不動産投資

不動産投資やアパート経営によって家賃収入を得ているなら法人化でより利益が出る。

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不動産投資は税金との戦いです。

稼いでいる不動産投資家も、賃貸アパート経営オーナーも、油断しているとはまってしまいます。

それが、税金のトラップです。

法人として、不動産投資をされている方は、問題ないですが、本サイトをご覧になられている不動産投資家は、ほとんどがサラリーマン。

そして、サラリーマン大家さんのほとんどは、個人で融資を受けて物件を経営しています。

サラリーマンが融資を受ける場合、自分の年収を担保にして、金融機関から融資を受けている場合がほとんどです。

これは、「個人事業主」としてのビジネスをマネージメントしている事になります。

個人事業主になる方法


個人事業主になる方法は、いたって簡単で、税務署に個人事業主の届けを送りとどけるだけで済みます。
司法書士に法人登記を依頼したり、必要経費等もありません。

所得税だけでなく、所得が増えれば連動して上がる税関連支出にも留意すべきです。
地方税や国民健康保険料金、子どものいる家庭では認可保育園の保育料なども収入と連動して増えます。

また、高所得者となると教育関連の各種助成や補助金、奨学金などが受けられなかったり、減額されたりします。

初めて不動産投資に挑戦する方は、「如何に黒字にするか」だけに集中するものですから、不動産投資開始前に税金のことまで考えている人は少ないのです。

ただ、油断していると、初めて税金額に衝撃を受ける大家さんが多いのも実情です。

達人
不動産投資は、税金との戦いって言われているんだよ。
どうして、そんな風に言われるの?
バチェル
達人
不動産投資では、会計上の利益にはあまり意味がないんだ。会計上いくら利益が出ても納税するとお金が残らないどころかキャッシュフローがマイナスになることもあるくらいなんだ。
じゃあどう節税して、キャッシュフローを残していくかがポイントになるんだね。
バチェル

税金で赤字にならないために、物件購入前に法人化をおすすめします!

理由は簡単です。法人で取得した方が利益が多いからです。

まず法人を設立し、その法人で物件を取得することをおすすめしています。

法人化すると、税金面での優遇があり、個人及び個人事業主で物件取得するより、合法的に所得税などの納税額を最小限に抑える「節税」が可能になります。

では、どういった節税がきくでしょうか?

新築する建物の消費税8%還付を受けるが出来ます。
この為、竣工後の初年度から大きなキャッシュを得て、いっそう利回りを高めることにつながります。

注意ポイント

ただし、消費税還付により税務署に目をつけられることがあるので、必ず税理士などの専門家に相談する事をお勧めします!

この他にも、法人化することで様々な節税対策が可能です。
個人で物件を保有するよりもより多くの利益を残すことができます。

不動産投資やアパート経営によって家賃収入を得ている場合

所得税(法人税)軽減、消費税還付、経費計上、所得分散、給与所得控除の5つにおいて、節税が可能です。
これらの節税によって、飛躍的にキャッシュフローを増大させることができます。

ほかの所得と合わせて課税所得が2000万円程度を超えると、節税のためにも資産管理の会社(法人)の設立を検討することが望ましいといわれていますが、2000万円を超えない場合でも、様々な節税が実行可能になるため、法人設立したほうが圧倒的に有利となります。

所得税(法人税)軽減、消費税還付、経費計上、所得分散、給与所得控除の5つを紹介。

所得税(法人税)軽減

まず、個人に対する所得税は、所得金額が大きくなるほど税率が高くなる「超過累進税率」が適用されます。

また、今では、給与所得控除や社会保険料控除などを差し引いた課税所得が1800万円を超えると、超過部分に最高税率の40%が適用されます。

住民税や事業税を合計すると6割近くが税金になります。

個人住民税の10%を合わせると50%です。これに事業税を加えると、課税所得の半分以上が税金で消えてしまうことになります。
さらに、課税所得4000万円を超えると、超過部分の税率が45%になります。

法人税は減税の方向で、2012年からは基本税率が30%から25.5%に、2016年には23.4%に引き下げられました。
法人税減税は、政府の成長戦略の1つにも盛り込まれており、さらにもう一段の減税も準備されているようです。
このように「個人は増税、法人は減税」という動きが進んでいることから、従来にも増して、法人化の動きに拍車がかかっています。

所得分散、給与所得控除

所得の分散効果が得られるということが法人化のメリットとしてあります。
個人事業の場合は、原則として事業主であるあなたにお給料を払うことはできませんが、法人であれば、あなた自身に「役員報酬」として給与を支払うことができます。

また、法人化することで、オーナーだけが所得を得るのではなく、配偶者や子などの親族を法人の役員にして、報酬を分散させて支払う形にすることによって、所得分散効果が得られるのです。

たとえば図に示したように、不動産所有法人の収入が200万円として、その所得から母親と息子に100万円ずつ支払ったとすると、会社としての所得は0円ですので、当然法人税も0ということになることを覚えておくとよいでしょう。

念のため、母親と息子にほかの収入がなければ、収入が103万円までは非課税となり、所得税も0円ということになります。
結果としては、不動産収益には税金がまったくかからないことにつながります。
また、一度法人に収入を入れ、そこから給与として支払えば「給与所得控除」を差し引けるため、その分節税できることになります。

建物の消費税還付

高額な不動産という買い物は、建物にかかる消費税も当然割高となります。
法人で物件を取得した場合、一定の要件を満たすことで、消費税還付を受けることができます。
建物価格を5000万円(税抜)とすると、家賃収益に加えて竣工後の初年度に400万円ものキャッシュが還付されますので、初年度から大きなキャッシュを得ることができます

達人
ちなみにこの消費税還付には細かい規定があって、税法の手直しなども随時行われているんだよ
なるほど、注意しておかなきゃですね!
バチェル

経費計上による節税

法人化の長所は「税金対策」以外にも数多くあります。
個人よりも、法人のほうが必要経費の幅が大きい、というのも長所の1つです。

不動産所得不動産収入損金

不動産所得とは、家賃などの不動産収入から、法人税法上の必要経費などの損金を差し引いたものです。

ここで「損金」と認められるのが、法人の場合は法人が行った行為であるのに対して、個人事業の場合は、個人用の経費なのか事業用に用いたのか不明瞭なため、必要経費と認められない場合がよくあります。
会社組織にすると、個人と会社が経理上も明確に区分されているため、個人事業では認められない経費も、まれに認められることがあります。

会計処理上のメリットや繰越欠損金(赤字)について

法人は損失が発生した場合に、その損失を繰越できる期間が長いです。
法人の場合はマイナスを9年間も繰り越すことができます。
達人
個人の場合は3年間しか繰り越せないんだよ。
え~!法人と個人でそんなに期間が違うんなんてビックリ!!
バチェル

減価償却費

個人の場合、決められた計算式によって算出した年間の減価償却費は、全額を経費にしなければいけません(強制償却)

一方、法人は任意償却といって、決められた計算式によって計算した年間の減価償却費の範囲内で、経費にする金額を自由に決めることができます

ゆえに、利益を減価償却で変更することが可能です。

保険料について

いくら高い保険料を払っていても、個人は生命保険料控除の上限金額しか所得から控除できません。
ただ、法人は要件に当てはまれば保険料の一部〜全額を控除することができるので、保険を使った節税もできます。

 

退職金を積み立てながらの節税

法人化することのメリットとして、中小企業向けの共済制度、「経営セーフティ共済」や
「小規模企業共済」に加入できるということがあり、共済金として積み立てた金額は全額経費として計上もできます。

毎月積み立てた共済金は、退職金として受け取ることができます。支払った退職金は全額会社の「損金」となります。
受け取った退職金は、役員報酬などの所得と違い、「退職所得控除」という金額の大きな所得控除を差し引くことができるので、所得税の税負担を軽減することができます。

また、一定条件を満たせば共済契約者が払い込んだ掛金の範囲内で事業資金などの貸付けを受けることもできるので、資金繰りの時に役立つ可能性があります。

このように小規模企業にとっては大変使いやすい共済ですが、個人事業主でも会社員は加入できません。

事業主が会社員の場合は、役員である配偶者などの家族が加入する必要があります。

対外的信用力のアップ

その他に一般的な法人化の長所は、対外的信用力が個人とは違ってくること、会社は商号、住所、目的代表者、資本金、役員などが登記されますので、一般的に個人事業主よりも信用を得られるということがあり、資金調達などを行う場合にも、よリスムーズに進めることができるようになりました。

今後、さらに資金を増やして新しい不動産投資を買い増しする場合や、事業拡大を目指す場合にも、法人化はどんどん重要になってくるとみていいでしょう。

個人でも不動産投資はもちろん可能ですが、700万〜800万円の給与がある会社員が新築アパートの一棟に投資をして不動産所得を得ることになったら、その合計所得は1000万円を超えることになる可能性があります。

すなわち、特別な高額所得者ではなく、ごく一般的な会社員でも、最初から法人化した上で不動産投資を計画したほうが有利だということにもなります。

もちろん、法人設立のための資本金や登記手続きなどの初期費用、法人住民税などの支出などもあるわけですが、それらを含めても節税効果のほうが大きいということになるのです。
前述した内容と重なりますが、建物にかかる消費税の還付を受けるだけで、竣工後の初年度から数百万円単位の節税を行うことができるからです。

法人で投資物件規模を拡大する(投資物件を増やすポイント)

不動産投資を始めるにあたって、1棟だけでいいと考える人は少ないのではないはずです。
できることなら1棟目の成功から、法人の実績を積んで2棟、3棟目と進めて、利益を手堅いものにしたいでしょう。

そういった意味では1棟目の購入は、不動産投資のゴールでなくスタートで、一番有利な形でスタートを切って、今後へつなげていくことが重要なのだといえます。

土地探しから始める「新築一棟投資法」の場合、法人での購入が借入に不利になるということは、ほぼありません。むしろ買い増しをしていくにあたっては、非常に有利に働きます。
個人では恐らく1棟くらいしか買えないような性格の方でも、法人を設立し、計画的に買い進めることで3棟、4棟と買い増しできる場合も多いです。

ただ、一つ注意点として法人を設立したうえで、物件を購入させてくれる金融機関は限定されてしまって、個人にしか融資しないという金融機関も多いのが現状です。
これらの情報を金融機関の融資状況に詳しいアドバイザーや不動産業者に相談するのもよいかもしれません。

カギとなるのが、金融機関が投資するにあたっての、審査時点の資産背景と収益状況です。
節税がうまくいけば収益状況もよくなり、法人を設立することにより、キャッシュフローを増やすことで資産背景は良くなります。
収益状況が良く、多くキャッシュを持っていることは、審査上で非常に有利になるので買い増し速度もあがります。

どんなに利回りが高くても、手元にキャッシュが残らない方法では、長期間運営を続けていくことは次第に困難になり最悪は破綻してしまうことにもなりかねないです。

最後に説明してきたことを簡単にまとめると、オススメの東京圏で、土地探しから始める「新築一棟投資法」を実践すれば、10年後のキャピタル・ゲインを待つことなく、家賃収入というインカム・ゲインを利用して、2棟目の投資に踏み出すこともハードルが下がるといえるでしょう。

法人化をはかって節税ができれば、その税金分を投資原資に組み込むことができ、より効率的なビジネス拡大につながるはずです。

 

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  • この記事を書いた人
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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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