不動産投資

不動産投資では現状賃料と満室賃料を把握しておこう!

投稿日:

達人
不動産投資用物件を購入する前に『表面利回り』をチェックする必要があることは紹介したけど、表面利回りをチェックする時に気にしてほしいポイントがあるから紹介しよう。
『表面利回り』について知らない人は、先に『表面利回り』について紹介している記事を読んでから読んでね。
つる

『表面利回り』をチェックする時は現状賃料と満室賃料を把握すること!

マンションやアパート1棟を購入して不動産投資をしようとする方に必ずチェックしてもらいたいのが「現状賃料の表面利回り」「満室賃料の表面利回り」です。

現状賃料の表面利回り

現状賃料の表面利回りとは、現在入っている入居者の総賃料の表面利回りのことです。
売りに出されている物件はほとんどの場合空室があります。
そのため、購入しようとしている物件の現状賃料から表面利回りを計算しておきましょう。

<10室中8室、月額賃料5万円、物件金額6000万円の場合>
月額賃料5万円×8室×12か月=年間賃料480万円
年間賃料480万円÷物件金額6000万円×100=8%

満室賃料の表面利回り

満室賃料の表面利回りとは、その名の通り満室時の総賃料の表面利回りのことです。
満室賃料を把握することで、最大いくら稼ぐことができるのかを把握することができます。

<10室中10室、月額賃料5万円、物件金額6000万円の場合>
月額賃料5万円×10室×12か月=年間賃料600万円
年間賃料600万円÷物件金額6000万円×100=10%

購入したい物件の内容を調べた際、現状賃料のみ記載されていたり、満室賃料のみが記載されていることがあります。
現状賃料、満室賃料のどちらか一方だけを把握しているだけでは、現状を把握できなかったり、最大に稼げる金額を把握することができません。
不動産投資用物件を購入する際は、現状賃料、満室賃料の両方を把握するようにしましょう

空室が発生している物件だった場合・・・

達人
現在、空室がある物件を購入しようと検討している場合はなぜ空室が発生しているのかを調査しよう。
どうやって調べるの?
つる

空室が発生している理由を調べる方法

  • 現地へ行き物件を見る
  • 物件周辺の不動産屋への聞き取り
  • 地域住民への聞き取り

これらで調査することでどんな要因で空室が発生しているのかを知ることができます。

物件がある地域の人口が減少しているかもしれませんし、部屋の間取りや設備が求めているものと違っていたり、物件の管理がされていなかったり、掃除がされておらず汚かったりなど、実際に物件を見なければわからないことが沢山あります
空室の要因がわかれば、購入した後に改善できれば、満室にできるかもしれませんよ。

満室物件でも安心できない!?

達人
満室の物件だからといって、購入した後も満室とは限らないんだよ。
そうなの!?
つる

不動産売却をする際、賃料が高ければ高いほど物件金額が高くなる傾向があります
そのため、不動産売却をしようとしている大家さんが空室の物件を無くそうと「家賃が払えるかわからない人良いから入居してもらって物件を満室にしよう」と考えることもあります。
このような物件を満室だから人気物件だと解釈し購入してしまうと、すぐに退居してしまって空室になる危険性がありますし、家賃を滞納されてしまう可能性もあります。

入居者を調べる方法

不動産仲介会社を通して最新の入居者一覧(レントロール)をもらうことができます。

  • 異常に賃料の低い入居者がいないか?
  • 数か月前に契約した入居者が多くないか?
  • 異常に低い敷金、礼金での入居者がいないか?

などをチェックすることが大切です。

家賃を滞納されても税金は払わなきゃいけない!

不動産投資用に物件を購入したからと言って必ず思った通りにお金が入ってくるとは限りません。
入居者によっては賃料の支払いが滞る「滞納」をされてしまうことがあります。

もし、家賃を滞納されてしまったとしても、入居者を追い出すこともできませんし、新しい入居者を募集することもできませんが、税金の支払いは賃料をもらったものとして収益を計上し支払いをしなければなりません

その場合、キャッシュフローが減少し、利益は上がって税金も上がり、税引後キャッシュフローは少なくなってしまいます。
そのため、購入する物件について事前に

  • 入居者はどんな人なのか?
  • 入居者の賃料の入金状況はどうなのか?

などをできる限り調べておく必要があるのです。

新しく入居者と契約する際は、属性や保証人の有無なども把握してしっかりと賃料が回収できるようにしておかないといけません。もし、滞納が発生した場合には、すぐに対応して、早めに賃料を回収することが重要になります。

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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