不動産投資

不動産投資による目標収入(年収)を決めて、事業展開しよう!

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よく不動産投資という言葉を聞きますが、ほとんどの場合、不動産投資とは賃貸業のことを意味します。

目標とする家賃収入(年収)を設定し、それに応じてどのような事業を展開すべきか考えていきます。

それからその事業を展開するために必要な準備についてもお話ししていきます。

多くの方は「借金」という言葉を聞くと抵抗があるかと思いますが、不動産投資では「融資」という言葉がよく使われますが、「融資」という名の借金が必須となってきます。

どのように融資を受ける準備を進めていけば良いか、また投資方法や投資スピードについてもお話しいたします。

不動産投資の勉強を既に始めている方や、不動産投資に少しでも興味がある方など、基本的に初心者を対象にしています。

 

そもそも、不動産投資とは何か?

あゆちゃん
そもそも不動産投資とはなんですか?
不動産投資についてまだ初心者の方のために、不動産投資の一番基本的なことからご説明いくよ。
達人

 

「不動産投資を通じて経済的自由を得る」

経済的自由とは、ご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが、アメリカの著名な不動産投資家、ロバート・キヨサキが『金持ち父さん貧乏父さん』という本の中でよく表現している言葉です。

ロバート・キヨサキの不動産投資とは、当時(15年程前)不動産価格が上昇しているハワイにおいて、不動産物件や土地を買い続けていくと、どんどん資産価値が増えていくというお話でした。

対照的に、日本における不動産は、少しの値上がりが見られる時期もありますが、倍増するようなことは見込めないのが通常です。

つまり、「日本での不動産投資による利益」とは、物件自体の値上がりによるものではなく、「家賃収入による利益」の方が現実的ということです。

ロバート・キヨサキの『金持ち父さん貧乏父さん』の本が出版されてから、日本でも多くの方が不動産投資に関心を抱き、実際に不動産投資を始まる方も多くでてきましたが、実際に不動産投資だけて食べていけるようになった方はほんの一部にすぎません。

 

なぜ、不動産投資で成功できたのか?

その鍵はキャッシュフローにあります。

キャッシュフローとは、「いくらお金が最終的に残るのか?」ということを指します。

家賃収入から、経費を差し引いて手元に残るお金を増やすことができれば、経済的自由が得られるのです。

 

また、不動産投資は高額な投資になるので、現金で一括で買える人は多くはありません。

ただ、不動産投資の場合、不動産自体を銀行などの融資先の担保にすることができるので、借り入れがしやすく、その返済や運営上の経費を計算し手元にお金が残る物件に出会い購入した人が、経済的自由を手にすることができるのです。

他の国々と比較して、日本では家賃に対しての不動産の価格が割安です。

つまり、利益を生み出せる物件を買えれば、経済的自由を手に入れることができるのです。

不動産投資だけで食べていけている人は、会社を退職し、起業して事業を運営している起業家よりも、忙しそうにしている人が少ないように感じます。

それは、通常の起業の場合、働き続けないと収入を確保できず、結局は働く場所が変わっただけで、退職前の状況とさほど変わりはないのです。

 

それでしたら、不動産投資家によって収入を確保した上で起業した方が、より余裕を持って事業に取り組めるので、効率的なように思います。

もちろん不動産収入だけで十分な収入があれば、それに越したことはありません。

また、労働量が通常の起業よりもはるかに低いため、定年の歳になっても余裕をもって続けることもできます。

 

不動産投資を通じて、経済的にも精神的にもより豊かにしてくれる人生を実現することができます。

 

「融資」を活かした不動産投資

融資と言われると「多額の借金」と思い込み、怖がる方も多くいらっしゃいます。

不動産投資の初心者にとってそのような不安を抱くことは当然ですし、「億単位の融資」と聞くまずリスクを考えることも当然です。

不思議なことに、不動産投資における融資と聞くと怖がる一方で、自身の住まいは住宅ローンを利用している方もいます。

投資向け融資と住宅ローンを比較すると、住宅ローンの方が何倍も怖いものです。

それは、投資物件のローンでは、その投資物件から得られる家賃収入によって返済できますが、住宅ローンでは、自身の収入や給料によって返済するしかないので、会社を解雇になったり、事業がうまくいかないと、返済できなくなってしまうからです。

現金をたくさん持っている人であれば融資無しで物件を購入することができ、返済ができなくなる心配がありません。

しかし、そんなたくさんの現金を持つまでに、通常はお金をコツコツ貯めるか、他の投資により現金を増やしていく方法しかありません。

 

例えば、融資額が1億円の場合、手元に利益を残しながら融資してもらった1億円の返済もすることができます。

融資条件が30年として、自己資金を全く使わないフルローンの場合、利益は年間で200万〜300万円となります。

10年間では2000万〜3000万円となり、返済も2000万円以上することができます。

つまり、自己資金無しで投資を開始し、仮に物件価格が10年後に9000万円下がったとしても、10年後には3000万円〜4000万円の利益を得られることになります。

 

一方で、500万円の自己資金で戸建ての投資をしたとします。

仮に利回り10%の場合、年間の家賃収入が50万円となり、経費を引いて凡そ40万円ほどが年間の利益となります。

自己資金で購入しているため、10年間の利益が400万円となります。

500万円を自己資金とするために貯めるには、月に10万円を貯金したとしても4年以上かかります。

500万円の投資物件を10年間で自己資金で買うには、多くても3戸程度が限界となってきます。

 

このように、「融資による投資」と「自己資金による投資」は、10年後には明らかな差が出てきます。

つまり、自己資金には限りがあるので不動産投資だけで食べていきたい方には、融資を活用して物件を購入していくしかありません。

 

不動産投資を始める方が増えていく近年、不動産投資に関する書籍も多く出版されるようになってきました。

現在では多くの情報を入手できるようになった一方で、不正確な情報も世に溢れるようになってきました。

 

不動産投資にはいろいろな方法があります

目標設定が第一

あゆちゃん
不動産投資の方法はどんな方法があるの?
不動産投資といっても、1つの方法だけでなく、いろんな投資手法があるんだよ。
達人
  • 区分マンション投資
  • 築古ボロ物件投資
  • 新築アパート投資
  • 積算RCマンション投資
    などの対象物件で選ぶ方法や、
  • 地方投資
  • 首都圏投資
    など対象地域による投資法もあるんだよ。

現金投資からフルレバレツジまで自己資金がどのくらいあり、投資に費やせる金額を基に考えなければいけないんだよ。

有名な投資家がよく本を出していますが、そのような本ではその著者の行っている不動産投資手法を中心に紹介されています。

その著者は大成功を収めているのでしょうが、その投資手法があなたに合っているとは限らないです。

 

また今の不動産市場を考えると、優良な物件が多いとは言えず、優良物件は直ぐ売れてしまいます。

そのため、良い物件が有り次第すぐ購入できるくらいの行動力があることが求められます。

不動産投資も投資の世界なので、直ぐ行動できる人が成功できます。

しかし、直ぐに行動しても、自分に合った投資法を活用しないと、失敗したり二度手間になることになります。

先ずは、目標を設定し、どのような投資を行うのかを決める必要があります

また、目標を設定するには自信が住んでいる地域、家族構成、職業、年収、貯蓄額、周囲の不動産投資への理解などを考慮する必要があります。

同じ年齢や年収であっても、不動産投資の目的は皆さん異なってくるでしょう。

 

その目的によって、不動産投資による利益や事業規模も変わってきます。

目標設定において、そもそもその目標が実現可能なのか、その目標を実現するためには、どんな方法があるのかをご紹介しましょう。

 

不動産投資による目標家賃年収1000万円で利益500万円、自己資金300万円で始めたい!

初心者でも分かりすいよう目標とする家賃年収別に、年収と自己資金の目安、どんな物件を購入していくのか、具体的なノウハウをご紹介します。

ここで言う年収とは、例えば夫婦共稼ぎであれば、収入の多い方の年収を基本に考える必要があります。

書籍によっては世帯年収でも良いと説明されていることもあります。

例えば、年収600万円のケースでいえば、1人で600万円が理想で、世帯年収であれば、夫婦合算の300万円ずつの世帯より、どちらかが500万円でどちらかが100万円の方が良いと言えます。

年収500万円の方は、自己資金をある程度貯める必要があります。

もちろん、多ければ多いほど良いですが、最低限300万円は貯めるようにしましょう。

投資手法には主に3種類あります。

1.日本政策金融公庫から融資を受け、時間をかけながら戸建やアパートを買い増やす投資法。

日本政策金融公庫は自己資金が5割程度必要な金融機関です。

例えば、自己資金300万円で購入できる物件金額は500万円程度です。

物件にも異なりますが年間利益が20万円で10年の融資であれば、10年後には家賃収入はまるまる自身の利益となります。

利益をすこしずつ貯めながら買い増していく方法は、最近、主婦の方などに流行っている築古ボロ戸建をキャッシュで買っていく方法です。

時間をかけながら買い増していく方法ですが、途中から、無担保物件(融資を借りていない物件)を共同担保に入れることができることから、ある程度まで買い増しすれば、投資速度を速めることもできるようになります。

2.外資系銀行を使った投資方法

金利約3%で長期間の融資を受けられる金融機関を使うことで、年収500万円からでも始められますが、物件の条件は限られてきます。

個人で1億円までの融資が可能なことから、5000万円のRC構造や鉄骨構造の物件を2棟、または3000万円の物件を3棟購入することで、家賃年収1000万円を実現できます。

3.地元で強い信用金庫・信用組合を利用する投資方法。

一定の地域に限られますが、不動産投資に非常に積極的な信金・信組を利用する投資方法です。

これらの金融機関は、年収や限度額の制限が無い金融機関のため1億円以上の物件取得も可能となります。

年収500万円程度でも、家賃年収1000万円以上を実現できることもあります。

場合によってはフルローンも利用できますが、基本的には購入金額の90%の融資となるため自己資金も用意する必要があります。

不動産投資による目標家賃年収3000万円 利益700万円、自己資金500万円で始めたい!

例えば、年収が700万円程度の方ですと、複数の銀行から融資を受ける必要になります。

家賃年収3000万円が目標の場合、3億円程度の物件購入が必要となりますが、3億円の物件一棟や1億円の物件を3棟購入する方法は現実的には難しいです。

 

融資を受ける際は、通常、個人が融資を受けられる限度額がありますので、1億円を1棟購入してしまうと、次の物件を購入することができなくなります。

そのため、5000万円〜6000万円の物件を5〜6棟購入していく方法が適しています。

また、法人を設立することで個人の限度額を超えて3億円分の物件を購入できたり、法人による節税対策もすることができます。

ただし、団信(団体信用生命保険)については別途考慮が必要です。

団体信用生命保険とは、融資の返済中に契約者が死亡、または高度な障害者になった場合、本人に代わって生命保険会社が残債を債権者に支払ってくれる保険です。

個人としての融資であれば団信に加入することができますが、法人であれば団信に加入することができないので、リスクを考慮すると個人で投資を行う法が良い場合もあります。

また、個人で団信に加入した場合、限度額が団信に加入しない場合よりも下がってしまいますので、3億円相当以上の物件を購入することは難しくなってきます。

但し、年収1000万円以上ある方であれば、団信をつけても個人として3億円程度の物件を購入できます。

自己資金に関しては、3億円以上の融資を受けるとなると、最低でも500万円は必要となりますが、通常であれば1000万円程は用意しておいた方が良いでしょう。

また、フルローンやオーバーローンを希望であれば、自己資金は十分にある方が有利に働きます。

 

不動産投資による目標家賃年収5000万円 利益1000万円、自己資金500万円で始めたい!

目標の家賃年収が5000万円と高いレベルになると、年収1億円を達成することも見えてきます。

短期間で達成することを目標とすると、自己資金として2000万〜3000万円は最低必要になってきます。

銀行から融資を受ける際に、銀行側から「定期預金1000万円程を預けてください。」と言われる場合があります。

このように定期預金を求めてくる金融機関は多くありますので、ある程度の現金を予め用意しておう必要があります。

つまり、自己資金として現金の用意が必要なくても、このようなかたちで現金が必要になってくる場合があります。

この観点からも年収に関わらず自己資金がより多くあるに越したことはないです。

目標家賃年収5000万円であれば、1億から3億位の物件を買い増ししていきます。

5億円程度物件購入で家賃年収5000万円、10億円程度の物件購入で家賃年収1億円が見込めるようになります。

物件規模が大きくなればなるほど、最初から法人を設立して事業として購入していく必要性が増していきます。

例えば外資系サラリーマンなどで年収2000〜3000万円で、貯蓄額が5000万円程あれば、不動産投資をはじめて1年程で10億円規模の物件を購入することができます。

10億円程の物件を購入すれば家賃年収1億円が実現できます。

年収や貯蓄が多い人ほど不動産投資では有利になります。

サラリーマン投資家が法人化できるのか?

あゆちゃん
事例1と事例2で、法人化をすることもお薦めするとのことでしたが、サラリーマンの方にも法人化が必要ですか?
目標家賃年収が大きくなればなるほど、法人化が有利に働いてくるんだよ。
達人

例えば、資産規模10億円以上の不動産投資家は、1億円以上の物件を複数棟所有して、さらに投資規模を拡大しています。

そのような投資家の特徴として、法人化を活用している点が挙げられます。

個人として融資を受けて物件購入する場合、融資限度額が2億円〜3億円程度が限界で、資産規模を10億円程まで拡大することは非現実的となります。

一方で、法人であれば限度額は問題ありません

また、物件の運用規模が大きくなるにつれて、金融機関ごとに法人を設立している投資家もいます。

個人的には、目標が10億円までいかなくても、ある一定以上の事業規模を目標としていれば法人化にする方が良いと考えます。

また、もともとの年収の高い方の場合、家賃収入が合算されることで所得税率が上がる為、当初から法人を設立している方が節税効果を得られます。

金融機関によっては融資対象を個人限定にしている銀行もありますので、ご留意ください。

法人化にすることで、税理士費用や消費税などの経費が掛かってくることも事実です。

一年目が赤字でも法人住民税で7万円は最低掛かってきますし、税理士費用など費用も含めて法人を維持するために年間20万円以上のコストは掛かってきます。

1億円物件に対する利益が物件価格の2%だとした場合、利益は200万円となります。

その200万円から法人としての経費が20万円かかるのと、5000万円物件に対する100万円から20万円の経費かかる場合では、負担が異なってきます。

このように、法人で賃貸事業をするには、1億以上の物件を所有していないと経営が難しくなってきます。

年収500万円未満の投資家で、利益率の高い不動産投資を行う場合は個人として運用していくことをお薦めします。

個人事業として賃貸経営を行うことで、自身の収入と合算して減価償却もとりながら不動産投資ができます。

 

一方、資産規模10億円かつ家賃年収1億円程を目指すのであれば、法人化して物件を買い増ししていくことが必要となり、購入物件お比較的高い物件をお薦めいたします。

法人化に必要な設立費用や税理士費用などの経費を考慮しても、規模を増やすことで得られるメリットの方が大きいです。

 

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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