不動産投資

土地探しから始める新築物件の不動産投資の利回りは?建売物件投資とどう違う?

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結論から言うと、当サイトでは土地探しから新築物件の不動産投資をお勧めします。

投資物件を探す時は、不動産投資物件検索サイトや、不動産投資専門会社のホームページなどから情報を得て、不動産業者に依頼して物件を紹介してもらうのが一般的です。

しかし、紹介してもらえる物件は、ほとんどが中古物件、もしくはごく少数の「建売」の新築物件になります。

「建売」の新築物件とは、すでに建物が完成している新築物件、もしくは間もなく完成予定の新築物件のことをいいます。

 

同じ、新築物件投資でも、大きく違います。

どちらも新築物件投資

  • 土地から探して、そこに新築物件を建てて、不動産投資する方法
  • 建売の新築物件で不動産投資する方法を分けて考えましょう。

建売の新築物件というのは、中古物件以上に利回りが悪いのが一般的です。

これには理由があって、先に、建売業者が土地を購入し、その上に建物を建てそこに大きな利益を乗せたうえで物件を売りに出すからです。

当然、新築なので、修繕費用などの発生が10年・20年後等といったも、新築物件ならではのメリットはありますが、そもそも不動産投資として利回りが低くては意味がありません

一方、土地探しから始める新築物件の場合、投資家が土地を購入し、建築会社と直接、請負契約を結んで建築することができます。

一度、建売業者が土地を購入して、物件を建築すると建売業者はそれに見合った土地、建物の利

益を乗せて売らなければなりませんが、土地を購入し、直接建築会社と契約を結べば、低いコストで建築することができるので、当然利回りが上がります。

 

但し、土地から探してそこに新築物件を建てて、不動産投資を行う方法は一般的ではありません。

この理由は、本サイトで何度も言っていますが、

土地活用のマーケティング調査の難しさにあります。

 

土地探し・物件探し、設計、建築の難しさ

 

土地探しからはじめない理由は何でしょうか?

この理由は、一般に公開されている物件情報では、ほとんど良い土地が見つからないからです

そのため、ほとんどの方が、「土地から探す」をあきらめて、建売物件で不動産投資を行うのが現状です。

 

ではここで質問です。

つる
何?
建設会社はマーケティング調査をしっかり実施していると思いますか?
達人
つる
うーん。。。なんだか、やってなさそうで不安ですね。。
そうですよね。やはり土地活用に必要なマーケティング調査を行ったうえで、必要な場所に必要な物件を建てて投資するというのが絶対的な成功条件だと思うんです。
達人

 

サイトではマーケティング調査はとても重要だと伝えてきました。

もちろん、良い土地はすぐには見つかりません。

地道な努力をして、多くの年月をかけて地場の業者と信頼関係を築く必要があり、何度も何度も訪間を重ねて、やっと見つかるものです。

 

このような地道な作業は、ノウハウを持たない一般の方や不動産業者にはなかなか難しい努力です。

そういった意味では、あなたの不動産投資パートナーとなるようなアドバイザーやコンサルタントがいると心強いと考えます。

 

また、土地を探して始める不動産投資が一般的でない理由は、その土地に、どのような建物がいくらで建てられて、どれくらいの利回りが出るのか、判別しづらい為です。

 

この点は、本サイトのマーケティング調査をしっかり読んでください!

地域調査
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きっとお役に立てることと思います。

 

また、見つけた土地に、どんな建物が建つだろうかなどは、ある程度経験を積んだ方の力が必要で、土地活用プランナ―と一緒にマーケティング調査を実施したうえで、土地活用プランナ―から熟練の設計士にお願いしないとなかなか判断つかないのが現状です。

 

また、そんな中でも本当に利回りが出る土地というのは、なかなか見つからないものです。

良さそうな土地が出ても、2〜3日以内に購入の判断をしなければ、良い土地はすぐになくなってしまうのが現実であるため、素早い対応が必要です。

 

この点をしっかり踏まえて、土地探しは土地活用プランナ―や、不動産投資に強いファイナンシャルプランナーなどによるマーケティング調査をしっかり活用したうえで、設計士の協力を仰ぐようにしましょう。

何度も言いますが、新築物件を安く手に入れるというのは大事ですが、それ以上に、その土地にどんな需要があって、どんな建物が求められているかを把握しておかないと、長い目での不動産投資成功はありません。

 

このため、当サイトでは土地探しから始める不動産投資を、強くおすすめします。

 

続いて、重要になるのが、建築会社です。

当然、アパートやマンションの豊富な建築経験が必要になります。

そのうえで適切な価格、内容で適切な工事を実行してくれる建築会社は数が少なく、そう簡単に見つけることはできません。

 

この時点でも、土地活用プランナ―などの仲介人を活用して、見積もった金額に妥当性があるかをしっかり確認してもらい、当然、相見積もりが必要になります。

「坪単価○○万円」などと格安に見える広告がありますが、最初は本体価格だけ提示して、設備、外構、水道の引き込みなどのほかに必要な付帯工事を入れると、最終的には倍以上の価格になることもあります。

その価格が正しいのかどうかは、プロに判断してもらうようにしましょう。

優秀な土地活用プランナ―やファイナンシャルプランナー。そして、設計士、建築会社が不動産投資成功の鍵

 

不動産投資を、土地探しから始める場合、信頼できる優秀な仲介人(土地活用プランナ―やファイナンシャルプランナー)と共に、ノウハウと熟練度を上げていくしかありません。

土地の情報入手からプラン作成から購入判断まで、スピード感を持って進められなければ、お宝物件はすぐになくなってしまいます。

この点をしっかり共有できる土地活用プランナ―や、建築に強いファイナンシャルプランナーなどの専門家を見つける事をお勧めします。

 

新築物件による不動産投資は、安定した収入と支出

安定した収入が得られる新築物件

ここでは、新築の優位性について考えてみましよう。

達人
築浅物件と築20年の物件があった場合、どちらに入居したいと思いますか?
それはもちろん、築浅ですよ!
つる

 

この築浅物件が人気になる傾向は、単に建物が新しいからという心理的な問題だけではありません。

住宅性能は日々進化しています。

新築で使われる設備や建材などの性能は10年、20年前とは比べるべくもありませんし、間取りや内装も、最近の流行をおさえたプランによって建築されています。

つまり、築年数が経過した中古物件より、築浅物件のほうが快適に生活できるのです。

当然、新築への入居希望者が多いということは、竣工後、満室になるまでの期間が短くてすむということです。

築20年の中古は10年経つと築30年となり、かなりの築古物件となってしまいます。

当たり前ですが、新築ならば10年経過しても、そのまま、築10年の築浅ですので、新築は少なくとも10年程度は入居率が高く、さらに空室期間がほとんどないか、短くなるのが一般的です。

このように、新築物件の方が、収入が安定します。

 

新築物件は支出も安定している

また、新築のメリットは、当然ですが中古物件にくらべて長持ちしやすいことです。

大きな修繕費用の支出もなく、しばらくは古くなった設備の入れ替えなどの必要もないでしょう。

 

10年間は大規模修繕のリスクなし・品確法で守られる新築物件

新築物件の場合、中古とは違い、建物に「品確法」(住宅の品質確保の促進等に関する法律)が適用されるため、10年間はほぼ大規模修結のリスクがないのが特徴です。

「品確法」というのは、住宅の性能に著しい問題や、生活に支障をきたすような重大な欠陥が生じるトラブルが多く発生していたことから、住宅に関するトラブルを未然に防ぎ、万が一のトラブルの際も、消費者保護の立場から紛争を速やかに処理できるように『住宅品確法』として、平成12年4月から施行されている法律です。

その品格法の概要は、次のとおりです。

「品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)」の概要

新築住宅の瑕疵担保責任に関する特例

平成12年4月1日以降に締結された新築住宅の取得契約(請負/売買)には、基本構造部分(柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分)について10年間の瑕疵担保責任(修補請求権等)が義務づけられます。

参照元:国土交通省 住宅の品質確保の促進等に関する法律

これにより、数社の建物の耐震性などを数値で比較することが可能になり、発注者は、性能とコストを比較しながら性能に合った住宅を発注できるようになりました。

以上が品確法の概要ですが、瑕疵担保責任が義務付けられた結果、10年間は大規模修結のリスクがほとんど無くなったということです。

賃貸経営を最も圧迫する大規模修結費の心配が減ることはとても大きなメリットであり、リスクに敏感な不動産投資家や金融機関にとって非常に魅力的だと思います。

また、万が一、建築会社が倒産してしまい、瑕疵担保責任が履行できない場合でも保険金で賄えるよう、保険の加入が義務付けられています

さらに住宅性能表示により、一定の基準を満たすことで客観的に建物の耐久性などを担保・証明できるようになりました。

それにくらべて中古物件では、いつどのような形で大規模修結が発生するか、どのような品質のものなのか、ほとんど予測不可能です

お買い得に思える高利回り物件ほど、実は必要な大規模修繕がなされていないというのは、よくあることです。

しかし、どこかのタイミングでは必ずやらなければいけないので、誰かがそのツケを支払う必要があります。

一見、リフォームしたばかりのきれいな物件に見えても、建物の躯体がどのような状況であるかは、プロであってもすぐにはわかりません。

小規模の修繕に至っては、築15年を超えた頃から「必ず」発生するものであり、これらの潜在的な修繕費は、中古物件の最大のリスクとなっています。

それに対して、新築物件ですと、少なくとも10年程度はほとんど小規模修繕すら起こりません。

中がボロボロの物件であっても、表層的な修繕で見た目だけを整えて貸し出している投資家もいるのが現状です。

利回り重視で安全性に欠けるような建物を賃貸したり売却したりするのは、必ず失敗することになります。

利回りばかりを考えて、賃貸ユーザーが安全で快適に住める場所を提供する事を忘れてしまっては、いつか破綻する事になります。

新築であれば、新耐震基準も満たしていますし、貸主は最初から自信を持って、安全で快適な賃貸住宅を提供することができ、売却する際も住宅性能で品質を証明されたものを売却できます。

また、内装設備やバスルーム・キッチンなどの水回りなども保証のついた新品を使用しており、もし故障や設備トラブルが起こった場合にもすぐに対応してもらえるので、中古物件よりもお勧めします。

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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