不動産投資

中古物件の利回りが落ちている!2018年も不動産価格は高騰気配。

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新築の利回りが、中古の利回りを超えるという逆転現象

不動産投資においては、利回りが高く、長期の融資が組め、安定的にキャッシュフローを出せる中古物件を購入する というのがこれまでの投資家の間での常識でした。

しかし、近年の不動産投資ブームにより不動産価格が高騰しています。

以下は、不動産価格の推移です。

・ 成約件数は3年ぶりに前年度を下回ったが、2年連続で37,000件台
・ 成約物件㎡単価は5年連続で上昇し、23年ぶりに50万円台
・ 成約物件の価格は5年連続で上昇し、3,200万円台
・ 新規登録件数は4年連続前年度を上回り過去最高、㎡単価・価格ともに5年連続で上昇

参照元:首都圏不動産流通市場の動向(2017年度)

このため、中古の投資用アパート・マンションの利回りが急激に低下し、現在は期待するようなキャッシュフローを出せる物件を手に入れることは難しくなっています。

もちろん、物件によっては稀に高い利回りの優れた中古物件が出る場合も0ではありませんが、よほどの経験や情報がなければ手に入れるのは難しく、見つかったとしても次に同じ条件の物件にあたる確率はほぼないに等しいでしょう。

不動産投資はしたいが、欲しい物件が中々ないなぁ

という投資家がほとんどです。

新築不動産投資で、中古を逆転した利回りがでる!?

もりもり
中古物件と新築物件の利回って比較するとどのくらい違うの?
大手不動産投資ポータルサイトでは、2011年と2016年の中古物件と新築物件の利回りを比べて以下のように発表しているんだよ。
達人

『高利回り』であることが中古物件の強みであるにも関わらず、昨今の物件価格の高騰による影響で利回りが下落し、新築物件と比較しても、利回りがほとんど変わらないという結果に
なりました。しかも比較する対象によっては新築の利回りの方が高いことがわかります

もりもり
とりあえず中古物件投資、という流れは大きく変わってきているんだね。
不動産投資の手法は銀行の融資姿勢にも大きく左右されるから、その状況によってどの手法が利益を出しやすいのかが、刻一刻と変化するんだ。
達人
もりもり
状況によって変化するのかぁ、難しいな。なにか良い投資方法ってないの?
こういう状況だと、中古物件はなかなか手が出しづらいよね。
僕がオススメするのは、土地探しから始める「新築一棟投資」だよ
達人

中古の利回りを上回ることが出来る「新築一棟投資」とは!?

不動産投資をするにあたって、すでに完成している中古物件や建売の物件を購入するのではなく、その名のとおり建物の建っていない土地から探し、そこに新築でアパート・マンションを建てようという投資方法です。

土地探しから始める「新築一棟投資法」では、物件を土地探しから始めることで、今でも新築で中古物件以上の利回りを実現しています。

東京圏の場合、すでに競争が激しく、しっかりとキャッシュフローが出せるような中古物件は市場に出まわることがほとんどなく、入手することは事実上困難です。

それにくらべると土地探しから始める「新築一棟投資」の場合、物件探しの難易度も高く、まだ投資法が広く浸透していないため、今でもお宝物件を見つけることが十分可能なのです。

中古物件と地方物件にはリスクがある

中古物件との比較

中古物件に投資をすることはダメだというわけではありません。

当然、資産性が高く、キャッシュが手元に残る物件であれば魅力的です。

しかし、冒頭に記載した通り、不動産価格の高騰から、最近はそういった物件に一般の投資家が出会えることは滅多にありません。

では、新築物件と中古物件の比較をしてみましょう。

まず、不動産投資をする時に気を付けるべきは、「表面利回りだけで判断してはいけない」ということです。

表面利回りではなく「実質利回り」(満室時の家賃収益から空室家賃や管理費、修結費などの経費を引き、物件価格で割ったもの)を見なければなりません。

築20年のRC物件と新築物件が同じ表面利回りだとしても、中古物件の場合、大・小規模の修繕費や古くなった設備の入れ替え費用などの経費がかさむため、実質利回りは大きく下がります。

中古物件は、いつどのような形で大規模修繕が発生するか、プロが見てもなかなか判断がつかないものなのです。

目に見えない修繕費は、中古物件がもつ最大のリスクといえます。

新築物件の場合は、10年間は瑕疵担保責任が義務付けられるため、大規模修繕のリスクがほとんどありません。

入居付けもスムーズで、設備も新しいため、設備の修繕費もほとんどかかりません。

このように、初めて不動産投資をされる方でも、安心していただけるのが「新築一棟投資法」のメリットの1つです。

地方物件と比較してみる

不動産投資ブームが盛り上がる中、全国的に空室率が上がっているという情報を耳にしたことがあるでしょう。

また、人口減少が追い打ちをかけているという現実もあります。

空室状態が続くというのは、賃貸経営をするにあたって最も意識して改善すべき点です。

今後さらに人口が減少してくる地方に物件を持つということは、東京圏のよい立地に比較すると、大きな空室リスクを背負うということになるでしょう。

神奈川、千葉、埼玉、そして東京は全国的な人口減少のなかにあっても人口増加し続けています。

就職や進学で東京都心に出てくる単身者が、常に増えているのです。

また、首都圏全体を見ても空室率は上がっていますが、問題となっているのは「賃貸需要がないエリアに建てられた物件の空室率」なのです。

節税対策で賃貸需要のない地主さんの土地にアパートを建てたり、人口減少の激しい駅から遠方に大きなマンションを建てたりすると、入居者は全く集まりません。

このような物件が、空室率をより押し上げているのは間違いありません。

こちらでご案内する物件は、この1都3県のさらに賃貸需要の高い地域に絞ることにより、高い稼働率を維持することができるような物件です。

条件がいい立地に物件があれば、長期的に賃貸需要が見込めます。

新築ですので修繕費のリスクがなく、計画どおりにキャッシュフローを出すことも可能になります。

さらに言えば、「新築一棟投資法」とは条件を満たせば誰でも物件を買える「再現性」があるのです。

利回り、稼働率、将来性のどれも中古を凌駕するとなれば、もはやあえて中古を選ぶ理由がありません。

不動産投資を考える上で重要な3大用語!

「利回り」、「キャピタル・ゲイン」、「インカム・ゲイン」

既にご存知の方も多いかと思いますが、不動産投資を考える上で重要な「利回り」、「キャピタル・ゲイン」、「インカム・ゲイン」などの用語について簡単におさらいしましょう。

利回り

  • 「利回り」⇒ 投資した不動産から得られる賃料収入などの収益率です。
  • 「表面利回り」⇒ 「利回り」として不動産広告などによく使用されているものが表面利回りで、物件価格に対する満室時の年間賃料収入をパーセンテージで表したものです。表面利回りを詳しくチェック。
  • 「実質利回り」⇒ 満室時の賃料収入から空室賃料や管理費、修繕費などを差し引いて計算したものを実質利回りといいます。実際の不動産の評価は実質利回りで行うべきですが、物件の種類によって表面利回りと実質利回りの差の大きさはまちまちです。
    東京圏の新築の場合、中古と比べて入居率も高く、修繕費や入居者募集にかかる広告宣伝費などもほとんどかかりませんので、同じ表面利回りであれば、実質利回りは築年数の経った地方の中古物件より1%から2%程度は高いものとなります。

インカム・ゲイン

一般的に「インカム・ゲイン」というのは、資産運用に際して、ある資産を保有することで安定的・継続的に受け取ることのできる現金収入のことを指します。

一般的なインカム・ゲインの例

  • 銀行預金
  • 利付債券の受取利息
  • 投資信託の収益分配金
  • 株式投資の場合には、株主が企業から受け取る配当金

不動産投資でのインカム・ゲインの例
不動産を購入し、それを運用することで月々に得られる賃料収入のことです。家賃が10万円の物件であれば、その家賃分の10万円がインカム・ゲインということになるわけです。

キャビタル・ゲイン

これに対して「キャピタル・ゲイン」は、保有していた「資産」の値段が変動することによって得られる収益のことを指します。一般的に価格が変動するものを安く購入して、高くなった時に売却して得られる値上がり益がキャピタル・ゲインということになっています。

一般的なキャピタル・ゲインの例
土地 建物 絵画 ゴルフ会員権 貴金属 株式や債券などの有価証券など

不動産投資でのキャピタル・ゲインの例
不動産投資でいう「キャピタル・ゲイン」というのは、不動産を購入し、それを購入金額以上の値段で売却することで得られる収益のことです。
例えば、不動産を1000万円で買って1500万円で売れば、500万円がキャピタル・ゲインということになります。

逆に、値下がりなどによって、売却価格が下がって損失が出た場合は、キャピタル・ロスが出たといいます。

 

インカム・ゲインとなる家賃の観点から不動産投資を考えてみた場合、不動産への『投資』というよりはむしろ、不動産賃貸業を『経営』していくと考えたほうがいいのかもしれません。

定期的な建物の手入れや修繕を行って賃貸物件としての魅力を維持し、入居率や賃料を高水準で保っていければ、インカム・ゲインとしてその成果を継続的に受け取ることができます。

また、利回りは売却の際の価格に反映されますので、高いインカム・ゲインを維持していれば結果として高く売却できる可能性が高まります。

このように、安定的なインカム・ゲインを得ながら運営し、出口ではキャピタル・ゲインも得るというのが、不動産投資の1つの理想形だといえるでしょう。

 

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  • この記事を書いた人
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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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