から勉強する必要があります。
不動産経営の知識を新たに勉強する覚悟がなければ、破綻してしまうでしょう。

③ 経営者としてのマネジメント力があるか

アパート・マンション経営は数千万~数億円を投資し、十数年かけて回収していく長期事業です。
そのため、経営者としてのマネジメント力や経験が求められます。
借り手の確保、建物の維持管理、収益管理などについても自分で考える必要があるのです。

④ 資金調達ができるか

銀行のローンで、建物を建設する場合には、銀行から融資をしてもらえるように投資資金を回収できるかどうかをしっかり説明する必要があります。
家賃収入について現実的に試算できているかどうかなど判断され、銀行は住宅ローンのように簡単にお金は貸してくれません。

⑤ 法定相続人同士の合意があるか

アパート・マンション経営ができる土地は立地が良いということになります。
つまり、高値で売却できるということです。
兄弟などの法定相続人がいる場合、全員が合意しないと、勝手に自分の判断だけでアパート・マンションに用地転用することはできません。

このように、土地活用としてアパート・マンション経営を始めるには、大きな覚悟が必要になるということです。

達人
安易に決断せず、慎重に検討しよう。

用途変更はアパート経営だけじゃない!増えている用途変更をご紹介♪

近年、空き家の用地転用として増えてきているのが

  • シェアハウス
  • 福祉施設(グループホームなど)
  • 旅館  など

です。

これらの用地転用の場合、国が用途変更しやすく規制の合理化や手続きの簡素化を図っているので、自治体の建築関連窓口に問合せしてみるといいでしょう。

親の家とは建築基準が異なるので改修工事が必要となることがあります。

達人
親の家・土地を売りたくない!と考えている人は、いろいろな相談窓口を利用して、何が適しているのか相談してみることから始めよう。

空いている土地を有効活用したいけど、何から始めて良いのか分からない方へ

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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