不動産投資

不動産投資用物件を購入する前に『表面利回り』をチェックしよう!

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達人
今回は不動産投資をする上で重要な「表面利回り」について紹介しよう。
表面利回り??
ばんどう

不動産投資における『表面利回り』とは?

不動産投資における表面利回りは、年間賃料÷物件金額×100で求めることができます。
表面利回りを計算した時に、表面利回りが高くないと不動産投資物件を購入しても、キャッシュフローが残らない可能性があります。

不動産投資の目的は、お金を増やすことという方が大半だと思いますので、お金が増えずマイナスということでは不動産投資をする意味がないですよね。
そのため、まずは賃貸収入と物件金額で決まる表面利回りを意識することが重要なのです。

表面利回りの計算

年間賃料100万円、物件金額1000万円の場合
表面利回り(%)=年間賃料100万円÷物件金額1000万円=10%

年間賃料100万円、物件金額2000万円の場合
表面利回り(%)=年間賃料100万円÷物件金額2000万円=5%

年間賃料200万円、物件金額1000万円の場合
表面利回り(%)=年間賃料200万円÷物件金額1000万円=20%

表面利回りは、年間賃料が多くても物件金額が高ければ低くなります。
また、物件金額が高くなれば、物件を運営するために必要な費用も多くなる傾向がありますし、物件を買うために銀行から借りるお金も多くなってしまいます。

そのため、不動産投資用の物件を購入する際は、表面利回りを計算して利益が出るかどうか判断することが必要となります。

表面利回りからキャッシュフローを計算する!

達人
表面利回りだけでは、手元にどのくらいのお金が残るかはわからないよ。
だから、表面利回りを計算したら必ずキャッシュフローを計算するようにしよう。
キャッシュフロー?
ばんどう
達人
キャッシュフローについてわからないなら、まず「不動産投資で重要なのはキャッシュフローを増やすこと!」から読んでね。

キャツシュフロー(不動産投資で手元に残るお金)は、賃貸収入-(固定資産税+借入金の返済+物件を運営するために必要なお金)によって計算できます。

表面利回りからキャッシュフローの計算

年間賃料100万円、物件金額1000万円、銀行への返済(利息も含む)5%、固定資産税1%、物件を運営するために必要なお金1%の場合
表面利回り(%)=年間賃料100万円÷物件金額1000万円=10%
キャッシュフロー(%)=表面利回り10%-7% (固定資産税1%+銀行への返済5%+物件を運営するために必要なお金1%)=3%
キャッシュフロー(円)=物件金額1000万×3%=30万円

年間賃料100万円、物件金額2000万円、銀行への返済(利息も含む)5%、固定資産税1%、物件を運営するために必要なお金1%の場合
表面利回り(%)=年間賃料100万円÷物件金額2000万円=5%
キャッシュフロー(%)=表面利回り5%-7% (固定資産税1%+銀行への返済5%+物件を運営するために必要なお金1%)=-2%
キャッシュフロー(円)=物件金額2000万×-2%=-40万円

キャッシュフローは、表面利回りから必要経費を引いた金額で計算できます。
表面利回りが低い場合、必然的にキャッシュフローも減ることになり、利益が出ずマイナスとなることもあるのです。

目標のキャッシュフロー(%)としての目安は、物件金額の2%です。
不動産投資として物件を購入する際は参考にしてみてください。

表面利回りは年月とともに低くなっていくもの

ばんどう
表面利回りが高い方が不動産投資をする価値があるということが分かったけど、表面利回りってずっと変わらないの?
表面利回りは年月とともに低くなってしまうものだよ。
だから、物件を購入する前に考えておきたいコトを紹介しよう。
達人

不動産投資は時間のかかる投資のため、5年~20年くらいは物件を持つことになります。
ですが、表面利回りは年月とともに低くなっていくため、物件を購入する前に表面利回りがどれくらい維持できるのかということを調べることが重要となります。

表面利回りがどれくらい維持できるのか調べる方法

  • 賃料相場を調べる

賃料相場を調べる

不動産投資用に購入したい物件がある周辺地域で、似ている物件がどのくらいの賃料で貸されているのかを調べましょう。
購入したい物件の月額賃料が10万円で、隣にほぼ同じような物件の賃料が9万円だった場合は、隣の物件が選ばれる可能性が高まります。
そのため、購入したい物件の賃料が10万円だったとしても、入居者が退居すれば賃料を9万円以下にしなければ新しい入居者を迎えることが難しくなってしまいます。

賃料10万円を9万円に変更した場合、年間で1万円× 12カ月=12万円が賃貸収入から減ることになります。
物件金額が1000万円だった場合、1.2%も表面利回りが低くなることになるのです。

このように購入した後にすぐ表面利回りが低くなってしまわないように、購入したい物件のエリアの賃料相場を調べておくことが重要なのです。

周辺賃料相場よりも賃料が低い場合

もし、周辺の賃料相場よりも購入しようとしている物件の賃料が低ければ、将来的に物件の賃料が下がる可能性は低くなります。
効果的なリフォームなどを行うことで賃料UPを狙えることもできるかもしれません。
賃料UPができれば表面利回りは上昇しますので、将来物件を売るときには、買った時よりも高く売れる可能性もでてきますよ
ばんどう
不動産投資用の物件を購入する時は、表面利回りと賃料相場を必ずチェックすることが大事だね。
そうなんだよ。
不動産投資をしようと考えている人は必ずチェックしよう。
達人

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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