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収益物件のリフォームとメンテナンスの賢い方法。管理会社に任せっきりはダメ

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思わぬ出費をセーブ! リフォームとメンテナンスの賢い方法

物件を購入をした後でも、事あるごとにお金はかかってきます。

その中でも、もっとも“痛い”出費は、リフォーム費用ではないでしょうか。

ひと口にリフォームといっても、外壁の塗り替えや屋上防水といった大掛かりな工事から、部屋の内装まで多岐にわたります。

何十室もあるような大型のRCマンションならば、エレベーターの点検から、消防点検、入退去に伴う原状回復リフォームなど、何らかの修繕を毎月のように行っていることもあるでしょう。

さらに、建物のメンテナンス費用も気になるところです。
建物を長く所有したい方も、売却を前提により高く売りたい方も、定期的なメンテナンスは欠かせません。

そこで、今回の記事では効率の良さを意識したリフォーム&メンテナンスにフォーカス。もちろん、コスト面も重要ですが「効率が良い=工事日数が短くなる、工事やメンテナンスの頻度が少なくなる」ということ。

つまり効率が良くなることは、結果として費用を抑えることにもつながります。

原状回復工事と内装リフォーム

マンションやアパートなどの賃貸物件に住まれたことがある方は、「原状回復工事」という言葉を耳にしたことがあると思います。

これは、退去した後に室内を入居前の状態に戻す工事のこと。おもに床や壁を直し、壊れた部分があれば修繕を行います。

オーナー側がとくに何も言わなければ、前回と同じ仕様で管理会社からリフォーム会社に発注され、工事完了後にオーナー宛に請求書が送られてきます。

このように、原状回復工事を自動的に行うシステムがすでにあるため、何もしなくても“いつも通りの部屋”にリセットされます。

しかし、「空室が増えてきた」「同じ家賃ではなかなか借り手が決まらなくなった」といった悩みが出てきた場合は、内装を見直すタイミング。

原状回復工事ではなく、入居者に好まれる部屋づくりを新たに行う必要があります。そのためには、オーナー自身が動かなくてはなりません!

あゆちゃん
それって、オーナーは一体何をすればいいの?
もちろん、実際に自分でDIYをするのではありません。『どのような工事を行いたいのか』を考え、管理会社や工務店に希望を伝えて、発注をしないことには何も始まりません
達人
あゆちゃん
やっぱりお金をかけずに、ガラッと印象を変えたいわよね
壁紙の色や柄を変えるアクセントクロスは、低コストでお部屋のイメージを手軽に変えることができます。例えば、壁の一面だけアクセントを入れて、残りの面は量産型クロスを使うことで、6畳一間のワンルームだと5~8万円程度のリフォーム費で済みます
達人
あゆちゃん
あら、そんなに安くできるのね!
あまり奇抜なデザインは好まれないので、アクセントクロス以外はホワイトがおすすめです。トイレや洗面所の壁も真っ白の方が清潔感がありますし、ホワイトの量産型クロスは数多くあるので、コストもかかりません。また、入居者目線でいうと、やはり和室は敬遠されがちです。できれば洋室にした方が良いでしょうね
達人
あゆちゃん
でも……、お高いんでしょう?
和室から洋室への工事費用は、近所のホームセンターにお願いした時の料金を目安にすると良いですよ。

その金額が一番良心的なので、よい基準になると思います。ホームセンターの見積もりと、管理会社を通じて発注した見積もりを見比べて、それほど差がなければ管理会社へ発注してください。管理会社からリフォーム会社へ発注した場合は手数料が上乗せされますが、繁忙期の1月?4月であっても優先して工事をしてもらえるのがポイントです

達人
あゆちゃん
私、1円でも安くしたいから、いろいろな会社へ見積もりをお願いしちゃうのよねぇ……
繁忙期に相見積もりなどを取っていたらタイミングを逃してしまいます。

それに業者からすれば、必要以上に細かいことを言うオーナーへの対応は後回しになりがちです。

ある程度、手数料が上乗せになったとしても管理会社に一任し、優先的にリフォームをしてもらいましょう

達人
あゆちゃん
スピードか、価格か。悩むところだわ
どちらを重視するかはオーナーの捉え方次第ですね。

これまでの話を要約すると、お部屋の現状回復を目的とするならば、スピードとコストを秤にかけて判断した方が良いと思います。

一方、空室対策や家賃の値上げを狙うバリューアップリフォームについては、訴求効果がある内装や設備を、なるべく安いコストで導入することが基本です

達人

リフォーム費用を抑えるにはどうしたらいいの?

コスト面で注意したいのが、入居中の部屋に工事業者を入れること。やはり緊急対応となると、追加の費用も発生し割高になります。

通常料金の倍額までとは言いませんが、数万円の違いは出てくると思います。

そのため、給湯器やエアコンといった「故障した際、即時対応が必要な設備」は、空室になったタイミングで入れ替えておきましょう。

空室時にキレイな新品になっていれば、募集のアピールポイントにもなりますし、入居してからのトラブル防止にもなります。

また、居住中に設備が壊れてしまったら入居者に迷惑がかかるため、あらかじめ10年ほど経っている設備をチェックし、先回りして修繕をするのがおすすめです。

私たちは、修繕費が3万円以上かかる場合はオーナーに相談するように決めています。

この“修繕対応の質”も管理会社によってばらつきがあり、悪質なケースだとオーナーに知らせずに工事を行い、報告は事後という話も聞きます。

オーナーにしてみれば、許可をしていない工事の請求書がいきなり回ってくるのですから最悪です。

もっとひどい例になると「やってもいない工事の請求がきた!」という詐欺まがいのケースも……。

このような不正を防ぐためには、一定金額以上の工事は必ずオーナーに相談すること。

そして、工事を行う際は必ず記録写真を撮るようにします。

アウトソーシングで業者に依頼し、工事の現場に立ち会えないのであれば、必ず記憶写真は残すようにして、万が一のトラブルを回避しましょう。

大切な建物を守るために、維持管理は重要

修繕工事は、建物の維持管理のためにも必要不可欠です。

当たり前のことですが、定期的にメンテンスを行うことで建物も長持ちします。

外壁塗装や屋上防水工事は、一般的に100万円以上もかかる大規模な修繕になりますが、長い目で見ると行った方が良いでしょう。

例えば、空室が埋まり黒字になっているときは、建物の維持管理をしつつ、修繕工事でバリューアップを図れば、有益な節税対策になります。

理想としては、購入前の現地調査で建物の状態をしっかりと把握し、リフォーム費用を見込んだ上で購入することです。

そして、購入後は長期修繕計画を立て(できれば管理会社と計画を共有)、タイミングをみて先手先手で修繕を行っていけばベストです。

本来は、管理会社側がこのような提案をするべきだと思いますが、現状はそこまでする管理会社は少なく、オーナー自らが考えていくしかありません。

よくあるケースとして、不具合が発生してから「修理しましょう」と管理会社側から連絡が来ることがあります。

“ハズレ”の管理会社の場合、購入したとたんに「あれが壊れた、これが壊れた」と言い出し、請求書がどんどん送られてくることも……。

それが、小さな修繕ならば対応も可能でしょう。しかし、何百万もかかる大規模な修繕となると話が違ってきます。

そうなってしまうと、当初イメージしていた事業計画はまったく違うものになってしまいます。

ローン返済の開始後すぐに、それもまだ空室が多い状況で、多額なリフォーム費用の支払いが続けば、キャッシュアウトしてしまう可能性も出てきます。

そのためにも「購入前の建物の事前調査」はしっかりと行うべきです。

構造上、修繕工事のコストはRCが高くなり、木造が安くなります。

建物の維持管理においては、その金額もはるため、オーナー自身がしっかりと知識を得て、専門家の意見を取り入れつつ先手を打って対応するのが、一番賢い方法だと思います。

その結果、効率よく、なおかつコストを抑えた工事を行うことができるのです。

もちろん、「修繕費には、できるだけお金をかけたくない」と考える投資家やオーナーが多いのも事実です。

しかし、このように建物に手を加えていくことは空室対策にもなり、最終的に物件の価値を守ることにつながります。

どうしてもお金が足りない場合は、“リフォーム資金”として日本政策金融公庫から融資を引いてくることも可能です。

きちんとお金をかけてメンテナンスを行えば、高い入居率が見込めます。

それはつまり“高く売れる物件”になるということ。

結果的には自分に戻ってくることになります。

リフォーム工事の種類

原状回復工事 壊れた箇所を修繕する
壁と床を修理
古くなった設備の交換
空室対策・家賃アップリフォーム アクセントクロス
和室から洋室に変更
人気設備の導入
エントランスの改装
建物メンテナンス 屋上防水
外壁塗り替え
エレベーター点検
共有部修繕・消防点検

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  • この記事を書いた人
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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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