不動産投資

不動産投資で必ず知っておきたい!「減価償却費」とは?

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達人
前回紹介した「不動産投資で重要なのはキャッシュフローを増やすこと!」でキャッシュフローを増やすことが大事ということを紹介したよね。
利益とキャッシュフローなら、キャッシュフローを増やすってことは覚えてるよ。
もりもり
達人
今回は、キャッシュフローでも税引後キャッシュフローを増やすために覚えておきたい「減価償却費」について紹介しよう。

キャッシュフローってなに?という方はこちらから先にお読み下さい!

不動産投資
不動産投資で重要なのはキャッシュフローを増やすこと!

達人不動産投資をする上で出てくる「キャッシュフロー」と「利益」という言葉が出てくるけど、実は、「利益」よりも「キャッシュフロー」を増やすことが重要なんだ。 どういうこと? 何が違うの?バチェル 達人今 ...

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税引後キャッシュフローを増やす方法とは?

税引後キャッシュフローとは・・・?

キャッシュフローから税金が引かれたものが「税引後キャッシュフロー」で、税金は利益から計算できます。

  • 税金・・・利益×税率=税金
  • 税引後キャッシュフロー・・・キャッシュフロー-税金=税引後キャッシュフロー

このように計算して、税引後キャッシュフローをだすことができます。

つまり、税引後キャッシュフローを増やすためには、利益を少なくすれば税金が少なくなるので税引後キャッシュフローを増やすことができます。

では、利益はどのように計算するのでしょうか?

利益=年間賃料-経費(固定資産税+利息+減価償却費)

達人
「不動産投資で重要なのはキャッシュフローを増やすこと!」では、減価償却費は割愛したけど、今回はこの「減価償却費」に焦点をあてていくよ。

減価償却費とは何?

減価償却費とは・・・

減価償却費は会計上の専門的な言葉で「モノの劣化代」と覚えておきましょう。
建物のようなモノは、建った瞬間から劣化していきます。
税金の世界ではモノの劣化代も経費として認めてくれます。それが「減価償却費」です。

所有している不動産が劣化しない場合は「減価償却費0円」となります。
それは、土地です。
土地だけを所有している場合は、土地の価値は減らないので0円となってしまうのです。

達人
だから減価償却費を活用できるのは不動産投資の中でも劣化する「土地以外の不動産(建物など)」の場合に限られるよ。
でも減価償却費の何が重要なの?
もりもり

不動産が建物の場合、減価償却費は毎年お金を支払っていなくても、劣化代を計上できます
そのため、減価償却費を多くすることができれば、税引後キャッシュフローが増えるということになるんです。

税引後キャッシュフロー


年間賃料120万円の物件、固定資産税10万円、銀行への返済も含めた支出の合計が40万円、税率15%の場合

キャッシュフローの計算 利益の計算
年間賃料 120万円 120万円
固定資産税 10万円 10万円
銀行への返済 40万円
(うち元金30万円)→
(うち利息10万円)→
引くことができない
10万円
減価償却費 お金は使っていない → 20万円
キャッシュフロー 70万円 利益 80万円

税金=利益80万円×税率15%=12万円
税引後キャッシュフロー=キャッシュフロー70万円-税金12万円=58万円

減価償却費を経費として計上することで、利益が20万円減って80万円になりました。
減価償却費が無かった場合の税引後キャッシュフロー(55万円)と比べると、減価償却費を計上することで3万円も多く手元に残ることになります。

減価償却費は不動産の価値によって変わるため、桁が変われば違いは大きくなります。
年間1200万円の賃料の規模の不動産投資であれば年間30万円手元に多く残るということです。

不動産投資で効率的にお金を残すためのポイント

「不動産投資で重要なのはキャッシュフローを増やすこと!」から今回にかけて、キャッシュフローと税引後キャッシュフローを増やすための方法を紹介しました。

達人
最後に、不動産投資で効率的にお金を残すために覚えておいてほしいポイントについて紹介するよ。

不動産投資で効率よくお金を残すためのポイント

  • 賃料を増やす
  • 銀行への返済を少なくする
  • 減価償却費を計上する
  • 節税対策をする

銀行への返済を少なくする方法としては、借入機関を長くする or 借りる金額を低くする or 金利を低くして利息を減らすの3つの方法があります。

この4つのポイントを抑えることで、不動産投資で効率的にお金を残すことができますよ。

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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