不動産投資

不動産投資ローン(融資)はどう選ぶ?何が違うの?融資の基本を紹介!

投稿日:

達人
不動産投資をする上で、多くの人が利用するのが融資だよね。
そうだね。
自己資金だけだと足りないから。
あゆちゃん
達人
だから今回は、不動産投資の融資についての基本を紹介するよ。

不動産投資ローン(融資)の基本知識とは?

不動産投資における金融機関からの融資を不動産投資ローンやアパートローンとも呼ばれていますが、これは銀行が付けた投資家向けの融資の商品のことをさします。
今回は、わかりやすく不動産投資ローンと統一して表記して紹介していこうと思います。

不動産投資ローンを組む金融機関にはランクがある!

不動産投資ローンや住宅ローンを組むことができる金融機関にはランクがあり、お金を借りるハードルのある金融機関ほど金利が低いという特徴があります。

金融機関のランク

金利が低くくて、借りるハードルの高い金融機関順に記載しています。

  1. 政府系(日本政策金融公庫、商工組合中央金庫)
  2. 都市銀行
  3. 地方銀行
  4. 信用金庫、信用組合
  5. ノンバンク
達人
つまり、政府系の金融機関は金利は低いけど、お金を借りるのは難しいということだね。

不動産投資ローンを始めて組もうという人ほど、金利が高くても借りやすい金融機関(ノンバンク)から申込を始める人がいますが、初めて不動産投資ローンを組む場合は最初の数回は断られる確率が高くなるため、始めは政府系金融機関などから不動産投資ローンの審査を申し込む方が、金融機関のランクを下げていくことでお金を借りやすくなります

政府系(日本政策金融公庫、商工組合中央金庫)

  • 融資ハードルが高い
  • 全期間固定金利2%前後
  • 手数料ほとんどなし
  • 繰り上げ返済の手数料なし
  • 担保登記完了後の融資実行(物件購入後にお金が借りられるようになる)

政府系の金融機関の場合、金利も安く手数料もほとんどないというメリットがありますが、融資ハードルは高く物件購入後にお金を借りられるようになるため、物件を購入するために他でお金を借りなければならなくなります

都市銀行

  • 融資ハードル高め
  • メガバンク(三菱UFJ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行)のため全国対応
  • 金利は安め

地方銀行・信用金庫・信用組合

  • 金額の小さい物件でも融資してくれる
  • 都市銀行と比較すると金利高い
  • 営業エリアが狭いため、対応エリア内の物件しか融資してくれない

ノンバンク

  • 金利がかなり高い
  • 融資ハードルは低め

融資ハードルの低いノンバンクですが、ノンバンクや消費者金融などでお金を借りると信用力が落ち、その後ランク上位の金融機関で融資を受けることは難しくなります。

不動産投資ローン(融資)には種類が3つある!

金融機関からお金を借りる融資には、3つの種類があります。

3つの種類

  • 消費者向け融資(住宅ローン)
  • 投資家向け融資(不動産投資ローン・アパートローン)
  • 事業向け融資

消費者向け融資(住宅ローン)

消費者向け融資と言えば住宅ローンですが、金利が低く借入期間も長いという特徴があります。
しかし住宅ローンは自分で住む家のための融資なので、賃貸に貸すための物件を購入する場合は契約違反となることがあります。

投資家向け融資(不動産投資ローン・アパートローン)

地方銀行などが投資家向けの商品として「不動産投資ローン」「アパートローン」を用意しています。
不動産投資用の融資のため、融資ハードルが低いですが金利は2~4%前後と高めになります。

事業向け融資

政府系の金融機関や通常の銀行からの融資は、事業者向け融資となります。
金利などの条件では投資家向け融資よりもメリットがあります
不動産投資でローンを組む場合は、融資ハードルは高くなりますが一番初めにこの方法で融資を受けるようにした方が得策でしょう。

金利の種類は2つ!

不動産投資において金利は収益に大きく影響を与えます。

達人
まずは、金利の基準となる指標について紹介しよう。

金利の基準となる指標

  • 短期金利・・・日本銀行の政策で決まり、変動金利の基準となる
  • 長期金利・・・市場(10年物国債)によって決まり、固定金利の基準となる

変動金利とは?

変動金利は、その時点での金利によって支払う金額が変わるため、返済金額がシミュレーションしにくい特徴があります。
時流を読み、現在の金利よりも今後低くなる可能性があるという場合にはメリットが大きくなります。

他にも、返済期間の後半でキャッシュフローがマイナスになるため、その時点で物件の売却を検討しているシミュレーションをしている方は変動金利を選択しています。

固定金利とは?

固定金利は購入時の金利が返済終了まで変わらないため、返済金額が変わらず返済シミュレーションがしやすくなります。
買った物件を返済終了まで持ち続けよう(売却しない)という方は長期固定金利が有利になります。

しかし、返済途中に一括返済する場合はペナルティーが課されてしまうというデメリットもあるため、返済終了まで売却しないという人が固定金利を選択しています。

返済方法も2種類ある!

不動産投資ローンの返済方法は2種類あります。

返済方法

  • 元利均等返済
  • 元金均等返済

元利均等返済

元利均等返済は、毎月の返済金額が一定となる返済方法で、返済初めは金利の支払いが多く、元本の支払いは少なくなり、内訳金額は変動します。
最初のキャッシュフローは多く残りROIも高くなりますが、返済期間の後半ではキャッシュフローがマイナスになることがあります。
※キャッシュフローやROIについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください!

元利均等返済を選択する場合は、キャッシュフローがどの時点でマイナスにかわるのかを事前にシミュレーションする必要があります。

元利均等返済がオススメなのは「次々物件を増やしたい」という人。

元金均等返済

元金均等返済は、元本の支払いが一定で毎月の返済額が減少していく返済方法で、元利均等返済よりも元金均等返済の方が総支払額が少なくなります。
最初は毎月の返済額が高くなりキャッシュフローが少なくROIを圧迫しますが、元本の減りが早いというメリットもあります。

元金均等返済がオススメなのは「はじめのキャッシュフローは少なくていいから支払額を少なくしたい」という人。

不動産投資ローンは不動産会社に紹介してもらうことが大事!

不動産投資ローンを組もうとして、いきなり金融機関に相談に行っても相手にしてくれないことがあります。
しかし、同じ金融機関であっても不動産会社に紹介してもらって相談すれば、前向きに話を聞いてくれます。

不動産会社から必ず良い金融機関が紹介してもらえるということではないので、いろいろな不動産会社に資料請求などする際に銀行とのルートなども合わせて問合せすることで、どんな金融機関を紹介してくれる不動産会社なのかも含めて判断することができます。

達人
不動産投資ローンを組む時はまず金融機関を紹介してもらう!
覚えておこう!

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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