不動産投資

不動産投資における融資条件を有利にする!金融機関の融資判断基準は何?

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不動産投資における融資条件を有利にする方法

好条件の融資を受ける方法は?

新築一棟投資に限りませんが、いずれにしても、不動産投資にしても、土地活用にしても融資条件を有利にすることで、事業収支が改善する事は明白です。

融資条件は土地の場所や、投資家個人の属性等にも影響されるので、一概に言えませんが、新築一棟投資は、期間は30年~35年の良い条件の融資が受けられるので、自己資金が少なくても中古に劣らないキャッシュフローの安定供給が可能です。

金融機関の融資可能判断の基準は何?

低リスクの不動産投資には、低金利で融資というルール

金融機関では、金利や期間、そもそもの融資可能か判断する基準として、融資した資金を改修出来ないリスクがどれくらい高いかが判断基準となる場合がほとんどです。

達人
融資をして100%返済できると判断されれば金利は当然低くなるし、リスクと判断すれば融資を断るか金利を高く設定するのだよ。
バチェル
確かに、金利を高く貸し出せば、多少リスクがあっても、仮に1件が返済不能となっても全体としては利益がだせそうだものね。
そういうこと、ちなみに金融機関は左記の条件で投資家の返済能力を確認しているんだ。
達人

金融機関は、融資の際にここを見ている!

  1. 不動産経営自体がうまくいき、事業収益から問題なく返済できるか実質利回りや修繕リスクなどを考慮した収益性、事業性の高さ。
  2. 仮に事業が失敗しても給与所得や保有資産の中から返済できるか給与所得、勤め先、保有金融資産、勤続年数などからも確認。
  3. 1.2の両方で回収できない場合は担保を売却して返済できるかの判断

一般的には購入物件を担保として取得のため、購入物件の担保価値をまず確認1~3の安全性を銀行にきちんと認めてもらえたら好条件で融資してもらえます。

バチェル
なんだか条件がすごく難しそう・・
達人
重要なことは再現性をもって、実績としてそれを証明すること。
特に重要なのは、自分の投資計画をしっかり説明したうえで、自分の「勝ちパターン」をもっている事が重要です。

ネットなどで高利回り物件を見つけても、物件の種類によってリスクや運営ノウハウは異なります。そもそも全てを判断することは困難ですよね。

各物件種別のリスクを1人の投資家が全て認識して、確認まですることは実際困難かつ漏れが生じて事故が起きる可能性があります。

バチェル
買わなきゃよかったなって後悔しても取り返しがつかないものね・・
もし仮に成功しても再現性に乏しくて、特に中古物件であれば、建物や設備に今後大規模な修繕が必要になる可能性もあって、初心者の大家さんは安定した賃貸経営ができるかも難しいのが現実問題なんだ。
達人

物件にお金を融資するのではなく、あなたに融資するのです。

「この物件は、高利回りだから」と、物件主体で金融機関に伝達しても、銀行側からすると「物件」主体の不動産投資は不確定要素だらけで非常に高いリスクを背負い、リスクの担保として個人の属性に高いものを求めるか、頭金を多めに入れてもらうか、リスクに応じた金利や条件を厳しくするしか方法がないのです。

【そういった、誰でも、出来る投資】では金融機関は融資を渋ります。

じゃぁ、どうすれば低金利かつ借入期間30年?35年という好条件を引き出すことが出来るか。

これはずばり、銀行との「信頼関係」です。

実績に裏づけされた信頼があってこそ、お客様=リスクが低い融資先だと判断され、最高の条件で銀行が融資してくれるようになります。

実際にどのような理由で返済リスクが低いと判断されるのか以下で説明します。
金融機関にとって最も怖いのは、投資家が破産して、融資したお金が回収できなくなること。

このリスクが小さいことさえ証明できれば、金融機関は良い条件で融資をしてくれます。
それを証明するためには、【確実な収益性と出口戦略が必要となります。

好立地物件であれば、購入した物件の価値下落速度より残債が減る速度のほうが早いので、まずは10年間順調に返済が進めば、10年後には残債の額が物件価値を十分下回ります。
銀行から見ると、10年間ほど順調に事業が進めば、それ以降は担保である購入物件を売却することで確実に回収できるといえるでしょう。

不動産投資の対象にすべき新築物件の特徴を大公開

  1. 建物を劣化対策等級3に準拠することで、10年後以降の建物価値を維持
  2. 平均稼働率97~98%と高い稼働率を維持
  3. 市場調査をもとにした入居者に人気の建物仕様
  4. 10年間は建築物の大規模修繕のリスクがなく、品確法で守られる新築物件
    ※設備も新しいため故障が少ない。中古と比較し10年は修繕費の出費がほぼなし、実質利回りも高い
  5. 人口の流入を続ける大都市圏の立地に限定

これらの条件が揃っていれば、10年間予定通りの安定経営と順調な返済が可能であることを証明でき、10年後以降、残債の金額を大きく上回る金額で、予定通りの売却が可能な出回戦略が証明できます。

また、住宅性能評価である劣化対策等級3に準拠しており、公に適合証明書を取得することで10年後以降の建物の価値を証明でき、借入期間も30年に延ばすこともできます。

 

さらに、新築物件は、10年間の建物保証がある場合があり、その期間で破綻する確率は小さいと考えられます。

少なくとも10年経てば返済が進み、残債が物件価格を大きく下回ることになります。結果として、融資したお金を回収できなくなるリスクはほとんどなくなりますよね。

土地探しからはじめる新築一棟投資は、このような形で金融機関からの信頼が得られやすく、再現性が非常に高いため、金融機関の判断として、不動産投資家が破産する確率は低いと判断する事になるでしょう。

住宅性能評価で融資期間が延びるって知ってる!?

75~90年は大規模修繕が不要に?

新築の物件は「品確法」により10年間は保険で守られており、標準仕様で、最高ランクの住宅劣化対策等級3の基準を満たすことで、建物を長寿命化させ、長期優良住宅の認定を受けることが出来ます。

 

さらに60分準耐火構造(通常は45分)という、普通のアパートより優れた耐久性能をほこっています。
外観もRC 造のようにすることもでき、一見すると鉄骨、本造とはわからない仕様となっています。

劣化対策等級とは住宅性能表示の1つで、最上ランクの3級に準拠することで75~90年は大規模修繕が不要になる性能だといわれています。
※おおむね75~90年、大規模修繕を必要とするまでの期間を伸長するために必要な対策が講じられています。

もちろん適合証明書を取得しておくことで、売却する際にも、長期にわたって大規模修繕が不要な耐久性を証明することができるため、有利な条件での売却ができる可能性があります。

また、100万円程の費用をかければ、公に審査機関の検査を受け、適合証明書を取得することもできます。
これによって建物の耐久性が証明され、木造でも銀行からの融資借入期間を30年に延ばすことができるのです。

その次に購入する投資家も安心ですし、一部の金融機関からは築10年でも、30年の融資を受けることができるメリットもあります。

最終結論として、建築費は通常のアパートより少し高くなったとしても、明確な出回戦略が描け、長期保有にも安心な劣化対策等級3に準拠した物件は、投資物件として非常に価値の高いものということです。

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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