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空き家の売却依頼は『専属専任媒介契約』がおすすめ!その理由とは?

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達人
空き家を売却するなら早くした方が良いと紹介してきたよね。
売却依頼をする不動産会社との契約は「専属専任媒介契約」にした方が早く売れるんだよ。
なんで専属専任媒介契約がいいの?
ゆきぽよ
達人
その理由について今回は説明していこう。

空き家を早く売却するための不動産会社の選び方はこちらで紹介しています!

選び方
空き家対策は「早く売却」すること!知っておきたい3つのポイントを紹介♪

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空き家売却の不動産会社との契約は「専属専任媒介契約」がおすすめな理由!

不動産会社に売却依頼をする場合、3つの媒介契約から選ぶことになります。

3つの媒介契約

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

① 専属専任媒介契約

  • 売却依頼できる不動産会社数:1社のみ
  • 契約期間:3か月
  • 売却活動報告:1週間に1度以上
  • 指定流通機構への物件情報登録までの日数:5日以内
  • 売主の自己取引(売主が自分で買い手を見つけて取引すること):不可

② 専任媒介契約

  • 売却依頼できる不動産会社数:1社のみ
  • 契約期間:3か月
  • 売却活動報告:2週間に1度以上
  • 指定流通機構への物件情報登録までの日数:7日以内
  • 売主の自己取引(売主が自分で買い手を見つけて取引すること):可能

③ 一般媒介契約

  • 売却依頼できる不動産会社数:複数可能
  • 契約期間:特になし
  • 売却活動報告:報告義務なし
  • 指定流通機構への物件情報登録までの日数:任意
  • 売主の自己取引(売主が自分で買い手を見つけて取引すること):可能
達人
3つの媒介契約の中でも、空き家を早く売却したいという目的があるなら、「専属専任媒介契約」がおすすめだよ。
「専任媒介契約」も似ているけど、『専属専任媒介』がおすすめな理由は4つ!

おすすめな理由① 他の不動産会社に売却依頼されないから頑張ってくれる!

媒介契約の1つ一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却依頼ができるため、1つ1つの不動産会社は必ず契約が取れるわけでないという意識が働き、売却活動に力を入れてくれません

しかし、専属専任媒介契約であれば1社しか売却活動をすることができないので、売却依頼をされた不動産会社は頑張って買い手を見つければ必ず仲介手数料を得ることができます。

一般媒介契約よりも専属専任媒介契約の方が不動産会社自身の当事者意識を高めることができるので、責任を持って売却活動をしてくれるようになります。

おすすめな理由② 契約期間内に買い手を見つけようと必死になる!

専属専任媒介契約の契約期間は3か月と決まっています。
3か月という時間制限があるため、不動産会社はその期間内に買い手を見つけようと必死になります。
一般媒介契約には契約期間の制限がないので、不動産会社が必死に探すことはありません。

おすすめな理由③ 指定流通機構(レインズ)への登録が必須なので、買い手が見つかりやすい!

指定流通機構への登録とは、売却依頼をした不動産会社が指定流通機構(通称:レインズ)に売却情報を登録し、不動産業界に開示することです。
レインズは、できるだけ多くの不動産会社に買い手を探してもらえるように住宅の売却情報を業者間で共有することを目的に作られれたもので、専属専任媒介契約の場合は5日以内に登録することが義務付けられています。

一般媒介契約の場合、レインズへの登録義務がないので、買い手を探すチャンスが狭くなってしまいます。

おすすめな理由④ 1週間に1度以上の売却活動報告があるから安心できる!

専属専任媒介契約の場合、1週間に1度以上売却活動の報告をする義務があります。
そのため、空き家が遠くにあって目が届きにくくても報告してもらえるので安心できます。

また、売却が進まない場合は、早い段階で方針を変えることもできるので、専任媒介契約の2週間に1度以上よりも、1週間に1度以上報告義務のある専属専任媒介契約の方がおすすめです。

一般媒介契約の場合は、報告義務がないのでどんな売却活動をしてくれているのか把握することが難しくなります。

空き家売却の売り出し方は3パターンから建物に合わせて選ぶこと!

達人
空き家を売却する時の売り出し方は建物の状態に合わせて3つのパターンから選ぼう!

築30年未満なら、中古住宅として売り出す!

築30年未満で建物の傷みが少なく、そのまま住もうと思えば住める場合は「中古住宅」として売り出しましょう。
買い手はリフォームする必要もなく、築25年超で建物評価がほぼ0で割安感もあると思ってくれる可能性があります。

築30年超なら、古家付き土地として売り出す!

築30年超で人によってそのまま住める、住めないと評価が分かれる場合は「古家付き土地」として売り出しましょう。
古家は建物評価が0であるということを表していて、そのまま住むことができればお得感があることをアピールします。

買い手によっては、そのまま住めないため建物の解体費用分を値引きしてほしいという交渉をされる可能性もあります。

住めない家は、土地として売り出す!

誰もが住みたくないと思うような建物であれば、解体して更地し「土地」として売り出しましょう。
更地にした場合、固定資産税が高くなってしまうため、早く売却できるような価格設定にすることも大切です。

『瑕疵担保の免責』で売却することを確認する!

空き家の売り出し方とは少し異なりますが、契約前に必ず確認してほしい内容が『瑕疵担保の免責』です。

『瑕疵担保の免責』とは?

『瑕疵担保の免責』とは、個人が売主の中古住宅の売却の際に、契約書に通常入っている内容ですが、売却時のまま売却するという内容で、もし買った後に不具合が見つかった場合は自己責任で直してくださいという意味になります。

中古住宅以外の売却の場合は、「瑕疵担保責任」といって家を購入した後に見つかった雨漏りや建物の傾き、設備の故障などについては、買い手が売主に補修や損害賠償を求めることができます

しかし、中古住宅でかつ空き家となっているような家の場合、売主の住んでいる地域から遠い地域にあることも多いので、売主自身が気づいていない家の不具合が買い手が購入後に見つかることが考えられます。
その際に、契約書に『瑕疵担保の免責』が入っていれば、売主の瑕疵担保責任はないということになります。

達人
空き家を売却できたと思ったら、不具合ばかりで損害賠償なんてことにならないように、契約前に『瑕疵担保の免責』が入っているかしっかりチェックしておこう。

空いている土地を有効活用したいけど、何から始めて良いのか分からない方へ

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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