不動産投資

新築一棟投資は初心者向けで収益化できる投資方法か?

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達人
規模の小さい、新築一棟マンション投資は、初心者に向いていると考えています。
小規模ってどれくらい?
ゆきぽよ
達人
ワンルームがメインの、小さめの一棟マンションかな。
どうして、初心者向きなの?
ゆきぽよ
達人
1億~3億円前後で、個人富裕層には手頃な価格である事。
もちろん、新築であるから、修繕費もほとんどいらないんだよ。
なるほど。金額が安くて、管理が楽なんだ。
でも、1億って安くないよー。。。
ゆきぽよ
もちろん、借入するんだよ。。
どうしても、高利回り物件に目が行きがちだけど、初心者の方は、ぜひ、新築一棟マンション投資も検討してみてほしいね。
達人

以下でもっと詳しく説明するよ。

「新築一棟投資」は、本当に収益化できる投資方法?

「新築一棟投資」が収益につながる6つの理由

最初に土地探しのステップから始めることは、以前はあまり無かった方法ですが、現在では多くの方に利用されている手法で、個人的にもおすすめする方法です。

  1.  新築にも関わらず中古以上の利回り
  2.  新築ならではの明確な出回戦略
  3.  新築だからこそ安定した収入と支出
  4.  東京圏好立地に限定することで、長期的な高稼働率と資産価値の維持を実現
  5.  好条件で融資を受けられる
  6.  法人設立による消費税還付、所得税の節税など

「新築一棟投資」では、上記の1から6のノウハウを通じて、表面利回りだけでなく、実質の投資効率を最大限に高めることができるので、堅実なキャッシュフローを生み出してくれます。

先ずは、表面利回りを高め、その後、表面利回りだけでなく実質利回りを高めます。

そして圧倒的に有利な融資条件を引き出し、最後に所得税の軽減を実現する流れとなります。

不動産投資によく注目される重要なこととして表面利回りがありますが、表面利回りはあくまでも1つの指標であり、その他にもさまざまな要素とともに実際の投資効率が決まってきます。

「新築一棟投資」が優れている点として、表面利回り以外の要素も含めて最終的に収益を残してくれる多くのテクニックが集約されていることです。

 

不動産投資は工夫して勝ちパターンを探すことが重要!

ゆきぽよ
投資を始めるには、何からスタートすれば良いのか?
不動産投資を始める際は、先ず最初に投資計画を立てることが非常に重要だよ。
個人の目的や目標を設定し、それに合った計画と戦略を決める必要があるね。
あとは、借入融資に関する計画も立てておこう。
達人

 

借入融資に関する計画では、各金融機関の融資条件に基づいてどの金融機関を利用するか決定します。

また、物件によっても各金融機関の融資条件が変わる場合もあるので、並行してどの物件に投資するのかも決めておくようにしましょう。

また、お薦めする点として、物件ありきで投資するのではなく、しっかり確立された勝ちパターンの「投資法」を先ず見つけて、そのパターンに沿って投資計画を立てていくようにしましょう。

既に成功している不動産投資家の多くは、自分の得意な投資法を1つ持ち、その基準に基づいて投資を行うことが殆どです。

「勝ちパターン」とは、この投資法に基づいて投資を行うことで、一定の条件下では、誰でも簡単に利益を確保することができる方法のことです。

これは、不動産投資に限らず、あらゆる投資家や、アスリートが、自身の勝ちパターンを持っています。

この勝ちパターンを習得する為には、土地活用のマーケティング力が重要になってきます。

以下の記事は、自身の参考になるので、ぜひチェックしてみてください。

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少し昔ですが、比較的初心者向けの不動産投資に、鉄筋コンクリート構造の築20年程の中古物件を購入するという投資手法に人気が集まりました。

鉄筋コンクリートであれば法定耐用年数は同じ「47年」で、築20年なので、残存年数もまだ27年くらいあります。

20年以上の長期融資を受けることができるので、投資負担も抑えながらキャッシュフローを生み出すことができました。

しかし近年では、不動産投資ブームの流れにより利回りが下がり、好立地で利回り10%を超えるような物件は現実的ではなくなりました。

地方都市では現在も高い利回りを生み出せる物件もありますが、地方の人口減少が進むなかで、長期的に考えるとそのような物件を購入することが良いか否かを判断するのは非常に難しい状況です。

その他に、いわゆるボロ物件のリフォームや、借地権や再建築不可物件、競売物件を購入する手法などもありますが、これらの投資法には専門的な知識とノウハウが必要となってきます。

また、複数の投資法を身につけることは、会社勤めなどで時間のない多忙な身では難しいことです。

それであれば、確実に利益を生み出し、自分に合った投資法に集中することが成功への近道です。

こちらで提唱する土地探しから始める「新築一棟投資」は、ただ土地から探して新築建物を建てるというだけのものではなく、明確な勝数年間かけて多くのノウハウや長年の経験と実績のうえで実現されたパターンです。

このパターンを活用することで、誰でも簡単に十分な利益を得られる投資をすることができます。

高い収益を実現するための基本「物件選びに必須な4つの点」「新築一棟投資」で大きな利益を出すために重要な「物件選びに必須な4つの点」を整理いたします。

不動産投資を行う際に、投資家が一番求めるものは、「その投資によって、最終的にいくらの収益を生み出すことができるのか」ということです。

そのために必要な物件選びに必要なポイントは大きく分けると次の4つの点が挙げられます。

  • 実質利回り
  • 融資条件(金利、借入年数)
  • 税率
  • 売却価格(出回戦略)

融資条件については、頭金の必要金額や融資期間も関係してきますが、最終的に売却した際に決定する利益を考えると、やはり金利が一番重要な点として挙げられます。

不動産投資にとって、上記の4つの点はどれも重要な要素ですが、不慣れな投資家はどうしても表面利回りの点にのみ集中しがちです。

不動産投資をすることだけを目標に、業者にすすめられるままに地方の表面利回りの高い物件を割高な金利で、法人ではなく、個人として購入してしまっている投資家が非常に多いのも事実です。

一度頭の中を整理して、様々な知識や情報を得た上で計画的に物件の購入を進めていくことをお薦めいたします。

但し、十分な知識や情報を入手しても準備をせずに衝動的に不動産投資を始めても必ず損をします。
本来ならば実現できたはずのベストな投資とはかけ離れた投資となり、後で後悔しても取り返しはつきません。

物件を購入する際は、4つのすべての点をじっくりと考え、最適な投資物件を選んでください。

物件や投資法によっては、低い金利融資を受け、法人を設立して所得税を0円にすることも可能です。
但し、金融機関は限られてきますので、十分に情報収集をして、最も利益の出る投資法を選んでください。

 

物件選びで最も重要かつ簡単な指標は、「イールドギャツプ」

不動産投資をするにあたり、物件を選択する際に最も分かりやすく重要な指標は、イールドギャップだと思います。

 

はてな

イールド(yield)とは、収益、利回り。の事。
ギャップ(Gap)とは、差。

イールドギャップが高ければそれだけ、借入して投資をする価値がある物件という事になります。

イールドギャップとは、物件の利回り%から借入の金利%を引いたもので、高ければ高いほど利益が出ます。

家賃収益から金利支払分を差し引いたものなので物件を購入するにあたり、物件価格の大部分を借入する場合は、概算で収益性が算出することができます。

また、注意すべき点は【物件の利回り】に【実質の利回り】を用いること、借入期間を考慮した金利を用いる事です。

イールドギャツプ

物件利回り(実質利回り)=(家賃収入-運営経費)÷ 総投資額

借入金利%=年間支払額(利息+元本)÷ 借入金額

物件利回り% ― 借入金利%

例:

  • 実質利回り5%の物件を借入金利4%で購入した場合イールドギャツプは1%
  • 実質利回り5%の物件を借入金利3%で購入した場合イールドギャツプは2% 

このように、厳密な収益性を考えると、イールドギャップには、表面利回りではなく、実質利回り(満室時の家賃収入から空室家賃や管理費用、修繕費などの経費を差し引く)を用いるべきです。

築20年の中古物件と新築物件では、表面利回りが同じでも、稼働率や修結費、入居者募集に必要な広告宣伝費などを考慮すると、実質利回りは圧倒的に新築物件のほうが高くなってきます。

おすすめ

こういった意味で、実質利回りの高い新築物件に絞って、イールドギャップを計算し、不動産投資の価値があるか判断するのがお勧めです。

新築物件に最適な戦略!

不動産投資は物件を売却した時に確定する

不動産投資の収支は、最終的に物件を売却した際に確定されます。

たとえプラス収支だとしても、売却時にマイナスになった場合、不動産投資としては失敗ですよね。

ゆきぽよ
新築物件への投資の方が良いのかな?
新築物件の方が建物の寿命が長いからその分価値があることも一つのポイントだね。
達人

新築物件の場合、10年間所有していたとしても耐用年数がまだ残っていますので、売却時にも次に物件を購入する投資家は長期ローンを組むことができます。

例えば、築10年の中古物件であれば、次に購入する投資家は本造であっても30年の長期ローンを組むことができる金融機関がいくつかあります。

対照的に、築20年の中古物件を10年間所有すると築30年になりますので、次に購入する投資家のローン組みが難しくなり、売却しづらくなると予想されます。

このように、新築物件は中古物件に比べ売却する際は有利となります。

まずは、投資計画を入念に立て、個人にあった必ず勝てる投資法を見出し、計画的に投資をすすめていくようにしましょう。

また、ここで紹介しました「新築一棟投資」の利用も是非ご検討ください。

不動産投資物件はどこの都道府県が人気なの?

東京の一極集中&増単身者数の増加

どこに新築物件を求めるべきか?

これまでも「土地探しから始める新築一棟投資」をお薦めしておりましたが、その際に重要な点として、土地探しは東京圏内の良い立地に限って探すことです。

都市がもっと、近代化して、人口が集中すればいいといった達人の思いはありません。

地方再生等、日本の課題は山積みです。達人も日本全体が広く活性化してほしいと思っています。

小さな日本であっても、もっともっと大きく使うことで日本全体に活気が生まれると思います。

しかしそれは、少し、まだ先のことです。

単純に、現在のこの日本で「不動産投資」して、収益を出すといった目的で話す場合、やはり東京は外せないのが現状です

東京圏内とは言っても、23区内の中心エリアより通勤の便が良く、更に国道16号線内の限定することをお薦めいたします。

また、ここで言う良い立地とは、最寄駅から徒歩15分圏内に限定しております。

他の圏で転出される方の殆どは東京に就職や求職して移住されてくる単身の方が多く、その多くはやはり東京23区内へのアクセスの良いエリアに住まいを求める方が多いのも事実です。また、最寄駅から15分以内の物件を探される方が多いようです。

駅近で単身者からの需要の高いエリアは、資産価値や賃貸需要が長期に渡り更に高くなる可能性をもち、不動産投資としては低リスクのエリアと言えます。つまり東京圏内で駅から近い物件は、より容易に入居者を確保できることが見込まれ、長期に渡り高い入居率と資産価値を実現できることが可能です。また高い賃貸需要と資産価値を実現できるということは、売りの際も、より高く売却できることに繋がります。

ゆきぽよ
でも、どうして東京圏内だけに限定しているの?
ゆきぽよも知っているように、日本の人口はこれからますます減少していくとことになるんだけど、地方では人口が流出していくのに対し、東京には地方からの人口流入で一一極集中が見込まれていることから東京圏内に限定しているんだよ。
達人

地方の地価は下がり傾向

東京都内や東京圏以外では、殆どの地域で地下や不動産価値が下落している傾向にあり、世間で言われているアベノミクスや東京オリンピックの影響による不動産価値の上昇もあまりないのが現実です。3大都市圏と沖縄地域を抜く殆どの都道府県、また地方都市の商業エリアでもその地価は、短期的に僅かに上昇することがあっても基本的には下落している傾向にあります。

下記の図表は、平成27年度国税調査に基づいた都道府県別の人口増減率を示し、地方の人口は減少し続けていることが分かります。言い換えると、将来的に地方の地価が長期的に上昇することは考えにくいと言えます。

現在でも人口が増加しているエリアは、東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県を含む東京圏と沖縄県、愛知県、福岡県、滋賀県のみとなっております。地方の転出超過が続いていることを考えると、今後地方では人口の増加を期待することが難しい状況です。

関西の不動産投資も危険!?

総務省統計局のデータ図表によると、大阪府、兵庫県、奈良県、京都府を含む大阪圏と、愛知県、三重県、岐阜県を含む名古屋圏の転出者数がそれぞれの転入者数を上回り転出超過の状況になった場合、東京都、埼玉県、千葉県からなる東京圏では転入者数が転出者数を大幅に上回る状況になります。転入者数が17,868人となり、21年連続で転入超過となりました。

図にある通り、東京圏の人口が上昇し、その上昇数がそのまま三大都市圏に反映される形で、三大都市圏の上昇を引っ張っているのがみられます。

実は3大都市圏の一つである関西圏でも、近年人口の減少に直面しています。以前は、九州、中国、四国などの西日本エリアから関西圏へ引っ越しされる方も多くいましたが、1990年代後半頃より、その傾向に変化が見られ、その代わり西日本エリアから東京圏への移住者が増加していきました。
また、大手企業を含む多くの企業も本社を東京へ移転する企業が増えるようになり、東京一極集中が進むようになりました。この点からも、関西圏の不動産価値や地価の下落傾向も今後続くことが考えられます。

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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