不動産投資

不動産投資の不安がある方必見。投資を安心して続けるコツ

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物件を所有した不動産投資家に起こりうるリスクについてお話していきます。

代表的なリスクとしては、家賃滞納や迷惑な入居者の存在、いま問題になっている孤独死などが挙げられますが、このようなリスクを事前に防ぐ方法を知っておくと安心です。

また、火災や災害もリスクの一つと言えます。

どちらも保険によってリスクヘッジができますが、マイホームにかける保険と、賃貸住宅にかける保険では意味合いが変わってくるのはご存知ですか?

このように、当たり前の知識だけではなく、不動産業者だからこそ知るリスク回避のノウハウもしっかりとお伝えします!さらに、不動産投資に役立つ補助金も紹介しますので、ぜひ参考にしてくださいね。

不動産投資のリスクを防げば安心!家賃滞納編

投資家にとって収入源に影響が出る「家賃滞納」は、もっとも避けたいリスクです。

そのため、保証会社の利用を必須条件にされている方も多いと思います。

保証会社にとっても家賃を滞納する入居者は大きなリスクになりますから、投資家と完全に利害が一致しているため、しっかりと調べてくれます。

以前、ごく普通の身なりをした中年男性の身分証を保証会社に送って、審査をしてもらったことがありました。

すると、「暴力団関係者なので不可です」との返答が。いやはや、人は見た目ではわからないものですね(汗)。

このエピソードからもわかるように、保証会社は、私たちとはまた違う独自の情報ネットワークを持っているのだと思われます。

ですから、保証会社の審査に落ちた入居希望者を入居させるのはNGです。

また、保証会社にも厳しい会社、緩い会社と、様々なレベルがあります。

緩い保証会社の審査は、普通に働いていればまず通ります。派遣社員やバイトといった雇用形態でも、家賃によっては入居可能です。そういった意味で、緩い会社の審査に落ちた人は完全にアウトと言えるでしょう。

意外な例としては、不動産会社勤務ということで入居NGが出る場合もあります。
実は、不動産会社は収入が不安定なため「低属性」に分類されてしまうのです。

ゆきぽよ
じゃあ一体、保証会社は何を基準に審査をしているの?
基本的には、入居希望者の収入と家賃の割合を見ているんです。例えば、家賃3万円くらいの物件だったら、年収200万円程度のアルバイトの人でも充分入居できます。もちろん、正社員であることは信用になりますが、一概に『正社員だからOK』というわけではないのです。
達人
ゆきぽよ
ふーん、なるほどね
保険証をチェックする時に、それが社会保険であれば、その会社の従業員であるということが確実にわかりますよね。でもそれだけではなくて、その人の個人情報もいろいろ調べているみたいです
達人
ゆきぽよ
えっ! いろいろって何? 気になるわ……
会社によって違いますが、過去に家賃の滞納履歴がある人はNGです。現状、保証会社の滞納履歴は各社ごとに管理されていますが、いずれは情報共有しようという話も出ているようです。このように、保証会社の存在は“家賃を保証してくれる”だけではなく、“問題入居者を排除するフィルター”の役割も果たしているんですね
達人
ゆきぽよ
やっぱり保証会社の存在は大きいね!

高齢者や外国人、そして水商売勤務者以外はすべてOKにしている方は多いすが、「保証会社を通らなかったらアウト」という線引きをしっかり設けて、リスクヘッジを行った方が安心です。

さらに、家賃滞納に関しても保証会社を仲介することに加えて、家賃を口座引き落としで管理し、「振込み忘れ」を防ぐのもコツです。

 

不動産投資のリスクを防げば安心!迷惑な入居者編

騒音やクレーマーなど、問題のある入居者は空室以上に頭を悩ます厄介なものです。

トラブルの原因となる迷惑な入居者かどうかを事前に把握するためにも、「名前の検索」は有効な手段です。ちなみに、ケータイ番号やメールアドレスで検索をすると情報が出てくるケースもあります。

もちろん、プラス材料になる場合もあって、企業のサラリーマンとして取材を受けていたり、論文やレポートを発表しているなど、プラスな情報は堅実に仕事をしている裏付けになります。一方で、詐欺や傷害事件などの犯罪歴が発覚する場合も考えられます。このように、ネット検索は入居者審査において非常に効果的なツールと言えるでしょう。

不動産投資のリスクを防げば安心!孤独死編

ほかにも“リスクのある入居者”というイメージが強い対象者がいます。

それが高齢者です。

その裏には、現代社会で問題になっている「孤独死」があります。

実際に入居者の孤独死が起こった場合、警察の立ち会いのもとで管理会社が鍵を開けることになっています。

検証の結果、事件性がなく自殺でもなければ、告知事項にはなりません。

しかし、発見が遅れてしまうと、原状回復するための膨大な費用がかかることになります。

本来は借り手側が弁償するものですが、身よりのない高齢者となるとオーナーの負担になってしまうため、「高齢者=高リスク」と見られてしまうのです。

対策としては、「電話する」「出向く」など、アナログな方法で安否をチェックする方法しかないと思います。
高齢者の安否確認は、行政や民間を問わず数多くのサービスが存在しているので、調べてみると良いでしょう。

また、高齢者が入居を希望した際は、いざという時の身元引受人をしっかりと押さえておくことが大切です。

入居者の死亡に対応した保険商品も出ているので、保険加入を入居条件に加えるなどの対策も有効だと思います。

〈孤独死に対応した保険〉

・「大家の味方」(アソシア)

http://www.associa-insurance.com/product/rent.html

・「スターレントシステム」

https://www.jaccs.co.jp/business/guarantee/smartrent/

・「無縁社会のお守り」(アイアル)

http://www.air-ins.co.jp/muen/

・「Re-Room」(e-netの一少額短期保険株式会社)

http://www.e-netcom.co.jp/product/

 

入居者保険の加入漏れはリスク大!

入居者が加入する保険は、入居者自身が起こした火災などで建物に損害を与えた際の賠償保険(借家人賠償責任保険)、家財保険、特約という形で死亡時の原状回復費用をフォローする保険など、さまざまなタイプがあります。

一般的に火災保険は賃貸借契約同様に2年間となっていて、次回の契約時に更新を行います。

しかし、管理会社は更新料を確認することはしても、更新自体は入居者と保険会社が直接行うため、実際に更新ができているかは問い合わせをしないとわかりません。

きちんとした管理会社では保険の更新確認は当然行います。

ただ、オーナーチェンジ物件などの場合は更新状況が不明なことも多く、何か事故が発生した時に初めて「保険に入っていなかった……」という事実が発覚することもあります。

特に火災が起こった際に無保険だと、入居者にとっても投資家にとってもダメージは大きなものになります。

リスクヘッジの一つとして、無保険状態を避けることも重要です。

入居者に対して「保証会社とセットになった火災保険」への加入をお願いする投資家もいます。

このプランだと、2年契約の一括払いではなく、月々のお支払いとなります。もちろん、入居者の口座から自動引き落としにすることも可能です。

このような支払い方法にすることは、常に火災保険に加入した状態をキープできるので安心です。

入居者側としても、振込の手間や振込手数料がかからないのでお得に感じられます。
比較的新しいプランなのでメジャーではないのですが、保険更新の際は一度検討してみても良いかも知れません。

また、入居者の負担を減らす取り組みとして「2年ごとの更新料を無くす」ことも検討しています。
「更新料不要の自動更新」になれば退去者は減り、空室リスクを回避することにもつながります。

地震保険は必ず入ったほうがいいの?

オーナー自身が加入する保険も有効的に活用するべきでしょう。
ただし、地震保険には独特のルールがあるので注意が必要です。

ゆきぽよ
地震保険の独特なルールって何なの?
地震保険は、火災保険のように建物を建て直す費用まではカバーされないのです。火災保険の50%までの保障で、被害状況によって『一部損、半損、全損』と判定されます
達人
ゆきぽよ
えっ、そうなの。知らなかった……。でも保険には入っていた方がいいんでしょう?
被害が広範囲に及んだ東日本大震災では、5%の“一部損”がほとんど認められたこともあって、『地震保険に入っていて良かった』と考える人が多くいました。ただ、私が最近読んだ不動産投資本によると、地震保険にも様々なケースがあって、一概に加入を薦めるべきではないように思いました
達人
ゆきぽよ
その本には、どんなことが書かれていたの?
主に地震保険がどれくらいの割合で戻ってくるのか、という内容でした。地震保険は一部損でいくら支払われるのか、それに対して保険料はどれくらい払えばいいのか、そして、数年以内に地震が起きる可能性がどれくらいあるのか。そんな多角的な視点から、地震保険のからくりに迫っていました
達人
ゆきぽよ
結局、地震保険は加入した方がいいの?それともしない方がいいの?
3年間地震保険を支払うと払いすぎになるケースもあって、実際、不動産投資ファンドは地震保険には加入していないようです。必ずかけた方がいいという風潮もありますが、今後保険料はどんどん上がっていくこともあって、どれだけの費用対効果があるのかを冷静に分析する必要はありますね
達人
ゆきぽよ
費用対効果ねぇ。確かに損をするのはもったいないものね
その上で加入するかどうかは投資家の判断によると思います。地震保険には入らず、あえてリスクを取るという考え方があってもいいかも知れませんね
達人

 

不動産投資に「補助金」を活用して安心!

最後に、不動産投資に役立つ行政の補助金を紹介しましょう。

不動産投資家の間で有名なのが「セーフティネット保証5号」

セーフティネット保証制度

「業況の悪化している業種」として「貸家業」が該当するため、空室のリフォーム資金に適用されます。条件に合致すれば、一部屋あたり最大100万円までリフォーム費用が補助されます。

「セーフティネット保証5号」の諸条件

詳しい条件は以下のリストをチェック!あなたの物件が該当すれば、利用しない手はありません!

対象住宅の条件

  • 民間賃貸住宅を活用した住宅セーフティネットの強化に取り組む地方公共団体との連携が図られる区域内で、1戸以上の空家のある貸家・共同住宅(テナント・オフィスは不可)
  • 3カ月の空室があること
  • 改修工事後に賃貸住宅として管理すること。原則として空家の床面積が252㎡以上であること
  • 収納設備、台所、水洗便所、洗面設備及び浴室を有するものであること

改修工事の条件

  • 現行の耐震基準に適合させること
  • 「手すりの設置」「段差の解消」「廊下幅等の拡張」「エレベータの設置」のいずれかを行うこと
  • 「窓の断熱改修」「外壁、屋根。天丼又は床の断熱改修」「太陽熱利用システム設置」「節水型トイレ設置」「高断熱浴槽設置」のいずれかを行うこと

改修工事後の条件

  • 改修工事後の最初の入居者を住宅確保要配慮者とすること(3カ月間)
  • 住宅確保要配慮者の入居を拒まないこと
  • 地方公共団体または居住支援協議会から要請を受けた場合、当該要請に係る者を優先的に入居させるよう努めること
  • 災害時において被災者の利用のために提供する対象となる住宅であること
  • リフォーム後の家賃について、都道府県ごとに定められる家賃上限額を超えないこと

不動産(戸建て・マンション・土地等)の価格を60秒で知る方法。しかも簡単・無料なので気軽に使えます。

その不動産、「今!」が最も高く売れる時期なのを知っていましたか?

2020年のオリンピック後は、不動産価格の下落が起こることが予想されています。

実際に、売るのはともかくとして、どれくらいで売れるかをまずは確認したくありませんか?

めちゃくちゃ簡単な無料入力で、最先端AIが、不動産売却価格をしっかり査定してくれます!

そんなサービスがあります。無料不動産一括査定サービス「イエウール」です。

「イエウール」の凄いところは、【提携不動産会社が、なんと1700社で業界No.1】

これまでの利用者実績に基づいた過去のビッグデータから、あなたの不動産価格も簡単算出可能なわけです。

↓こんな感じで、おおよその入力で良いので、1分もあれば終わります。(早・・・。)↓

一括査定サイトで、提携不動産会社が少ないと何が問題なの?

町の不動産会社1社に、売却査定をすることは危険です。
必ず複数社に査定依頼をしないと、本当の相場は分かりません。

イエウールは、いわゆるその複数社への査定依頼を、一括で行える、一括査定サイトです。

つまり、一括査定サイトの提携不動産会社が少なければ、査定依頼する不動産会社が少なくなってしまうということです。
しかし、多ければ、多くの不動産会社からより高く売ってくれる不動産会社を選ぶことができるということになります。

さらに、提携不動産会社が多いから、大手不動産会社だけでなく、地元密着の不動産会社にも査定依頼をすることができます。
不動産会社は、大手だからといって不動産査定金額が高くなるということではありません。
地元密着に不動産会社だからこそ地域の不動産価格を熟知しています。
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そんな「イエウール」ですが、ココもおすすめポイントです。

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    【審査項目】
    ・業界経験年数5年以上
    ・宅建士の資格保持
    ・レビューをもとにイエウール独自のロジックで「交渉力」を評価
  • 不動産査定依頼数も業界No.1
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最初に、売却したい物件種別を選んで、、、

あとは、所在地などの入力でナビゲートに従うだけ!

不動産一括査定サービスで、不動産会社の担当者まで審査をしているのは「イエウール」だけでした。

「不動産を高く売りたい」なら、利用しても良いかもしれませんよ!

  • この記事を書いた人
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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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