地方の高利回り物件を日本政策金融公庫の融資で購入
基本プロフィール
- お住まい：埼玉県
- 年齢：43歳
- 年収：1200万円
- 職種：専業大家
融資について
- 融資額：物件4,000万円（ローン3,000万円）
- 融資条件：2.5% 20年
- 自己資金：1,000万円
投資内容
- 取得物件：中古築35年 木造アパート14室
- 家賃収入：560万円
- 融資返済：190万円
- ランニングコスト：84万円（15％）
- 手残り：286万円
この物件の場合ですと、築３４年の木造アパートのため融資の付きづらい物件でした。
この方は専業で大家業をされている方で、他の家賃収入を頭金として日本政策金融公庫から借入れを行いました。手残り比率が５１％となり、投下資本は４年で回収できるため、効率の良い投資でした。
信用金庫・信用組合
信用金庫・信用組合によって不動産投資に積極的だったり、地域により融資基準が低かったりします。
例えば、広島の某信用金庫では、年収３００万円未満の投資家に１０億円以上の融資をした信用組合があります。その信用組合は、審査スピードも非常に早いと言われています。
大阪にも低収入の方でも収益還元法で融資をしてくれる信用金庫があります。従来、融資は適格な物件が条件となる場合が殆どですが、この信用金庫であれば既存不適格の物件にも融資した実績があります。
エリアによっても異なりますが、関西エリアには違法物件が多いためか、違法物件も融資対象とする金融機関があります。
次の例として、大阪の某信用組合で、最初の融資対象物件は阪神エリアに限定となりますが、２回目以降の融資では、投資対象が日本全国となる信用組合になります。
また、神奈川県のとある信用金庫で１２都道府県に支店を持ち、様々なエリアで物件に対して融資してくれる信用金庫があります。
不動産投資に積極的な信用金庫として知られ、収益還元評価を主な評価基準とし、年収の条件が無く、融資期間は独自の基準で融資してくれる信金です。
また、鉄骨とＲＣ構造の物件のみ対象とする信用金庫・信用組合もあります。但し、そのような信金・信組では金利が３から3.5％と比較的高くなる場合もあります。
信用金庫・信用組合の特徴として、フルローンの融資は受けられないことが挙げられます。
もちろん例外もありますが、多くても物件価格の９０％を限度とする信金・信組が殆どです。言い換えると１０％の自己資金は用意する必要があります。
上記の例では、首都圏に在住している方と比較し有利になります。
住んでいるエリアの金融機関についても、調べれば融資を受ける可能性が拡がります。
一方で、不動産投資に積極的ではない信用金庫や信用組合も多くありますが、そのような金融機関は積算評価と収益還元評価の両方を重視する場合がありますが、比較的、積算評価により比重を置く信金・信組が多いです。
通常は、積算評価額に補正率１２５％を掛け、それに７０％から８０％を掛けて融資金額を計算します。積算評価を重視する信金・信組の場合ですと、金利を2.5%~3.5％とする金融機関が多いです。
融資期間は信金・信組によりことなりますが、法定耐用年数を超えて融資する場合や、耐用年数の期間融資する場合もあります。
また、不動産向けの融資を扱っていない信用金庫や信用組合もありますので、ご注意ください。
