不動産投資

不動産投資における空室期間の考え方。賃貸経営では稼働率に騙されると空室だらけのリスクがある!?

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満室経営を実現化し、人気物件になる建築物について詳しく説明します。

空室リスクが満載。不動産投資業界のカラクリ。「高い稼働率」に騙されないで!

不動産会社のホームページなどで「平均稼働率99%」(ほぼ100%)などという数字を見たことがありますか?

しかし、その管理会社の募集一覧表を見ると実際はかなりの募集戸数があり、公表されている管理戸数で割ると数字が全然合わない、ということもあります。

そもそも稼働率は「入居数」+「部屋数」×100で求められますが、なぜ会社によって数字が違うのか。

その答えは、「空室」の考え方にあるのです。

達人
ところで「空室」って何かわかってる?
入居者がいなくて、家賃が入ってこない部屋のことだと思う!
ゆきぽよ
達人
正解だね。ただ、管理会社によっては、退去してから一定期間は空室にカウントしなかったり、リフォームが入っている部屋を空室として見なさず、稼働率計算の数字から除外していたりするんだよ。
へえ、そうだったんだ。。
ゆきぽよ

家賃を生み出さない部屋を空室として見ていないならば、どんな高い数字も出せるカラクリがあるんです。

それが「ほぼ100%の稼働率」を算出するカラクリなのです。

こんなことでは、実際に賃貸管理を任せてみたら予定より低い稼働率で空室だらけ。。。

家賃収入が思ったより少なかった、ということになります。

「家賃が発生しているかどうか」で稼働率計算をすると、現実的な数字が見えてくるはずです。

入居者が本当に好む人気賃貸物件とは

一般的に、ユーザーが好む賃貸物件の3大要素は以下。

  • こだわりの立地条件
  • デザイン
  • 入居者の需要をもとにした設備仕様。

そして、高い稼働率を生むための4つのポイントが以下。

  1. 間取り
  2. 築年数
  3. 駅からの距離
  4. 場所

この要素を意識した物件は、同エリアの家賃価格より高い家賃で決まることもあります。

アクセスが悪い駅や、駅までの距離が遠い物件をわざわざ選ばない限り、稼働率が90%を下回る可能性は限りなく低いと考えられますし、すなわち物件を購入する際、稼働率を90%と仮定して(最悪の場合)キャッシュフローがマイナスにならなければ、損をすることはあまり考えにくい状況です。

不動産というのは、どの場所に建てるかによって稼働率が左右されがちなので、今から新築を計画している皆様には、立地や沿線をよくよく検討したうえでの判断をオススメします。

 

高品質物件というブランディングで、空室リスクを最小限に抑えて満室経営が実現できる!物件を見極めるポイント公開。

昔から見かけるいかにもという木造アパートは木造長屋で安っぽくかっこも悪い…というイメージの方も多いかと思います。
ここで大事になってくるのが、ブランディングです。

一般的な木造アパートと違い、デザイン性、耐久性、設備仕様など、他の物件と比べて、も品質を高くし、木造には見えない点を意識しましょう。

法律に基づき、外観はもちろん、住宅の性能を評価し表示するための基準である住宅性能表示制度にも注意してください。

また、第三者機関から設計図や現場の検査を受け、正式に住宅性能評価書を取得しているかが重要です。

下記の品質に準拠して建てられた物件は、防振。防音にも優れています。

  • 60分の準耐火構造(通常の本造アパートは45分)
  • 5〜90年の建物品質…劣化対策等級3(最高ランク)
ゆきぽよ
物件を建てる時には必ずチェックしないとだめだね!
そうだね。不動産投資の成功は、空室リスクをどれだけ抑えられるか。どれだけ高稼働率を維持するかは、やっぱり物件のクオリティににかかっているんだよ。多くの人が「ここに住みたい」と思う物件にすることが大事だね。
達人

他の賃貸物件と差別化しつつ、競争力を持たせるために入居者ニーズも反映した設備や外観でないといけません。

女性目線を大事にした設計

人気物件にするため、とにかく女性をターゲットに考えることは重要です。
女性が気に入らない物件は、人気物件にはなりえません。
ベーシックな問取りの物件には、コンロと大容量の収納がついたキッチン、独立洗面台、バスルームには浴室乾燥機と、充実の標準設備をそろえるべきです。

防音、防振対策の重要性

できるだけ長期で住んでもらうためにも、防音や防振対策を後回しにはしません。
話し声やテレビの音、空気を伝わって届く音(空気伝播音)、床を勢いよく歩くようなドカンという重い音(重量床衝撃音)、椅子を引いたり、おもちゃを落とした時に生じる軽微な音(軽量床衝撃音)などもあります。
たくさんの質の違う音を防ぐため、当サイトでは音の種類にあわせた対策をします。もちろん夏は涼しく、冬は暖かく、効率よく冷暖房が使えるよう、サッシには複層ガラスを使用することを推奨しています。

シンプルで重厚感ある外観

例えば物件を検索した時に「安いアパートです」というコピーでは、外観写真を見ただけで候補から落とされてしまう可能性が高いです。

RC造と大差がないような外観で建てる工夫をして、写真で見ても、内見に来ても良い印象を持ってもらえる物件が理想的です。

 

以上のように、不動産投資・賃貸経営における空室リスクを抑える方法は、人気物件(ハイクオリティな物件)にどれだけ近づけられるか(当然、予算との兼ね合いがあります)が重要です。 この点を意識して、不動産投資・賃貸経営にチャレンジする事をお勧めします。

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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