不動産投資

不動産投資は[売却と再投資」のサイクルを繰り返して資産が増えていくもの!

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達人
不動産投資で不動産を購入したら、ずっと持ち続けていくものと思っていない?
もちろん!
売却したら、収入なくなっちゃうから。
つる
達人
それでは、収入が無くなってしまうことがあるんだよ。
今回は、不動産投資をするなら「売却と再投資」のサイクルを繰り返す重要性について説明しよう。

不動産投資には「デットクロス」がある!

達人
不動産投資には「デットクロス」という現象があるんだよ。

「デットクロス」とは?

不動産投資では、購入当初は高利回りで、キャッシュフローが順調に入ってきますが、年数が経つにつれて、周辺のライバル物件に対する競争力が落ち、家賃が徐々に下がっていきます。
また、経年劣化による経費は徐々に上がっていき、キャッシュフローは年数が経つにつれて減っていくのです。
キャッシュフローが減っていくタイミングを「デットクロス」と呼ばれています。
デットクロスは売却のデッドラインとも言われています。

不動産投資で必ず知っておきたい!「減価償却費」とは?で税引後キャッシュフローの計算方法を紹介しましたが、キャッシュフローは年間賃料から

  • 固定資産税
  • 銀行への返済額

を引いた金額です。

利益は年間賃料から

  • 固定資産税
  • 銀行への返済額の利息分のみ
  • 減価償却費

を引いた金額となります。
税金は利益に税率を掛けると計算でき、キャッシュフローから税金を引いた額が税引後キャッシュフローとなります。

達人
税引後キャッシュフローを増やすためには、利益を少なくキャッシュフローを増やすことが重要なんだよ。

銀行への返済額は、元金と利息からなりたっていますが、「元利均等返済」という毎月の返済額が同じ返済方法を選んだ場合、返済当初は元金よりも利息分が多くなります。
つまり、返済当初は利益が減り、税引後キャッシュフローが増えるということです。

しかし、返済が進むにつれて元金の割合が利息よりも増えていきます。
そうすると、返済が進むにつれて利益が増え、税引後キャッシュフローが減っていくのです。

また、利益を計算する際に引く減価償却費(年数の経過や使用によって価値が減る場合、取得した価額を耐用年数に応じて経費にできる会計処理)も決められた耐用年数の期間内に限られるため、耐用年数が過ぎてしまうと利益がさらに増えてしまいます

収益不動産を長期保有してしまうと「家賃収入はあるのに税金の支払いばかり増えて、手元にお金が残らない」という「デットクロス」を迎えることになってしまいます。

税引後キャッシュフローの計算方法を詳しく知りたい方はこちらをお読みください!

計算方法
不動産投資で必ず知っておきたい!「減価償却費」とは?

達人前回紹介した「不動産投資で重要なのはキャッシュフローを増やすこと!」でキャッシュフローを増やすことが大事ということを紹介したよね。 利益とキャッシュフローなら、キャッシュフローを増やすってことは覚 ...

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不動産投資の「売却と再投資」のサイクルを5年くらいで繰り返す!

つる
不動産投資で収益物件を長く持っていても、手元にはお金が残っていかないんだね。
そうなんだよ。
不動産投資で資産拡大を考えているなら、「売却と再投資」のサイクルを5年くらいで繰り返すことが大事なんだよ。
達人

不動産投資で資産拡大をする場合、購入当初の「利息」と「減価償却」によるメリット活かして、メリットが薄れる前に売却するサイクルを繰り返すことが必要となります。

「売却と再投資」のサイクルをシミュレーションしてみよう!

達人
都市部にある築15年のRC造マンションでシミュレーションをしてみよう。

1棟目

  • 家賃収入:850万円
  • 購入価格:1億円
  • 自己資金:700万円(購入費用分として)
  • 借入金額:1億円
  • 金利:1.5%
  • 返済期間:30年
  • 初年度返済額:415万円(元金267万円、利息148万円)
  • 運営コスト:200万円
  • 減価償却費:187万円
  • 税率:30%

キャッシュフロー=家賃収入850万円-初年度返済額415万円-運営コスト200万円=235万円

初年度は購入経費(自己資金)700万円があり、赤字なので税金はありません。
2年目以降は
利益=家賃収入850万円-利息148万円-運営コスト200万円-減価償却費187万円=315万円

税金=利益315万円×税率30%=94万5000円
税引後キャッシュフロー=キャッシュフロー235万円-税金94万5000円=140万5000円

5年間での収益は?

所得と税金の変動を考えずに5年間のトータル収益を計算すると、
税引後キャッシュフローの累計額=初年度キャッシュフロー235万円+(2年目以降の税引後キャッシュフロー140万5000円×4)=797万円

購入経費(自己資金)700万円を引くと97万円の収益があるということになります。

5年後に購入額1億円で売却をした場合

  • 売却額:1億円
  • 簿価:9065万円
  • 残債:8342万円
  • 仲介手数料:306万5000円
  • 税率:20%

このような場合、手残り=売却額1億円-残債8342万円-仲介手数料306万5000円=1351万5000円

譲渡益=売却額1億円-薄価9065万円-仲介手数料306万5000円=628万5000円
税金=譲渡益628万5000円×税率20%=125万7000円
税引後純利益=手残り1351万5000円-税金125万7000円=1225万8000円

5年間の収益と売却時の純利益をプラスすると約1323万円となります。
この得たお金を2棟目を購入する頭金にします。

達人
都市部にある築15年のRC造マンションでシミュレーションをしてみよう。

2棟目

  • 家賃収入:850万円
  • 購入価格:1億円
  • 自己資金:1300万円+700万円(購入費用分として)
  • 借入金額:8700万円
  • 金利:1.5%
  • 返済期間:30年
  • 初年度返済額:360万円(元金230万円、利息130万円)
  • 運営コスト:200万円
  • 減価償却費:187万円
  • 税率:30%

キャッシュフロー=家賃収入850万円-初年度返済額360万円-運営コスト200万円=290万円

初年度は購入経費(自己資金)2000万円があり、赤字なので税金はありません。
2年目以降は
利益=家賃収入850万円-利息130万円-運営コスト200万円-減価償却費187万円=333万円

税金=利益333万円×税率30%=99万9000円
税引後キャッシュフロー=キャッシュフロー290万円-税金99万9000円=190万1000円

5年間での収益は?

所得と税金の変動を考えずに5年間のトータル収益を計算すると、
税引後キャッシュフローの累計額=初年度キャッシュフロー290万円+(2年目以降の税引後キャッシュフロー190万1000円×4)=1050万4000円

購入経費(自己資金)700万円を引くと350万4000円の収益があるということになります。

5年後に購入額1億円で売却をした場合

  • 売却額:1億円
  • 簿価:9065万円
  • 残債:6857万円
  • 仲介手数料:306万5000円
  • 税率:20%

このような場合、手残り=売却額1億円-残債6857万円-仲介手数料306万5000円=2836万5000円

譲渡益=売却額1億円-薄価9065万円-仲介手数料306万5000円=628万5000円
税金=譲渡益628万5000円×税率20%=125万7000円
税引後純利益=手残り2836万5000円-税金125万7000円=2710万8000円

2棟目を購入する際に投入した自己資金1300万円を引くと約1411万円の収益となります。
5年間の収益と売却時の純利益をプラスすると約1761万円となります。

  • 1棟目は5年間で純利益が約1323万円(1年で264万6000円)
  • 2棟目は5年間で純利益が約1761万円(1年で352万2000円)

長年同じ不動産を所有するのではなく、短い期間で「売却と再投資」のサイクルを繰り返すことで、年間の収益が約1.5倍となります。

達人
「売却と再投資」のサイクルを繰り返すことで、短い期間で資産を増やすことができるんだよ。
不動産投資って長く続けるものだと思ってたけど、違ったんだね。
つる

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  • この記事を書いた人
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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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