不動産投資

不動産投資の利回りとは?表面利回り・実質利回り・ROIの3つの指標を解説!

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達人
不動産投資において、収益性を判断するための指標が3つあるよ。
「いくらお金を投資すればどのくらい儲かるのか」を指標を知って計算しよう!
収益性を判断するってことは【利回り】のことかな?
ゆきぽよ
達人
利回りと言っても、表面利回り実質利回りがあるよ。
他にも重要視されているROIという指標があるんだ。

不動産投資の収益性を判断する3つの指標とは?

達人
不動産投資をする上で重要な3つの指標【表面利回り・実質利回り・ROI】はどう違うのかについて紹介していこう。

表面利回りとは・・・

表面利回りは、一番良く聞かれる言葉かもしれません。
表面利回りとは、1年間に大体どのくらいの収益が得られるかを表す数値です。

大体というくらいなので、購入時の税金や日々の管理の諸費用などが一切計算に含まれていません。

表面利回りは不動産の販売資料や広告に掲載されているため、一番ポピュラーな指標ではありますが、信憑性は低い指標になりますので、信じすぎには注意が必要です。

達人
表面利回りは、他にも「グロス利回り」「想定利回り」「見込み利回り」という呼び方をされる時もあるよ。

表面利回りの計算方法

表面利回り(%)=家賃収入÷物件価格×100

実質利回りとは・・・

実質利回りは、表面利回りよりも詳細に1年間にどのくらいの収益が得られるのかを表す数値となっています。
そのため、実質利回りを計算するには購入時や運営時のコスト、税金をしっかり把握し加味する必要があります。

実質利回りの計算に必要なコスト・税金

  • 不動産購入時のコスト・税金
    仲介手数料・印紙税・司法書士手数料・登録免許税・不動産取得税
  • 物件運営時のコスト・税金
    管理費・修繕積立金・管理費・固定資産税・都市計画税・所得税・住民税
達人
実質利回りは、他にも「ネット利回り」と呼ばれることもあるよ。

実質利回りの計算方法

実質利回り(%)=家賃収入(実質)÷物件価格(実質)×100

家賃収入(実質)=(月額家賃-管理費等)×12か月-固定資産税-都市計画税
物件価格(実質)=購入価格+仲介手数料+印紙税+司法書士手数料+登録免許税+不動産取得税+(リフォーム費用)
※物件価格を求めるリフォーム費用は必要に応じて計算に入れてください。

実質利回りを計算する際は、だれが購入しても同じように必要となる費用のみで計算するため、ローン返済額や家賃収入にかかる所得税、住民税については無視して計算します。

ROIとは・・・

ROIとは、不動産投資で最初に出した自己資金を1年でどのくらい回収できたかを表す数値です。
不動産投資は融資を受ける額が高額であればあるほど効率よくお金を増やすことができると言われています。
その効率性を図る指標がROIなのです。

ROIの計算には、実質利回りの計算では無視すると言った、

  • ローン返済額
  • 家賃収入にかかる所得税、住民税
  • 減価償却費

を使って計算する必要があります。

ROIの計算方法

ROI(%)=年間キャッシュフロー÷最初に支払った自己資金×100

年間キャッシュフロー=税引後利益+減価償却費-返済元本
税引後利益=家賃収入(実質)-返済利子-減価償却費-税金(所得税+住民税)

達人
ROIは、自己資金が少なければ少ないほど高くなるよ。
でもそれだけリスクもあるということになるね。

不動産投資は3つの指標の計算を何度も繰り返すことから始まる!

3つの指標である【表面利回り・実質利回り・ROI】の計算方法を知っていたとしても、実際に計算しなければ意味がありません。
何度も何度もいろいろな物件で計算を繰り返すことで、利益の出る物件と出ない物件を見分けられるようになります。

達人
まずは【表面利回り・実質利回り・ROI】を計算してみることから始めよう。

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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