不動産投資

土地活用と不動産投資のリアルに役立つ。使える!情報収集のススメ

投稿日:

物件情報をいちばん手軽に知ることができるツールといえば、インターネットですよね。

日々熱心に検索したり、新着情報をチェックする方がいる一方で、「ネット上に掲載されている物件なんて、売れ残りや割高なものばかり」と、スルーされる方もいるのではないでしょうか。

正直に言うと、 “本当にお買い得な物件情報”は、事業規模の大きな投資家や資産家にしか出回らないという話は、まさに事実です。

でも、だからといってあきらめる必要はありません。一棟目の購入を検討している初心者の方でも、良い情報をゲットすることは充分に可能です!

気になるその方法については、以下でたっぷりご紹介しています。情報収集の参考になれば幸いです。

収益不動産専門のポータルサイトを狙え!

まず情報収集の基本として、“収益不動産専門”のポータルサイトを定期的にチェックしましょう。

実際に自分が住むための物件ではない限り、収益不動産専門のサイトがおすすめです。

ただし、実際にポータルサイトからお買い得物件が見つかる可能性は少ないですし、たとえ掲載されたとしてもあっという間に売れてしまいます。

ではなぜポータルサイトをチェックするのかというと、

情報を常に見続けることで相場感を養うことができる

というメリットがあります。

さらに、

ポイント

掲載されている物件情報を通して、信頼できる不動産業者を見つける

ことも目的となります。

そのためには

常に同じ条件下で、定点的に観測すること

がポイント。

長い時間サイトを見続ける必要はありませんが、短い時間でも毎日チェックすることが重要です。

また、自分なりの基準や条件を設定して常に定点観測をしていれば、まれに良い物件が出た時も、即座に「これだ!」と判断がつきます。

このような判断力はいきなり身につくものではありません。スポーツのトレーニングと同様に、いつも情報を見続けているからこそ修得できるスキルなのです。

エリアに関していえば、対象物件を全国範囲に広げるのはまったく問題ありません。

しかし、自分が購入したいと思うエリアをいくつか絞り込んでおけば、情報を把握しやすくなり、効率よく探すことができます。

もちろん、資金を借りたいと考えている銀行が、そのエリアをフォローしていることをお忘れなく!

収益不動産専門のポータルサイト

健美家 https://www.kenbiya.com

検索条件を入力して物件をサーチします。初めての人でもわかりやすく、使い勝手が良いので、初心者は「健美家」からチェックを始めてみましょう。

楽街 https://www.rakumachi.jp

掲載数が多く、多種多様な物件をカバーしています。条件を登録し、それに合った物件が掲載されれば新着メールが届くので、いち早く物件情報を知ることができます。

不動産投資☆連合隊 https://www.rals.co.jp/invest/

このサイトを利用する人は“マニアックな投資家”が多いと言われています。サイトの作りが少しわかりにくく、ゴチャゴチャした印象もありますが、逆に考えると掘り出し物の物件が出ても見つかりにくいため、初心者にもチャンスがあります。

ホームズ不動産投資 https://toushi.homes.co.jp

不動産全般のポータルサイトとして名の知れているホームズですが、『ホームズ不動産投資』は、収益不動産の情報だけに特化。さらに『見える!賃貸経営』では各エリアの賃貸相場も調べることもできます。

ポータルサイトにもお宝物件が!?

あゆちゃん
でもなんだかんだ言ったって、ポータルサイトからお得な物件を見つけるのは難しそうね
正直、それは否定できません。私達も『これは!』という物件が出ると、表に出す前に営業マンがそれぞれ懇意にしている投資家に声をかけることが多いですね。また、メルマガでも物件情報を配信しているので、めぼしい物件はだいたいそこで売れてしまいます
達人
あゆちゃん
やっぱりねぇ……
不動産投資に特化した不動産業者であれば、多かれ少なかれ、私達と同じような動きだと思われます。ちなみに、自分の顧客のみに流す情報、いわゆる一般向けではないクローズな情報のことを『川上情報』や『未公開情報』と呼びます。ポータルサイトに掲載されている物件情報は、売れ残りと言ったら言いすぎになりますが、やはり魅力的な物件は少ないでしょうね
達人
あゆちゃん
ポータルサイトからの掘り出し物は、期待しない方が良さそうね
ただ、まれに販売力のない不動産業者が、元付(売主から販売を直接委託されている業者)の場合、『レインズ』という不動産業者だけが見ることができる共通の情報ネットワークに、掘り出し物の物件が掲載されていることがあったります
達人
あゆちゃん
へぇ! どうしてそういうことが起きるの?
なぜかといえば、一口に不動産売買を取り扱う不動産会社といっても、いくつかの “種類”があり、各社によって得意不得意があるからなんです。ぜひ次のリストを参考に、各社を判断する材料にしてみてください
達人

不動産売買に関わる不動産会社

  • 元付会社……売主に依頼される不動産会社(売り側の会社)
  • 客付会社……買主を探す不動産会社(買い側の会社)

不動産投資に強い不動産会社の特徴

  • 独自の売却情報を持っている
  • 顧客から売却依頼を受けている
  • 不動産投資家の顧客を持っている

不動産投資に弱い会社の特徴

  • 実需(マイホーム)もしくは商業ビルなど、収益不動産を取り扱っていない
  • 収益不動産でも売買仲介ではなく、賃貸仲介や管理が中心
  • 総合的に扱っている
  • 営業エリア外

 

達人
このように、“不動産投資に弱い会社”とは、管理や賃貸物件がメインで売買専門でなかったり、マイホームを中心に扱っている会社だったりします。例えば、管理中心の不動産が地主の顧客から『相続対策のためアパートを処分したい』と言われたらどうでしょうか? また、地元密着型なのに『以前投資用に買った都内のマンションを売りたい』といった遠方物件の売却依頼を受けたとしたら、どうするでしょうか?
不得意な分野の依頼が来たら、不動産屋さんだってどうしようもないわよねぇ
あゆちゃん
達人
はい、そういった不動産会社は私達のように不動産投資家の顧客を持たないですし、どう販売したらいいのかわかりません。そのため、結局は『レインズ』で告知するしかないのです
なるほど! それが良い物件だったら、ポータルサイトでも掘り出し物が見つかる可能性があるってわけね!
あゆちゃん
達人
そうなんです。そういった物件は、値付けが適正でないケースも多いです。相場を知らなかったり、売主から『すぐに売りたい』という要望を受けて、適当に安い値段をつけていることがあります。そもそも『レインズ』は毎日500件くらいの新着物件が更新されていますから、それこそ確率として1、2棟はお得な物件もあるでしょう。だから私達も『レインズ』は毎日かかさずにチェックしています。そこでお値打ち物件を発見すれば、すぐに『広告を出させてください(ポータルサイトに掲載すること)』と、その不動産会社にお願いをするんです
それで『楽待』や『健美家』などのサイトにも、割安な物件が掲載されることがあるのね
あゆちゃん
達人
はい。それらのポータルサイトを見ていると、地方の物件を東京の不動産会社が取り扱っているということがあります。この場合、元付(売主側の不動産業者)が地方にあり、客付(買主側の不動産業者)が都内の不動産投資専門会社であるケースが多いんです。そんなことも意識しながらサイトをチェックするのも楽しいですよ

どうすれば未公開情報を知ることができるの?

次に、ポータルサイトなどで表に出回っていない情報、いわゆる「未公開情報」を入手する方法をご説明します。

未公開=一般の投資家が知らない情報ということになりますが、それには「良い情報なので、表に出さずに自社のお得意様に売ろう」という意味合いが含まれています。

また、売り主の意向による未公開もあります。地主さんや事業者にみられるケースなのですが、その裏には売却しようとしていることを周囲に知られたくない事情があるようです。

ただ、未公開の情報だからといって良い情報とも限りません。

不動産会社によっては、『レインズ』に掲載されている情報でも「未公開情報です」と、顧客に紹介している例もあります。

つまり、一見その会社の独自情報に見えても、そうではない場合もあるのです。

私自身、いろいろな業者とつながりがありますが、やはり情報を持っている不動産会社は限られることを実感しています。

前項でもお伝えしましたが、不動産投資に強い会社は、自社で販売ルートを持っています。

多くの不動産投資家を抱え、たくさんの顧客情報を所有しています。

一般的に、収益不動産専門の不動産会社の情報は、“情報の質”で分けられます。以下に有益な情報の順位を記してみました。

有益な不動産投資向け収益物件情報元ランキング

1位……営業マンからの直接の連絡

2位……メールマガジン

3位……自社サイトの掲載情報

 

一番ラクに情報を得る方法は、お目当ての不動産会社のメルマガ会員になることです。

しかし、それでも大多数の中の一人という立場なので、もっと“仲良く”なる必要があります。

不動産業者から見て「この人にぜひ情報を伝えたい!」と思う“コアなお客さん”になることがポイントです。

本当に良い情報は、担当の営業マンからの電話だったり、個人宛てのメールで届きます。

要するに、営業マンとのつながりが強い投資家に優先的に情報がいく仕組みになっているのです。

結局「本当の非公開情報」は、そのような投資家にしかいかないのです。

どのようにすれば、非公開物件情報がもらえるような、不動産会社の“コアなお得意さん”になれるのか?

step
1
まずポータルサイトを検索して、物件情報をチェックしてみましょう。
物件情報にはその物件を取り扱っている不動産会社名が記載されているので、自分の欲しい物件条件に合った会社をピックアップしていきます。

step
2
目星をつけた不動産会社のメルマガ会員に登録しましょう。
そして、その会社の営業マンに会ってみて下さい。その時に、どれくらいの実績があるかを聞いてみるのがコツです。良心的な会社ほど、あまりにも良い数字は出さないものです。もちろん、驚くような高利回り物件や割安物件がまれにありますが、定期的に供給できなければ“商品”とはいえないでしょう。
話を盛り過ぎる会社は怪しいと思ってください。

step
3
面談の際は、自分自身についてもしっかりと説明することが大切です。
リアルタイムで出てきている物件の中で、良い物件をいち早く紹介してもらうようなスタンスをとりましょう。
自分の属性や自己資金、さらに買う物件の条件と併せて融資についての考え方をアピールできれば、「本気度が高い客」「信頼できる客」という印象を与えることができます。

このような順序を踏めば、最初はネット検索しかできなかった初心者投資家であっても、不動産会社との厚い信頼関係を築いていくことができます。

その結果、より精度の高い、理想の物件情報を入手することにつながります。

こんな不動産業者とは付き合ってはいけない!

ただし、数多くの不動産会社の中には、悪質な業者も少なからず存在するので、必ず「宅建免許」の有無を確認しましよう。

宅地建物取引業を営むためには、「国土交通大臣免許」もしくは「都道府県知事免許」が必要になります。その免許のことを略して「宅建免許」と呼んでいます。

「国土交通大臣免許」であれば「国土交通大臣(○)第○○○号」、「都道府県知事免許」であれば「○○県知事(○)第○○○号」と表示されます。

(○)の中の数字は更新するたびに増えます。

具体的に言うと、1996年までは3年に1度の更新、それ以降は5年ごとに更新するたびに(○)の中の数字が増えていきます。

一般的に考えれば、数字が大きい、つまり長く営業している不動産会社の方が、経験と実績があるように思えます。

しかし、不動産投資においては、古い会社だから良いとは限りません。例えば、古いのは免許番号だけで、社員すべてが入れ替わっていることもあります。また、旧態依然とした保守的な社風で、サラリーマン投資家に対して理解が得られないケースも。

反対に、まだ新しい免許番号の会社であっても、経験豊富な社員で構成されている場合もあります。あくまでも年数は一つの目安に過ぎないことを頭に入れておきましょう。

では、私がぜひチェックして欲しいポイントをお伝えします。

それは「行政処分」です。宅建業者は宅地建物取引業法という法律に基づいて業務を行いますが、法令違反が発覚した際は、国土交通大臣または都道府県知事による行政処分の対象となります。行政処分には「業務改善のための指示処分」や「業務停止処分」、「免許取消処分」など、いろいろな罰則があります。

大きな声では言えませんが、意外と行政指導や業務停止を受けている会社はけっこうあります。ぜひ調べてみましょう。

今は、良い物件を購入するのは難しい時期。掘り出し物の情報は限られた人にしか得られず、もし表に出たとしても、あっという間に誰かの手に渡ってしまいます。

ですから、力のある不動産会社とのつながりがカギとなります。

もし一度物件を購入することになれば、「この人は本当に物件を購入してくれるお客さんなのだ」と、その会社からの信頼を得られます。

さらに、2棟目3棟目と買い進んでいくことで、より良い物件を紹介してもらえる可能性もグッと高くなるでしょう。

つまり、購入もせずに「良い情報だけ欲しい」というのは、お客さんとして“弱い”ということになります。

たとえ現状は物件を保有していなくても、「必ず買う」という意思表示を見せ、実際に行動を起こすことが、良い物件と巡り合う一番の近道なのです。

不動産(戸建て・マンション・土地等)の価格を60秒で知る方法。しかも簡単・無料なので気軽に使えます。

その不動産、「今!」が最も高く売れる時期なのを知っていましたか?

2020年のオリンピック後は、不動産価格の下落が起こることが予想されています。

実際に、売るのはともかくとして、どれくらいで売れるかをまずは確認したくありませんか?

めちゃくちゃ簡単な無料入力で、最先端AIが、不動産売却価格をしっかり査定してくれます!

そんなサービスがあります。無料不動産一括査定サービス「イエウール」です。

「イエウール」の凄いところは、【提携不動産会社が、なんと1700社で業界No.1】

これまでの利用者実績に基づいた過去のビッグデータから、あなたの不動産価格も簡単算出可能なわけです。

↓こんな感じで、おおよその入力で良いので、1分もあれば終わります。(早・・・。)↓

一括査定サイトで、提携不動産会社が少ないと何が問題なの?

町の不動産会社1社に、売却査定をすることは危険です。
必ず複数社に査定依頼をしないと、本当の相場は分かりません。

イエウールは、いわゆるその複数社への査定依頼を、一括で行える、一括査定サイトです。

つまり、一括査定サイトの提携不動産会社が少なければ、査定依頼する不動産会社が少なくなってしまうということです。
しかし、多ければ、多くの不動産会社からより高く売ってくれる不動産会社を選ぶことができるということになります。

さらに、提携不動産会社が多いから、大手不動産会社だけでなく、地元密着の不動産会社にも査定依頼をすることができます。
不動産会社は、大手だからといって不動産査定金額が高くなるということではありません。
地元密着に不動産会社だからこそ地域の不動産価格を熟知しています。
だからこそ、幅広く査定依頼ができる「イエウール」がオススメな理由です。

そんな「イエウール」ですが、ココもおすすめポイントです。

  • 不動産会社の担当者を厳しく審査!
    「イエウール」は、不動産会社の担当者1人1人を厳しく審査しているので、交渉力のある担当者に査定を依頼することができます。
    【審査項目】
    ・業界経験年数5年以上
    ・宅建士の資格保持
    ・レビューをもとにイエウール独自のロジックで「交渉力」を評価
  • 不動産査定依頼数も業界No.1
    不動産査定数依頼が業界No.1(2018年7月時点)で、多くの方に利用されているサービスということになります。
  • チャット風の査定依頼でとっても簡単!

最初に、売却したい物件種別を選んで、、、

あとは、所在地などの入力でナビゲートに従うだけ!

不動産一括査定サービスで、不動産会社の担当者まで審査をしているのは「イエウール」だけでした。

「不動産を高く売りたい」なら、利用しても良いかもしれませんよ!

  • この記事を書いた人
アバター

Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

-不動産投資

Copyright© 達人と学ぶ。土地の活用・家の売却 , 2020 All Rights Reserved.