不動産投資 失敗事例・成功事例

成功事例:地方の高利回り物件を日本政策金融公庫の融資で購入

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地方の高利回り物件を日本政策金融公庫の融資で購入

基本プロフィール

  • お住まい:埼玉県
  • 年齢:43歳
  • 年収:1200万円
  • 職種:専業大家

融資について

  • 融資額:物件4,000万円(ローン3,000万円)
  • 融資条件:2.5% 20年
  • 自己資金:1,000万円

投資内容

  • 取得物件:中古築35年 木造アパート14室
  • 家賃収入:560万円
  • 融資返済:190万円
  • ランニングコスト:84万円(15%)
  • 手残り:286万円

達人

この物件の場合ですと、築34年の木造アパートのため融資の付きづらい物件でした。

この方は専業で大家業をされている方で、他の家賃収入を頭金として日本政策金融公庫から借入れを行いました。手残り比率が51%となり、投下資本は4年で回収できるため、効率の良い投資でした。

 

 信用金庫・信用組合

信用金庫・信用組合によって不動産投資に積極的だったり、地域により融資基準が低かったりします。

例えば、広島の某信用金庫では、年収300万円未満の投資家に10億円以上の融資をした信用組合があります。その信用組合は、審査スピードも非常に早いと言われています。

大阪にも低収入の方でも収益還元法で融資をしてくれる信用金庫があります。従来、融資は適格な物件が条件となる場合が殆どですが、この信用金庫であれば既存不適格の物件にも融資した実績があります。

エリアによっても異なりますが、関西エリアには違法物件が多いためか、違法物件も融資対象とする金融機関があります。
次の例として、大阪の某信用組合で、最初の融資対象物件は阪神エリアに限定となりますが、2回目以降の融資では、投資対象が日本全国となる信用組合になります。

また、神奈川県のとある信用金庫で12都道府県に支店を持ち、様々なエリアで物件に対して融資してくれる信用金庫があります。

不動産投資に積極的な信用金庫として知られ、収益還元評価を主な評価基準とし、年収の条件が無く、融資期間は独自の基準で融資してくれる信金です。

また、鉄骨とRC構造の物件のみ対象とする信用金庫・信用組合もあります。但し、そのような信金・信組では金利が3から3.5%と比較的高くなる場合もあります。

信用金庫・信用組合の特徴として、フルローンの融資は受けられないことが挙げられます。

もちろん例外もありますが、多くても物件価格の90%を限度とする信金・信組が殆どです。言い換えると10%の自己資金は用意する必要があります。

上記の例では、首都圏に在住している方と比較し有利になります。

住んでいるエリアの金融機関についても、調べれば融資を受ける可能性が拡がります。

一方で、不動産投資に積極的ではない信用金庫や信用組合も多くありますが、そのような金融機関は積算評価と収益還元評価の両方を重視する場合がありますが、比較的、積算評価により比重を置く信金・信組が多いです。

通常は、積算評価額に補正率125%を掛け、それに70%から80%を掛けて融資金額を計算します。積算評価を重視する信金・信組の場合ですと、金利を2.5%~3.5%とする金融機関が多いです。

融資期間は信金・信組によりことなりますが、法定耐用年数を超えて融資する場合や、耐用年数の期間融資する場合もあります。

また、不動産向けの融資を扱っていない信用金庫や信用組合もありますので、ご注意ください。

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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