土地活用の基本 空き家活用

空き家活用事例7つを紹介♪家が売れなくても活用方法は見つかる!

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達人
空き家を所有している人が一番悩むのは、活用の仕方だよね。
今回は、売却が難しいような困った空き家でも活用できる事例を紹介するよ。

空き家の有効活用事例7選!

親の家を相続したけど、自分は住まないというように、空き家を所有しているけれど活用方法がないという方が多いと思います。
住んでいなくても、所有しているだけで固定資産税を支払わなければなりません

達人
そこで、空き家を売却せずに有効活用するための事例を紹介していくよ。

事例① 「空き家バンク」へ登録!

各自治体が「空き家バンク」を運営しています。
空き家バンクは、空き家を所有している人から空き家の登録を募集し、空き家の利用を希望している人に情報を提供するサービスとなっています。

空き家バンクでは、住宅購入や賃借の際に補助金や助成金が受けられることが多いという特徴があります。
売主と買主が直接交渉・契約する必要がありますが、仲介手数料を支払えば不動産会社に委託することも可能です。

空き家バンクでは、不動産会社が取り扱ってくれないような物件(売却が難しい)でも登録が可能なので、、空き家で賃貸を検討している場合には登録することをおすすめします。

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売れない家
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事例② 最低限リフォームをする!

賃貸住宅として貸し出すために、大々的にリフォームをするとなると多額の費用が必要となりますが、賃貸できるように最低限のリフォームをするくらいであれば、費用を抑えることができます。

最低限リフォームをする時のポイント

賃貸できる最低限のリフォームをする場合は、すぐにリフォーム会社へ依頼するのではなく、まず不動産会社に相談し賃貸用物件として貸し出せるようになるためには、どこを直すべきなのかを相談することから始めましょう。

不動産会社への相談の際に、リフォームしてどのくらいの家賃で貸し出すことができるかも確認しておく必要があります。
リフォームしても家賃が安すぎてしまうと、リフォーム代を回収するまでの時間がかかってしまうため、事前の確認が必要なのです。

達人
リフォーム代の回収期間は、長くても2年までと考えておこう!
家賃が5万円なら(5万円×24か月)120万円までということだよ。

空き家のリフォームには自治体の補助金を活用する!

空き家をリフォームする場合、自治体によってはリフォーム工事に対して補助金を交付してくれます。
自治体によっては、「空き家バンク」へ登録された物件を対象として補助金を出してくれるため、各自治体に補助金の対象となるか、いくらもらえるのかを聞いてみることをおすすめします。

山梨県韮崎市の場合

山梨県韮崎市では、空き家バンクに登録された物件を対象に補助金を交付しています。

  • リフォーム工事費用の補助金:費用の2分の1に相当する額または100万円のうちいずれか少ない額
  • 家財処分費用:費用の2分の1に相当する額または10万円のうちいずれか少ない額

事例③ リフォームしなくても「DIY賃貸」で貸せる!

リフォームして賃貸住宅を始めるなら、最低限で良いと紹介しましたが、空き家をリフォームしなくても賃貸住宅として貸すことが可能です。

達人
それが「DIY賃貸」だよ。

DIY賃貸とは?

DIY賃貸とは、借主が補修や改修を行う賃貸借契約のことです。
貸主はお金を掛けずに現状のまま貸し出すことができ、借主は自分好みに改装や模様替えをできるというメリットがあります。
借主は原状回復義務がないので、退去時にもDIYした箇所について原状回復せずそのまま返すことができます。

一般的な賃貸借契約の場合は、貸主は賃貸を始める前に自己負担で必要な修繕や清掃を行う必要があり、借主も壁紙の貼り替えなどの模様替えを勝手に行うことはできず、退居時には原状回復義務があります。

DIY賃貸なら、貸主にも借主にもメリットのある新しい賃貸借契約と言えます。

達人
DIY賃貸は、家賃が安いというメリットもあるよ。

空き家の状態によって変化しますが、故障や不具合など修繕を要する箇所を借主が直すという条件での契約であれば家賃の引き下げ率は高まります。

借主の修繕レベルが貸主が期待していたレベルに達しないケースもあり、DIY賃貸として貸す場合はあらかじめ細かな取り決めをしておく必要があります。

事例④ 「ペット可」として貸し出す!

ペットを飼育したい・している人の数に対し、ペット可の賃貸住宅は少ないと言われています。
東京23区の場合は、全物件数の12%しかペット可の賃貸住宅はありません

そのため、ペット可の物件として貸し出せば、すぐに借り手が見つかるというケースが多くなっています。
特に、ペット可の一軒家は数が少なく、需要が大きいため借り手が付きやすいという特徴があります。

ペット可にする場合の注意点

一度「ペット可」にしてしまった物件は、「ペット不可」に戻すのは難しいと言われています。
それは、ペット可にすることで壁や床が傷ついたり、臭いが残ったりと原状回復費用が通常よりも多くかかることがあったり、動物アレルギーのある借り手は過去に「ペット可」だった物件は避ける傾向があるためです。

空き家を活用せず放置しておくよりも、ペット可にして貸し出した方が借り手が付きやすく、空き家も有効活用することができます。
ペット不可に戻す予定は無いという考えの貸主であれば、「ペット可」で貸し出すことを検討してみると良いでしょう。

事例⑤ 民泊用にリフォームする!

空き家が観光地の近くにある場合は、民泊サイトに登録して民泊用として貸し出すという選択肢もあります。
外国人観光客の数が急増しているため、空き家を民泊施設として貸し出す方法は、空き家活用として狙い目と言えます。

民泊施設を始めるには許可が必要となる!

民泊施設の許可申請は、保健所、市役所、消防署にする必要があります。
許可がとれたら、賃貸業務や不動産管理、民泊サイトの運用、ルームコーディネート、清掃など全て行ってくれる会社がありますので、そのような会社に委託してしまえば何もせずに収入を得ることができます。

事例⑥ バイク置き場・駐車場として貸す!

駅から近い立地の場合は、バイク置き場や駐車場として貸し出す方法もあります。
大きな駅の場合は、駐車場やバイク置き場も整備されていますが、小さい駅の場合は駐輪場はあってもバイク置き場や駐車場はないというところも多いので、そのような駅が近くにあればバイク置き場や駐車場として貸し出せば、借り手がすぐにつく可能性が高いです。

建物が建っていても、駐車場、バイク置き場として貸し出すことは可能なので、建物を解体するのは難しいけど売却できない古い家の場合などは検討してみる価値があります。

達人
気軽に駐車場・バイク置き場として貸し出すために、月極めで貸し出すといいよ。
月極めの場合、貸し出すための整備にお金がほとんどかからないメリットがあるよ。

事例⑦ モデルルーム・古民家カフェ・レンタルスペースなどとして貸し出す!

賃貸住宅や駐車場として貸し出すのは、だれもが思いつく活用方法かもしれませんが、他にも

  • モデルルーム用として貸し出す
  • 古民家カフェとして貸し出す
  • 会議室などのレンタルスペースとして貸し出す

という活用方法もあります。

モデルルーム用として貸し出す

リフォーム業者に「自由にリフォームしていい」という条件でモデルルーム用に貸し出すことも可能です。
リフォーム業者の中には、リフォーム実績や技術力を伝えるためのモデルルームを持っていない業者がいるので、需要が高いと言えます。

古民家カフェとして貸し出す

こちらも古民家カフェとして「自由にリフォームしていい」という条件で貸し出すことも可能です。
古民家カフェは最近流行っているので、古い家でも現状のまま貸し出すことができます。

会議室などのレンタルスペースとして貸し出す

レンタルスペース貸し出しのマッチングサイトがあるので、それを利用することで簡単に貸し出すことができます
会議室だけではなく、女子会やママ会などの会場としてレンタルスペースを借りるケースもあるので、意外な借り手を見つけることができるチャンスにもなります。

達人
空き家が売却できなくても放置するのではなく、活用する方法は沢山あるよ。
諦めずに活用方法を探してみよう。

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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