不動産投資

不動産投資7つのリスクとは?でも、リスクを防ぐ方法はある!

投稿日:

達人
不動産投資にはメリットだけじゃなく、リスクももちろんあるよ。
どんなリスクが考えられるかな?
入居者が集まらないリスクはあるよね。
つる
達人
そうだね。
他にも不動産投資には7つのリスクが考えられるよ。
今回は、リスクへの防ぐ法も含めて紹介していこう。

不動産投資の7つのリスクとは?防ぐ方法も一緒に!

不動産投資のリスク

  1. 悪い物件を購入してしまうリスク
  2. 空室リスク
  3. 家賃滞納リスク
  4. 金利上昇リスク
  5. 不動産価格の下落リスク
  6. 流動性の低いリスク
  7. 災害リスク

① 悪い物件を購入してしまうリスクと防ぐ方法!

不動産投資は良い物件を購入できれば成功する、悪い物件を購入してしまえば失敗すると言っても過言ではありません。
物件を見定める力がないと、悪い物件を購入してしまって負債を抱えることになります。

達人
悪い物件と良い物件は100:1とも言われているよ。
良い物件を見つけるのは難しいということだね。
悪い物件を購入したら不動産投資はどうなるの?
つる

悪い物件を購入してしまったら・・・

  • 入居者が決まらず空室だらけになってしまう
  • リフォームなどの修繕費用が高額となる
  • 入退去が頻繁に起こる
  • 入居者トラブルが多くなる

このように手間ばかりかかってしまい、売却しようとしても低価格となってしまって借金のみ残ってしまうという結果になってしまうことも。
不動産投資は、銀行からの融資をもとに高額な物件を購入して始めるので、悪い物件を購入してしまったら損害額が高額になってしまいます。

達人
不動産投資を始めようとしている人は、まず初めに悪い物件を購入しないということを覚えておこう!

良い物件を購入しないためには・・・?

達人
良い物件を購入するためのポイントを紹介しよう。

物件の選別数を増やす!

物件の選択数を増やすというのは、物件購入前に検討する物件数を増やすということです。
3件の物件しか見ずにその内1件を購入する場合と、100件の物件をみてその中の1件を購入するのでは、100件の物件を見た方が物件の良い悪いを見分けることができるはずです。

物件を収益力・担保力・稼働力で判断する!

物件選びの基準として不動産は「収益力」・「担保力」・「稼働力」の3つがあります。
この3つの基準を総合的に満たす物件であれば、収入を増やすことができ、売却時の損失も防ぐことができます。

② 空室リスクと防ぐ方法!

不動産投資を始めていない人でもわかるリスクが"空室リスク”だと思います。
空室リスクは、満室であってもいつ起こるかわからないため、防ぐ方法についても常に考えておく必要があります。

物件が空室になってしまったら・・・

  • 次の入居者が決まるまで家賃収入なし
  • 家賃収入はなくても毎月のローン返済、管理費、固定資産税の支払いがある
  • 空室増加でキャッシュフローがマイナスに

空室になってしまうと、収入はないのに支出はあるという状態になり、利回りも悪くなってしまいます。

達人
今満室であったとしても、入居者は退居日の1か月前に予告すればいつでも退居可能なので、常に空室リスクがあることに変わりないんだよ。

空室リスクを減らす方法は・・・?

達人
空室リスクを減らすためのポイントを紹介しよう。

空室リスクの少ない良い物件を購入する!

良い物件を購入すれば、必然的に空室リスクも減らすことに繋がります。

人気エリアで物件を購入する!

人気エリアの物件であれば入居者が途絶えることなく入る可能性は高まります。

物件の魅力を上げる!

物件の魅力を上げるために、リフォームや設備の充実をすることで空室リスクを減らす工夫もできます。

家賃の値下げを検討する!

空室が長期間続くよりは、家賃を値下げして空室を埋めるという対応が必要になる時もあります。
そのために、空室になった時に家賃を値下げできるくらいの余力のある物件を購入することも大切になります。

所有物件数を増やす!

所有物件を増やせばリスクが大きくなると思われていますが、マンションの1室のみ所有している場合その物件が空室になれば収入はゼロですが、複数の物件を所有していれば1室空室になっても他の物件でカバーすることは可能です。

空室保証を活用する!

空室保証とは、毎月一定の管理手数料を支払うことで、空室が出ても不動産管理会社が家賃を保証してくれるサービスのことです。
管理手数料は10~20%かかりますが、安定した収入を確保できるというメリットがあります。
もちろん、入居者に需要が高そうな新築物件などの場合は状況に合わせて利用しましょう。

③ 家賃滞納リスクと防ぐ方法!

入居者がいても起こる可能性のある家賃滞納リスク。
毎月入居者が家賃を払ってくれる保証がどこにもないですし、家賃を滞納しても入居者はまだ住んでいるため、次の入居者を探すわけにもいきません。

達人
さらに、家賃滞納は経理上は【未収金】として売り上げに計上して、課税されてしまうんだよ。

家賃を滞納されてしまったら・・・

  • 督促の連絡を入れる or 滞納している旨を書面にて送付
  • 入金されなければ連帯保証人に連絡

家賃滞納は入金されないストレスだけでなく、時間も取られてしまいます。

家賃滞納リスクを防ぐ方法は・・・?

達人
家賃滞納リスクを防ぐためのポイントを紹介しよう。

入居審査を厳しくする!

入居者審査を厳しくすることは、入居者トラブルを防ぐことにも繋がります
入居者を選びすぎて誰も入居できないのでは意味がありませんが、他の入居者や地域住民への影響も考えて入居者は選ぶ必要があります。

入居者選びのポイント

  • 職業・勤務先:定期収入のある職業かどうか
  • 年収:年間家賃の4倍以上の収入があるか
  • 引越し理由・時期:年末などの通常引越しをしない時期ではないか
  • 連帯保証人:親や親族などの保証人がいるか、保証会社に入るか
達人
入居者審査は、良い入居者を選ぶことのできる不動産管理会社に依頼しておく方が手間も省けていいよ。

滞納保証サービスを活用する!

家賃滞納があった場合に、滞納分を立て替えてくれるサービスです。
滞納保証サービスは、不動産会社のサービスの1つとしてや、専門会社などがあります。

④ 金利上昇リスクと防ぐ方法!

低金利の状態が続いている日本でも、今後金利が上昇する可能性があります。
市場金利が上昇するということは、不動産投資用ローンの借入金利も上昇するということです。

金利が上昇したら・・・

  • ローンの返済額や総支払額が高くなる

金利が1%上昇するだけでもローンの返済額に大きな影響を与えることを覚えておきましょう。

金利上昇リスクを防ぐ方法は・・・?

達人
金利上昇リスクを防ぐためのポイントを紹介しよう。

金利上昇を見込んで収支計画をたてておく!

金利が上昇した時のことを事前に考えて、無理なく返済できる資金計画・収支計画を考えておく必要があります
借入期間や金額、自己資金と借入金のバランスなど総合的に考えて計画をたてましょう。

変動金利ではなく固定金利で借りる!

ローンを組む際は、変動金利と固定金利を選ぶことができます。
長期の固定金利でお金を借りることで、金利上昇リスクは回避できます。

不動産投資はタイミングをみて!

不動産投資には、買い・売り・休みのタイミングがあります。
金利が低い時は物件を購入し、金利上昇にしたがって売却し、購入は様子を見たり休んだりするということです。
不動産投資は、長期スパンで流れをよんでタイミング良く始めることが大切です。

⑤ 不動産価格の下落リスクと防ぐ方法!

2020年に向けて、都内の不動産価格は上昇していますが、いつまでも上がり続けることはありません
また、オリンピックが終わった後だけでなく、人口減少や少子高齢化が進んでいくため不動産価格も下がることが予想できます。

達人
不動産価格の下落は、土地の価格だけでなく建物の価値としても古くなれば下がってしまうよ。

不動産価格の下落リスクを防ぐ方法は・・・?

達人
不動産価格の下落リスクを防ぐためのポイントを紹介しよう。

好立地・好条件の物件を選ぶ!

好立地・好条件の物件は将来的にも下落リスクが少ないと思われます。
このような物件を購入することが大切です。

管理をしっかりして資産価値を守る!

日々の清掃や修繕などの管理を行うことで、建物の老朽化スピードを遅らせることは可能です。
資産価値を守るためにも、清掃などがしっかり行われているか管理会社に任せっきりにせず、チェックすることを心がけましょう。

マンションの区分所有はしない!

マンションの1室を保有する区分所有では、建物の価値が少なくなっても更地にして土地を売るなんてことはできません。
そのため、不動産投資では1棟を所有する方が売却方法の選択肢を広げることに繋がります。

家賃を下げないようにする!

家賃収入と家賃はある程度同じ動きをすると言われています。
家賃を下がらないように維持できれば、物件価格の下落も防ぐことができます。
空室対策を行うことは、物件価値にも繋がるのです。

⑥ 流動性の低いリスクと防ぐ方法!

株式とは違い、不動産は売りたい時にすぐに売れないため流動性が低いと言われています。

不動産は流動性が低いから・・・

  • 売却しようとしても売却完了まで最低1・2か月かかる
  • 買い手がいなければ売却できない

株式のように証券取引所は、不動産にはないため流動性が低く、情報もオープン化されていません。
しかし、すぐに売れないものだからこそ、売り手が早く売却したいと考えている時は、値下げ交渉が可能になりお得な値段で物件を購入することもできるということです。

達人
不動産投資家が増えていることで、中古不動産の買主と売主が直接取引できる市場も注目を集めてるよ。

流動性の低いリスクを防ぐ方法は・・・?

達人
流動性の低いリスクを防ぐためのポイントを紹介しよう。

不動産の売却は売り急がない!

売却時に売り急ぐと、買い手から値下げ交渉されて売却価格を下げられてしまいます。
売却は余裕を持って、物件購入時は売り急いでいる人がねらい目ということになります。

達人
不動産購入時は流動性の低さを利用しよう。

⑦ 災害リスクと防ぐ方法!

日本は災害大国です。
地震や台風などの自然災害によって、多くの損害が発生しています。

達人
自然災害だけじゃなく、近隣からの出火で火災に巻き込まれることも想定できるよ。

災害リスクを防ぐ方法は・・・?

達人
災害リスクを防ぐためのポイントを紹介しよう。

建物構造をチェックする!

建物の構造には、

  • 木造
  • 軽量鉄骨造
  • 重量鉄骨造
  • 鉄筋コンクリート造(RC造)
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)

があり、木造から下の鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)に向かって強度も高くなります。

建物の建築年をチェックする!

建物構造同様に、建築年もチェックが必要です。
中古住宅の場合、耐震基準が古い可能性があります。
1981年の新耐震基準以降に建てられた建物であれば、安心はできます。

達人
でも、建築年や構造をチェックするだけだと、施工ミスなどの危険な物件は見分けられないよ。
見た目だけの判断では難しい人は、専門家による診断サービスを使うのも良いかも!

火災保険・地震保険に必ず入る!

火災や地震への対策として、必ず火災保険・地震保険に入りましょう。
保険料をできるだけ安くしようと火災保険のみに加入して、地震保険に入っていないと大地震が起こった時には建物を修理する費用は全額自己負担になってしまいます。
再建できなければ、ローンの支払いだけが残ってしまうため保険に加入しておくことは重要です。

複数物件の所有でリスク分散!

空室リスク対策と同様に、複数の物件を所有しておけば耐震偽装などの不測の事態にも備えられます
また、エリアや金額も分散させておくことでリスクはさらに分散されます。

達人
不動産投資にはリスクが沢山あるよ。
でもそのリスクを防ぐ方法はあるから、しっかり事前に調査や準備を進めてから始めよう。

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  • この記事を書いた人
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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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