不動産投資

不動産投資における融資はどの金融機関からいくら借りれる?

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くぼりん
金融機関からの融資はどうやって受けるか、知りたいよ。
そうだね、そろそろ、金融機関のお話もしていいかもね。ヒアリング方法や金融機関別の特徴など、好条件で融資を受ける方法を具体的に説明するよ!
達人

低所得の方でも利用できる金融機関や金融資産1億円以上ある富裕層の方限定の金融機関など、様々なタイプの金融機関をご紹介いたします。

金融機関選びは、地域によって違う!

達人
大事なことは、地域によって金融機関の選び方が変わる点だよ。
そうなの!?
くぼりん

メガバンクは基本的に全国のエリアを広範囲にカバーし、地方銀行は各地方を対象に融資を行っています。

例えば、金利1%の融資をメガバンクから受けたい場合、近年ですと中部エリアや北海道エリアの主要都市部のマンションがお薦めです。

メガバンクでは、低金利であることに加え築年数がそれほど無ければより長い融資期間をもらえることもあり、また利回りが9%以上であれば返済比率は40%未満にすることができます。

当然、金融機関による評価が高ければ高いほど、より少ない自己資金で融資を受けることが出来ます。

お住まいのエリアにご希望の金融機関や支店が無い場合、融資の対象とならない場合もあるのでご注意ください。

例えば、メガバンクのみずほ銀行を使いたいと希望しても、お住まいのエリアにみずほ銀行の支店が無い場合は、融資を受けられないことになります。

また、沖縄県の投資家の場合、メガバンクはみずほ銀行のみとなるため、融資を受けるにはみずほ銀行を利用するしか方法がありませんが、沖縄県のみずほ銀行の場合、本州における不動産投資の融資を行っていないと言われています。

このような場合には、本州への不動産投資も対象とした地方銀行を利用するしかありません。
ただし、地方銀行の場合メガバンクほど金利の条件が良くないのが現状です。

このように、住んでいるエリアが融資に影響してきます。

エリア内にある金融機関にヒアリングしよう

お住まいのエリアで金融機関を選ぶ際は、まずオンラインなどで検索し、エリア内にある金融機関全てに問い合わせヒアリングをし、その中から融資を受けられそうな金融機関を絞りアポイントを取る方法が確実です。

その上で、金融機関の融資基準に合った物件を投資対象にすることをお薦めいたします。
一方で、先に投資対象の物件を探してしまうと、絞り出した金融機関では融資対象とならない場合もあり、二度手間になってしまいます。

金融機関との最初のアポイントへ訪問する際は、信頼されるよう身だしなみはきちんとするようにしましょう。

また、予め物件資料や源泉徴収票などの必要書類について連絡を受けている場合はきちんと用意する必要があります。
ただし、一般的には、最初のヒアリングの際は特に必要な書類は無いことが多いです。

融資先の選定が最優先

お住まいがあって、年収等の条件がクリアしてはじめて融資を受けることができます。

融資の際は特に年収が大事になってきます。
年収1000万円の方と年収500万円の方では融資における選択の幅が大幅に変わってきます。

融資を受けられる金融機関を絞り出したら、目標の家賃年収を設定し、その目標を実現できるような物件を探していきましょう。

また、融資対象になりやすい物件はRC構造とよく言われていますが、これも金融機関によって変わってきます。
ただし、一部の例外を除いて、木造物件は融資を受けにくいことも事実です。

融資では、法定耐用年数を評価基準にすることが多いです。

一方で、投資家からすると利回りの高い木造構造の築古物件を購入希望とする方が多いですが、最終的には金融機関が融資してくれる鉄骨やRC構造の物件で投資物件を探していく場合が殆どです。

それでも、木造物件に投資をしたいという場合は、木造物件にも融資してくれる金融機関を探しましょう。

構造だけの問題でなく、収益を確保できるか否かが金融機関も重視するので、木造物件にも融資してくれる金融機関も探せば見つけられることもあります。

但し、テナントや事務所といった商業物件については、金融機関の融資条件はより厳しくなるので、あくまでも住居用の物件を対象に探すようにしましょう。

また、目標の家賃収入を効率よく実現するには、物件の投資規模を考える必要があります。
特に投資規模を拡大していくことを計画している投資家は、利回りだけでなく投資効率もよく考えて物件を選びましよう。

金融機関の評価基準は主に3種類

投資効率の観点からすると、鉄骨やRC構造でなく木造でも、新築で立地など条件が良ければ、1億円から2億円の物件もあります。

積算評価が高ければ物件が購入できると考える投資家は多いですが、
融資先の金融機関が何を評価基準としているかという点が重要です。

積算については注目せず、収益還元評価のみに評価基準を置いていない金融機関もあります。

例えば、収益還元評価を評価する金融機関の場合、いくら高い積算性があっても、その金融機関の対象外のエリアの物件や法定耐用年数を超過していると、属性棄損となってしまいます。

評価基準は、金融機関によってバラバラです。

金融機関が重視する基準

  • 積算評価
  • 収益還元
  • 積算評価・収益評価の両方

このように、積算評価だけに注目することは間違いです。

投資家の属性と住んでいるエリア、そしてどれぐらいの事業規模で不動産投資を行いたいかなど、目標によって対象となる金融機関も変わってきます。

金融機関が選定できれば、その金融機関の基準を満し、収益を生み出せる物件を購入することが鉄則です。

また、金融機関の基準を満たす物件が、投資家に利益を生み出してくれる物件とは限らないので、物件の選定には金融機関の融資対象となり、かつ収益及び利益を生み出す物件を探すことが必要です。

次に、個人として融資を受けるか、法人として融資を受けるについて考えます。

個人として融資を受ける場合、融資額に限度がありますが、団信に加入することもできます。

個人として、利回りが高く古い木造アパートを購入し、団信にも加入したい場合でも、融資してくれる金融機関はあります。

年収が高いことを理由にRC構造の物件を購入したり、年収が低いから木造物件を購入するといった方法は間違いです。

年収500万円の投資家の場合、外資系金融機関を利用すると、鉄骨かRC構造の物件しか融資対象になりません。

このように、金融機関により物件のエリアや評価基準が異なってきます。

年収500万円の場合、自己資金を最小限に抑えたい場合、このような外資系銀行でフルローンの融資受ける方法しかありません。そして、鉄骨かRC構造しか選択肢がなくなります。

ここで、金融機関別の特徴や攻略法についてご紹介いたします。あくまでも現時点での情報に基づいてご紹介いたします。

日本政策金融公庫

日本制作金融公庫」という名前は、不動産投資に興味がある方は一度は聞いたことがあるでしょう。

政府系の金融機関であることから融資基準が比較的低くなっています。

日本政策金融公庫を利用するメリット

  • 低所得者でも融資対象となる
  • 日本全国の物件が融資対象
  • 低金利(約2%〜)
  • 法定耐用年数を超えての融資
  • 10年固定など長期間における固定金利
  • 根抵当権を付けることで、再融資も受けられる可能性

 

 

上記のようなメリットはありますが、単に低収入でも築古物件に融資してもらえると考えるのはまだ早いです。

それは、日本政策金融公庫には下記の通りデメリットも多くあるからです。

ココに注意

  • 個人としては、原則融資期間10年
  • 担保価値の上限は、最大収益物件の価値の半額

先ず、個人として融資を受ける場合、原則として融資期間は10年が最大となりますが、女性は優遇されるので、例えば、奥さんの名義で融資してもらうと、15年や20年間の融資を受けられることもあります。

また、法人として融資を申請するとで、原則15年間の融資を受けることもできます

 

次に、担保価値の上限が最大収益物件の価値の半額とされてしまいますが、

担保価値の上限

厳密には土地には55%、建物には50%の評価が上限

となります。

物件の評価とは?

積算評価を指し、土地は相続税路線価額と平米数を掛けたとしても、建物は木造なら平米に15万円、鉄骨なら平米に18万円、RC構造なら平米に20万円を掛けて、法定耐用年数から築年数を引いた分を減価させたものが評価額となります。この評価額の半額が融資額の限度となります。

つまり、自己資金が多いか、評価額が高い物件でない限り、自己資金を少なくして融資を受けることが難しくなります。

ただし、1回目の融資や女性、55歳以上の方の場合には、優遇措置を受けることができます。

従って、日本政策金融公庫を利用する場合、先ず物件を持ち込むことが重要になります。

基本的に評価額が高い物件であれば、この日本政策金融公庫を利用できる可能性があり、更に融資年数を長くする方法もあるので、低年収の方にも可能性が拡がります

1つ変わっている点として、担当者により融資の判定が変わってくることがありますがので、日本政策金融公庫を利用したことのある方より、情報を予め入手して、どこの支店に行くかなどを決めることにしましょう。

また、日本政策金融公庫で一度融資を受けると、次に民間の金融機関から融資を受けることが難しくなるので、年収が高い方や、事業規模を拡大していきたい投資家にはお薦めしません。

例えば後述でご紹介するメガバンクの場合、古い木造物件には長期間の融資を受けることができません。

物件価格が500万円の戸建てなら別ですが、日本政策金融公庫の個人としての限度融資額は4800万円、法人としての限度額は7200万円となりますので、限度額ギリギリまで築古物件を購入している場合は、メガバンクからすると属性毀損として見られ、マイナス評価となる可能性があります。

くぼりん
日本政策金融公庫は低属性の個人向けの金融機関なんだね!
うん。融資を受ける方に応じた手段や金融機関があるんだよ。
達人

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  • この記事を書いた人
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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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