不動産投資における融資条件を有利にする方法
好条件の融資を受ける方法は？
新築一棟投資に限りませんが、いずれにしても、不動産投資にしても、土地活用にしても融資条件を有利にすることで、事業収支が改善する事は明白です。
融資条件は土地の場所や、投資家個人の属性等にも影響されるので、一概に言えませんが、新築一棟投資は、期間は３０年～３５年の良い条件の融資が受けられるので、自己資金が少なくても中古に劣らないキャッシュフローの安定供給が可能です。
金融機関の融資可能判断の基準は何？
低リスクの不動産投資には、低金利で融資というルール
金融機関では、金利や期間、そもそもの融資可能か判断する基準として、融資した資金を改修出来ないリスクがどれくらい高いかが判断基準となる場合がほとんどです。
金融機関は、融資の際にここを見ている！
- 不動産経営自体がうまくいき、事業収益から問題なく返済できるか実質利回りや修繕リスクなどを考慮した収益性、事業性の高さ。
- 仮に事業が失敗しても給与所得や保有資産の中から返済できるか給与所得、勤め先、保有金融資産、勤続年数などからも確認。
- 1.2の両方で回収できない場合は担保を売却して返済できるかの判断
一般的には購入物件を担保として取得のため、購入物件の担保価値をまず確認1～３の安全性を銀行にきちんと認めてもらえたら好条件で融資してもらえます。
特に重要なのは、自分の投資計画をしっかり説明したうえで、自分の「勝ちパターン」をもっている事が重要です。
ネットなどで高利回り物件を見つけても、物件の種類によってリスクや運営ノウハウは異なります。そもそも全てを判断することは困難ですよね。
各物件種別のリスクを１人の投資家が全て認識して、確認まですることは実際困難かつ漏れが生じて事故が起きる可能性があります。
物件にお金を融資するのではなく、あなたに融資するのです。
「この物件は、高利回りだから」と、物件主体で金融機関に伝達しても、銀行側からすると「物件」主体の不動産投資は不確定要素だらけで非常に高いリスクを背負い、リスクの担保として個人の属性に高いものを求めるか、頭金を多めに入れてもらうか、リスクに応じた金利や条件を厳しくするしか方法がないのです。
【そういった、誰でも、出来る投資】では金融機関は融資を渋ります。
じゃぁ、どうすれば低金利かつ借入期間３０年?３５年という好条件を引き出すことが出来るか。
これはずばり、銀行との「信頼関係」です。
実績に裏づけされた信頼があってこそ、お客様＝リスクが低い融資先だと判断され、最高の条件で銀行が融資してくれるようになります。
実際にどのような理由で返済リスクが低いと判断されるのか以下で説明します。
金融機関にとって最も怖いのは、投資家が破産して、融資したお金が回収できなくなること。
このリスクが小さいことさえ証明できれば、金融機関は良い条件で融資をしてくれます。
それを証明するためには、【確実な収益性と出口戦略が必要となります。
好立地物件であれば、購入した物件の価値下落速度より残債が減る速度のほうが早いので、まずは１０年間順調に返済が進めば、１０年後には残債の額が物件価値を十分下回ります。
銀行から見ると、１０年間ほど順調に事業が進めば、それ以降は担保である購入物件を売却することで確実に回収できるといえるでしょう。
不動産投資の対象にすべき新築物件の特徴を大公開
- 建物を劣化対策等級3に準拠することで、１０年後以降の建物価値を維持
- 平均稼働率９７～９８％と高い稼働率を維持
- 市場調査をもとにした入居者に人気の建物仕様
- 10年間は建築物の大規模修繕のリスクがなく、品確法で守られる新築物件
※設備も新しいため故障が少ない。中古と比較し1０年は修繕費の出費がほぼなし、実質利回りも高い - 人口の流入を続ける大都市圏の立地に限定
これらの条件が揃っていれば、１０年間予定通りの安定経営と順調な返済が可能であることを証明でき、１０年後以降、残債の金額を大きく上回る金額で、予定通りの売却が可能な出回戦略が証明できます。
また、住宅性能評価である劣化対策等級３に準拠しており、公に適合証明書を取得することで１０年後以降の建物の価値を証明でき、借入期間も３０年に延ばすこともできます。
さらに、新築物件は、10年間の建物保証がある場合があり、その期間で破綻する確率は小さいと考えられます。
少なくとも１０年経てば返済が進み、残債が物件価格を大きく下回ることになります。結果として、融資したお金を回収できなくなるリスクはほとんどなくなりますよね。
土地探しからはじめる新築一棟投資は、このような形で金融機関からの信頼が得られやすく、再現性が非常に高いため、金融機関の判断として、不動産投資家が破産する確率は低いと判断する事になるでしょう。
住宅性能評価で融資期間が延びるって知ってる！？
７５～９０年は大規模修繕が不要に？
新築の物件は「品確法」により１０年間は保険で守られており、標準仕様で、最高ランクの住宅劣化対策等級3の基準を満たすことで、建物を長寿命化させ、長期優良住宅の認定を受けることが出来ます。
さらに６０分準耐火構造（通常は４５分）という、普通のアパートより優れた耐久性能をほこっています。
外観もＲＣ 造のようにすることもでき、一見すると鉄骨、本造とはわからない仕様となっています。
劣化対策等級とは住宅性能表示の１つで、最上ランクの３級に準拠することで７５～９０年は大規模修繕が不要になる性能だといわれています。
※おおむね７５～９０年、大規模修繕を必要とするまでの期間を伸長するために必要な対策が講じられています。
もちろん適合証明書を取得しておくことで、売却する際にも、長期にわたって大規模修繕が不要な耐久性を証明することができるため、有利な条件での売却ができる可能性があります。
また、１００万円程の費用をかければ、公に審査機関の検査を受け、適合証明書を取得することもできます。
これによって建物の耐久性が証明され、木造でも銀行からの融資借入期間を３０年に延ばすことができるのです。
その次に購入する投資家も安心ですし、一部の金融機関からは築１０年でも、３０年の融資を受けることができるメリットもあります。
最終結論として、建築費は通常のアパートより少し高くなったとしても、明確な出回戦略が描け、長期保有にも安心な劣化対策等級３に準拠した物件は、投資物件として非常に価値の高いものということです。
