不動産投資

不動産投資で重要なのはキャッシュフローを増やすこと!

更新日:

達人
不動産投資をする上で出てくる「キャッシュフロー」と「利益」という言葉が出てくるけど、実は、「利益」よりも「キャッシュフロー」を増やすことが重要なんだ。
どういうこと?
何が違うの?
バチェル
達人
今回は、「利益」と「キャッシュフロー」の違いから紹介していこう

不動産投資における「キャッシュフロー」と「利益」の違いとは?

年収300万円(税率15%)の人が100万円の利益をあげる不動産を購入した場合

キャッシュフロー100万円-税金15万円(利益100万円X税率15%)=税引後キャッシュフロー85万円

初めの100万円にはキャッシュフロー、途中の100万円には利益と書いてあります。
この「キャッシュフロー」と「利益」には同じように見えて違いがあります。

不動産を購入する際に、多くの方が銀行から融資をしてもらうと思います。
その場合、借りた翌月から返済が始まります。

この時のお金の流れは、
年間賃料-支出(固定資産税+銀行への返済)=キャッシュフロー

となります。
キャッシュフローの計算の中に、固定資産税に加えて、銀行への返済が入ってくるのです。

銀行への返済には2つの面があり、1つ目は借りたお金そのものの返済(元金返済)
2つ目が利息です。
借りたお金そのものの返(元金返済)は利益を計算するときに、年間賃料から引くことができません。
年間賃料-経費(固定資産税+銀行への返済のうち利息だけ)=利益
となります。

「キャッシュフロー」と「利益」の違い

年間賃料120万円の物件で、銀行への返済も含めた支出の合計が40万円の場合

キャッシュフローの計算 利益の計算
年間賃料 120万円 120万円
固定資産税 10万円 10万円
銀行への返済 40万円
(うち元金30万円)→
(うち利息10万円)→
引くことができない
10万円
キャッシュフロー 70万円 利益 100万円

このように、利益は年間賃料から経費(利益を計算する時にひくことのできるもの)だけを引いたもので、キャッシュフローは年間賃料から支出(実際に出たお金)を引いたものという違いがあります。

この例では、利益は100万円出ているのに、キャツシュフローは70万円となり、利益よりもキャッシュフローが30万円少なくなっています。

バチェル
利益が多くっていい感じだね!
その考えは危ないよ!
不動産投資で重要なのは「キャッシュフロー」の方なんだよ。
達人

利益がいくら多くてもキャッシュフローが少なければ意味がありません。
キャッシュフローよりも利益が多くなると、税金が高くなって税引後キャッシュフローは、さらに少なくなってしまうからです。

税引後キャッシュフローとは?

税引後キャッシュフローとは、キャッシュフローから税金が引かれたものです。
キャッシュフロー-税金=税引後キャッシュフロー

税金は利益から計算されるので、上の例を参考にすると、
利益100万円×税率15%=税金15万円
となります。
そのため、税引後キャッシュフローは
キャッシュフロー70万円-税金15万円=税引後キャッシュフロー55万円
となります。

このように、キャッシュフローが少なく、利益が多くなってしまうと、引かれる税金が増えてしまうのです。
そのため、キャッシュフローはできるだけ多く残るようにし、利益はより少なくなるようにすることで、税金は少なくなり税引後キャッシュフローは多くなるということになります。

元金の返済はなんで経費にならないの?

借りたお金でモノを買ったり、サービスを受けた時には経費にできます
しかし、その借りたお金を返したときはただお金を返しただけなのです。
だから、元金の返済は経費にならないのです。

不動産投資で「キャッシュフロー」を増やすために検討したいこと!

達人
キャッシュフローを増やす方法は計算式を詳しく見ることでわかるんだよ。
えっ。どういうこと?
バチェル

キャッシュフローの計算式

年間賃料-支出(固定資産税+銀行への返済)=キャッシュフロー

このキャッシュフローの計算式から年間賃料が増えれば、支出(固定資産税、銀行への返済)が減ればキャッシュフローは増えます。
ただ、賃料を上げてしまうと入居者が少なくなる可能性がありますよね。
固定資産税は市町村が金額を決めるため、金額を下げることはできません。

そのため、今回キャッシュフローを増やすために検討したいのが銀行への返済を少なくするということです。

銀行への返済額を少なくするには?

年間賃料が120万円、固定資産税10万円、銀行への返済条件が、借入金額350万円、金利3%、返済期間10年、毎年の銀行への返済が40万円の場合

年間賃料120万円-支出50万円(固定資産税10万円+銀行への返済40万円)=キャッシュフロー70万円

返済期間が20年で毎年の銀行への返済が23万円の場合

年間賃料120万円-支出33万円(固定資産税10万円+銀行への返済23万円)=キャッシュフロー87万円

返済期間を倍にするだけで、キャッシュフローが毎年17万円も多くなるのです。

バチェル
本当だ!
でも返済期間を長くするのってリスクありそう…。
返済期間は長くなるけど、その分毎年のキャッシュフローは多くなるよ。
そのお金で良い設備にすることで賃料アップも期待できるし、賃料の値下げ交渉にも余裕をもって対応できるからメリットも大きいんだよ。
達人

むやみに返済期間を延ばせばいいのでなくバランスが大切ですが、不動産投資で重要なことは「キャッシュフローがいくら残るのか」なのでキャッシュフローを増やすために検討してみてください。

不動産(戸建て・マンション・土地等)の価格を60秒で知る方法。しかも簡単・無料なので気軽に使えます。

その不動産、「今!」が最も高く売れる時期なのを知っていましたか?

2020年のオリンピック後は、不動産価格の下落が起こることが予想されています。

実際に、売るのはともかくとして、どれくらいで売れるかをまずは確認したくありませんか?

めちゃくちゃ簡単な無料入力で、最先端AIが、不動産売却価格をしっかり査定してくれます!

そんなサービスがあります。無料不動産一括査定サービス「イエウール」です。

「イエウール」の凄いところは、【提携不動産会社が、なんと1700社で業界No.1】

これまでの利用者実績に基づいた過去のビッグデータから、あなたの不動産価格も簡単算出可能なわけです。

↓こんな感じで、おおよその入力で良いので、1分もあれば終わります。(早・・・。)↓

一括査定サイトで、提携不動産会社が少ないと何が問題なの?

町の不動産会社1社に、売却査定をすることは危険です。
必ず複数社に査定依頼をしないと、本当の相場は分かりません。

イエウールは、いわゆるその複数社への査定依頼を、一括で行える、一括査定サイトです。

つまり、一括査定サイトの提携不動産会社が少なければ、査定依頼する不動産会社が少なくなってしまうということです。
しかし、多ければ、多くの不動産会社からより高く売ってくれる不動産会社を選ぶことができるということになります。

さらに、提携不動産会社が多いから、大手不動産会社だけでなく、地元密着の不動産会社にも査定依頼をすることができます。
不動産会社は、大手だからといって不動産査定金額が高くなるということではありません。
地元密着に不動産会社だからこそ地域の不動産価格を熟知しています。
だからこそ、幅広く査定依頼ができる「イエウール」がオススメな理由です。

そんな「イエウール」ですが、ココもおすすめポイントです。

  • 不動産会社の担当者を厳しく審査!
    「イエウール」は、不動産会社の担当者1人1人を厳しく審査しているので、交渉力のある担当者に査定を依頼することができます。
    【審査項目】
    ・業界経験年数5年以上
    ・宅建士の資格保持
    ・レビューをもとにイエウール独自のロジックで「交渉力」を評価
  • 不動産査定依頼数も業界No.1
    不動産査定数依頼が業界No.1(2018年7月時点)で、多くの方に利用されているサービスということになります。
  • チャット風の査定依頼でとっても簡単!

最初に、売却したい物件種別を選んで、、、

あとは、所在地などの入力でナビゲートに従うだけ!

不動産一括査定サービスで、不動産会社の担当者まで審査をしているのは「イエウール」だけでした。

「不動産を高く売りたい」なら、利用しても良いかもしれませんよ!

  • この記事を書いた人
アバター

Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

-不動産投資

Copyright© 達人と学ぶ。土地の活用・家の売却 , 2020 All Rights Reserved.