不動産投資

不動産投資は自己資金多め?少なめ?メリットとデメリットをご紹介!

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達人
不動産投資用の物件を購入する時、お金を銀行から借りるよね。
その時に、自己資金が多めと少なめどっちがいいと思う?
自己資金が多めの方がリスクが少なさそう!
ゆきぽよ
達人
今回は、自己資金が多めと少なめの時のメリットデメリットを紹介しよう。

銀行からの借入金は多い方がキャッシュフローが多くなる!?

達人
自己資金が少なく、銀行からの借入金が多い場合のメリットを紹介しよう。

メリット

自分のお金をできるだけ使わずに、キャッシュフローを得ること、自分のお金に対してリターンを多くすることを重要視する場合は、自己資金少なめ、借入金多めはメリットになります。

自己資金300万円のみで表面利回り10%の物件を購入した場合
物件金額300万円×表面利回り10%=賃料収入30万円=キャッシュフロー30万円

物件金額3000万円(自己資金300万円+借入金2700万円)で表面利回り10%の物件を購入、銀行への返済が120万円の場合
物件金額3000万円×表面利回り10%=賃料収入300万円-銀行への返済120万円=キャッシュフロー180万円

自己資金のみで物件を購入した場合より、銀行からの借入金も使った場合の方がキャッシュフローが150万円も多くなります。

自己資金に対する利回りも高くなる!

自己資金のみの利回り
キャッシュフロー30万円÷自己資金300万円=10%

借入金がある場合の利回り
キャッシュフロー180万円÷自己資金300万円=60%

自己資金のみで不動産投資をするよりも、銀行から借金をして不動産投資をした方が得られるキャッシュフローが多くなったり、自己資金に対する利回りが向上します。
これを「レバレッジ効果」と呼ばれています。

レバレッジ効果を利用すると・・・

自己資金だけの自己資金の回収期間
自己資金300万円÷キャッシュフロー30万円=回収期間10年

銀行からの借入金がある場合の自己資金回収期間
自己資金300万円÷キャッシュフロー180万円=回収期間1.6年

同じような投資をする場合、自己資金のみでは10年後になってしまいますが、銀行からの借入金がある場合は1.6年後にはまた投資をすることができます。
自己資金を早く回収して、また自己資金を使って投資ができれば、加速度的にお金が増加し、夢の実現が早まるかもしれません。

ゆきぽよ
じゃあ自己資金が0円だったら、もっと利回りが良いんじゃない?
自己資金が0円で銀行から借入金だけで不動産投資をする場合は「フルローン」と呼ばれていて、自己資金に対する利回りは無限大になるよ。
達人

フルローンでの不動産投資は、銀行側が貸したお金をちゃんと返してもらわなければならないため、簡単にはできません。

レバレッジ効果が逆に働くことも…。

達人
もちろん、借入金が多いとレバレッジ効果があるけど、リスクは高まるんだよ。
デメリットも紹介しておこう。

デメリット

自己資金が少なく銀行からの借入金が多いとレバレッジ効果あるので、利回りが高まって回収期間も短くなるけれど、レバレッジ効果が逆に働くこともあります

もし、空室や家賃の滞納がある場合・・・

物件金額3000万円(自己資金300万円+借入金2700万円)で表面利回り10%の物件を購入、銀行への返済が120万円、家賃収入0円の場合
物件金額3000万円×表面利回り10%=賃料収入0円-銀行への返済120万円=キャッシュフロー-120万円

自己資金300万円のみで表面利回り10%の物件を購入、家賃収入0円の場合
物件金額300万円×表面利回り10%=賃料収入0円=キャッシュフロー0万円

自己資金のみで不動産投資用物件を購入している場合、家賃収入が0円でもキャッシュフローが0円になりますが、銀行からの借入金を多めに不動産投資用物件を購入している場合、家賃収入が0円でも返済しなければならないのでマイナスになってしまいます。

不動産投資をする際は、銀行が沢山融資をしてくれるからと言って、メリットばかりを考えて借入金を増やしてしまうと、収入は無いのに返済だけが続くという大変な事態に陥りかねません

レバレッジ効果を上手く使うためには、物件を見極める知識と知恵、不動産運営する力が必要となります。

ゆきぽよ
レバレッジ効果が逆に働いたら怖いね。
そうなんだよ。
銀行からの借入金は自分の物件を見極める力と不動産運営力に合わせて金額を考えた方が良いよ。
達人

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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