不動産投資

不動産投資でワンルームマンションは絶対に買ってはいけない!?

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達人
不動産投資をする人が増えてきて20年ちかく経つけど、今も昔も買ってはいけないと言われている物件があるよ。
なにかわかるかな?
なんだろう?
戸建てとか?
ばんどう
達人
ちがうよ。
新築ワンルームマンションと言われているんだよ。
今回は、新築ワンルームマンションを買ってはいけない理由について紹介していこう。

不動産投資で新築ワンルームマンションは絶対ダメ!その理由は?

不動産投資を始めようとしている人が、気軽に買えそうだなと思ってしまいがちなのが、新築ワンルームマンションです。

「いきなり一棟全部を購入するのは気が引ける・・・」

という理由から、新築ワンルームマンションに走ってしまいがちなのですが、新築ワンルームマンションは、損失が出るのが確定していると言われているのです。

① 新築というだけで物件価格が高くなっている!

「ワンルームマンションで新築だから、入居者は沢山いますよ。」

というように、営業マンから営業トークされるかもしれませんが、新築だからその分利益がのりすぎて、実際の不動産価値よりも価格が高くなっているという現実があります。

新築ワンルームマンションを購入する際に、銀行から借りる金額を決めるための評価方法として

  • 積算評価・・・路線価(道路に面する標準的な宅地1㎡当たりの価格)などを参考にして評価する方法
  • 収益還元評価・・・不動産が生み出す収入から評価する方法

があります。
多くの銀行が積算評価を重視していますが、その際に新築ワンルームマンションでは購入額よりも積算評価で出された価格は、かなり低く(販売価格の半分ほどと言われています)なってしまいます。

それでも、銀行がお金を貸してくれる理由は、サラリーマンとして働いていることが担保となっていることが多いです。

「もし、足りなくても給料でまかなってくれるから、貸してしまおう!」

ということから、お金を貸してくれているので、実際に購入する新築ワンルームマンションには貸す金額ほどの価値はないと思われていることがほとんどになります。

ということは・・・?

もし、新築ワンルームマンションを購入して不動産投資を始めて、儲からないから売ってしまおうとしても、新築の時の金額では売却することは不可能ということです。
新築ワンルームマンションを購入しても、入居者が1人入ってしまった時点で新築ではなくなってしまいます。
そのため、売却時には新築という価値はすでになくなってしまっているので、物件の価値そのもの(積算評価)が重視され、売却価格がローン残債よりも少ないという可能性もあります。

達人
新築ワンルームマンションを購入するということは、新築というバリューがついているので販売価格が高くなっていることをしっかり頭に入れておこう!

② 利回り5%ほど。低い!

新築ワンルームマンションの利回りは5%ほどと言われています。
不動産投資をするにあたって、利回りはとても重要視される点で10%以上ないとやっていけないと言われているのに、新築ワンルームマンションの利回りは5%ほどしかないのです。

不動産を購入するということは、銀行へのローン返済だけでなく、固定資産税などの税金や入退去時の費用、修繕費なども必要となります。
しかし、利回りが低いので、利益だけではまかなえず、マイナスになってしまう可能性が高いのです。

特に、ワンルームマンションの場合入居者が更新料を支払いたくなくて、2年で退居されてしまうケースが多いです。
2年で退居されると、次の入居者を迎えるためのクリーニング費用や、入居者を募集する広告費用として最低でも20~30万円ほどかかってしまうのです。

ばんどう
ローンの支払いが終わったら、もっとお金が残るんじゃないの?
それまで我慢すれば・・・
30年ローンにしていた場合、30年もマイナスのまま続けることができるかな?
ローンの返済年数を減らすということは、銀行への返済金額も増えるということだから、マイナスがかさむことになるよね。
達人
ばんどう
たしかに・・・

さらに!!!!

賃貸住宅の場合、新築時の家賃は高く設定することが可能ですが、入居者1人入っただけで、新築の価値はなくなり中古となってしまいます。
そのため、築年数がたってしまえばしまうほど、家賃を低く設定しなおす必要があるということです。
新築ワンルームマンション購入時に、家賃の想定を新築時の状態で計算してしまっては、意味がないということです。

達人
新築ワンルームマンションでは、手元にお金が残らないので投資にならないということを覚えておこう!

③ 唯一のメリットが団信・・・・

新築ワンルームマンションの営業を受けると、必ず言われるのが団信です。

団信(団体信用生命保険)とは・・・?

団体信用生命保険とは、融資の返済中に契約者が死亡、または高度な障害者になった場合、本人に代わって生命保険会社が残債を債権者に支払ってくれる保険のことです。

「万が一のときは、団信に入っておけば、借金がチャラになって家族に不動産が残せます!」

というような営業トークを必ずされます。

しかし、これは新築ワンルームマンションがマイナスになって返済ができなくなった場合、死ねば借金がチャラになるよと言われているように感じてしまって嫌な気持ちになります。

こんなにお金にならない新築ワンルームマンションを購入させようとしているので、営業マンも唯一のメリットとしてあげているのかもしれませんが、中古のワンルームマンションを残された家族にとっても、売却価格は思ったような金額にならないし、余計な物を残されたと思われるかもしれません。

団信はメリットではなく保険です。
万が一の際にしか利用できないので、不動産投資をしている方が元気なうちは関係のないものです。

達人
団信に惑わされないようにしよう!

新築ワンルームマンションの営業に騙されない!!!

不動産投資で新築ワンルームマンションを購入しようとする方は、不動産投資初心者が大半だと思います。
そのため、不動産投資がどのようなものなのかわからず、営業マンの言うことを全て信じてしまうと危険です。

どんな営業でもそうですが、基本的に営業マンは良いことしか言いません!

全て営業マンのトークを信用するのではなく、自分で調べて判断することが大切となります。
新築ワンルームマンションは、綺麗さと見栄えと立地の良さしか良いところはありません。

達人
自分が借りて住む物件ではないから、営業マンの言葉を鵜呑みにしないようにしよう。

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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