不動産投資

不動産投資で重要な『銀行からの借入金の4要素』を勉強しておこう!

投稿日:

達人
不動産投資を始める時に、ほとんどの人が銀行からお金を借りるよね。
銀行から借りるお金には4つの重要な要素があるんだよ。
なんだろう…。
あゆちゃん
達人
今回は、銀行からの借入金の4つの要素について勉強しよう。

銀行からの借入金の4つの要素

達人
不動産投資をする時に銀行から借りるお金(借入金)の4つの要素は・・・

借入金の4つの要素

  1. 借入金額
  2. 借入期間
  3. 借入金利
  4. 返済方法

要素① 借入金額

不動産投資において借入金額(銀行から借りる金額)が多い方がキャッシュフローが多くなることを以前ご紹介しました。

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しかし、借入金額が多くなるということはリスクも高まるということです。

銀行は融資金額を積算評価収益還元評価という方法で決定します。
銀行によって評価方法は異なるので同じ物件でも銀行によって融資金額は変わってきます。
そのため、不動産投資用に購入したい物件が見つかった場合は、その物件情報を持って銀行に行きいくら貸してくれるのか聞いてみることが大切です。

銀行の評価方法

  • 積算評価・・・路線価(道路に面する標準的な宅地1㎡当たりの価格)などを参考にして評価する方法
  • 収益還元評価・・・不動産が生み出す収入から評価する方法

銀行の評価が低い場合、融資可能額は低くなります。
借入金額を多くしたい場合は、銀行の評価の高い不動産を購入する必要があるということです。

達人
借入金額が多く、借入期間が短いと年間の返済額が高額になって、キャッシュフローが残らないよ。
だから、借入金額を多くする場合は借入期間も長くないと意味がないんだ。

要素② 借入期間

借入期間が長いとキャッシュフローが増えるということも以前紹介しました。

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借入金額1000万円で借入期間を倍にすると・・・

借入金額1000万円借入期間10年
借入金額1000万円÷借入期間10年=年間返済額100万円

借入金額1000万円借入期間20年
借入金額1000万円÷借入期間20年=年間返済額50万円

借入期間が倍になると、年間返済額は半分になります。
キャッシュフローをできるだけ多くしたい場合は、できるだけ借入期間を長くした方が良いということになります。

借入期間も自分で決めることはできず、銀行が決めることになります。
融資可能期間は銀行によって決め方が異なりますが、一般的には購入する建物の構造築年数によって決まります。

建物の構造によって耐用年数が決められていて

  • 鉄筋コンクリート(RC)・・・47年
  • 鉄骨・・・34年
  • 木造・・・22年

融資可能期間は最大30年~35年と言われていますので、耐用年数がそのまま融資可能期間となるわけではありませんが、新築の場合の方が融資可能期間は長くなります。

築年数によって融資可能期間が変わる!

中古建物の場合、耐用年数から築年数を引くことで融資可能期間が決まります。
築20年の中古建物の場合

  • 鉄筋コンクリート(RC)・・・47年-20年=融資可能期間27年
  • 鉄骨・・・34年-20年=融資可能期間14年
  • 木造・・・22年-20年=融資可能期間2年
達人
銀行が決める融資可能期間をできるだけ長くするためには、耐用年数が長い構造の建物にするか、築年数の浅い建物を選ぶことがポイントになるよ。

要素③ 借入金利

不動産投資のキャッシュフローに影響を与える3つめの要素が借入金利です。

金利は銀行からお金を借りた時の使用料で、借りたお金に対して割合で表示されます。
利息は金利をもとに計算された金額のことです。

金利が低い方がキャッシュフローは増えますが、金利も自分で決めることはできません。
金利には変動金利と固定金利の2種類があり、銀行からお金を借りる際に選べるようになっています。

2種類の金利

  • 変動金利・・・金融情勢によって金利が変わるため、お金を借りる時の金利が低くても、将来金利が高くなる可能性もあります。
  • 固定金利・・・一定期間金利を固定にするため、金利が低い時に借りれれば金利が変動しても低い金利のままとなります。

固定金利の場合、金利が低い時に借りることができればメリットが大きいですが、金利が下がってしまった場合、損をしてしまいます。
変動金利の場合、将来の金融情勢を予想することは難しく金利が高くなってしまうリスクがあります。
そのため、どちらが良いということは一概には言えません。

要素④ 返済方法

借入金の返済方法には2種類あり、返済方法によってキャッシュフローの残り方が変わってきます

借入金の返済方法

  • 元利均等返済
  • 元金均等返済

元利均等返済

元利均等返済とは、元金と利息を合わせた金額が毎月均等になる返済方法です。
そのため、返済金額は毎回同じ金額(元金と利息の内訳が変わる)となります。

元利均等返済

元金均等返済

元金均等返済とは元金が毎月均等になる返済方法です。
そのため、元金均等返済の場合、初めの返済金額が多めで、最後の方は返済金額が少なくなります。

元金均等返済

返済方法を比べてみると、元利均等返済は返済開始後の返済額が元金均等返済よりも少ないので、初めの方のキャッシュフローは、元金均等返済と比べて多く残ります。
最後の方には元金均等返済の方が返済額が少なくなってきます。

また、利息も元利均等返済と元金均等返済では異なり、元金均等返済よりも元利均等返済の方が支払う利息は多くなります。

利息を多く支払って最初のキャッシュフローを多くするのか、利息を少なくし最終的なキャッシュフローを多くするのかは銀行との相談によって決めましょう。

あゆちゃん
不動産投資はどうやってお金を借りるのかもしっかり考えなきゃいけないんだね。
不動産投資は大きな金額を動かすから、ちゃんと細かく考えた方が不安が少なくなるよ。
キャッシュフローとリスクについてバランスを見ながら借りることが大切なんだよ。
達人

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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