不動産投資

不動産投資の物件購入の流れ!失敗しないポイントは事前準備に時間をかけること!

投稿日:

達人
不動産投資での物件購入は大失敗できないんだよ。
確かに。大きな買い物だもんね。
バチェル
達人
今回は、不動産投資物件の購入の流れと失敗しないための事前準備について紹介しよう。

不動産投資の物件購入の流れ!

物件購入の流れ

  1. 購入方針策定・・・予算、場所、建物構造など大まかにターゲットを決めていく
  2. 物件検索・・・インターネットで情報収集
  3. 資料請求・・・不動産会社に問合せ、販売資料をもらう
  4. 現地調査・・・収集した物件の中から現地視察する物件を選ぶ
  5. 投資計画作成・・・投資にむいている物件かシミュレーションする
  6. 買い付け申込・・・買付申込書を不動産会社に提出

不動産投資は物件を購入してしまったら、どんなに失敗な物件であってもすぐに売却することはできません。
また、売却できないだけでなく費用もかかります。

達人
失敗しないための事前準備として、まず「物件を数多く見る」ことが必要だよ。

物件購入の際に、1つの物件情報しか見ずにそのまま購入することは失敗に繋がると誰でもわかりますよね。
つまり、10件より100件、100件より1000件の物件をみて、そこから現地調査に行く物件を選んで決めた方が成功に繋がるということです。

バチェル
なんか大変そう。
物件購入は1、2か月で終わるものではないよ。
不動産投資を成功させたいなら購入する物件を決めるまでに1年くらいの時間をかける必要があるんだ。
達人

どんな物件を購入したいのか方針を決めよう!メリット・デメリットを紹介!

物件を購入する時には、まずどんな物件を購入したいのかの方針を固めます。
その際に、物件のメリットデメリットがわかっていないと、どんな物件を購入していいのか方針を決められませんよね。

インターネットを見ていても物件の数が多すぎて決められないと思います。
そのため、自分の物件購入方針イメージを決めておいてから、物件を見ていきましょう。

区分所有物件にするか、1棟所有をするか?

区分所有物件と1棟ものの、どちらを選ぶかは予算やスキルなどによって異なります
不動産投資初心者であれば、始めは区分所有物件でのちのち1棟所有に切り替える方が安全かもしれません。

区分所有のメリット・デメリット

メリット

  • 少額でも投資可能
  • 1棟ものと同じ予算で複数の区分所有物件を購入することができるため、リスク分散ができる
  • 空室の物件を狙って購入すれば入居者を自分で選べる

デメリット

  • 管理費・修繕費が家賃の20~30%を占めることがあり割高。
  • 土地の権利が弱く、担保力が弱い
  • 建物の処分に自由が利かない
  • 地震が起きても建て替えが困難
  • 手間がかかる割に儲けが少ない
  • 資産が増えるまでに時間がかかる
  • 融資の獲得が難しい

一棟所有のメリット・デメリット

メリット

  • 管理費・修繕費が家賃の5~10%なので割安
  • 土地も所有しているので、担保力がある
  • 建物処分や建て替えが自由にできる
  • 融資が獲得しやすい

デメリット

  • 金額が大きく、リスクも大きい
  • 複数の場所に物件があるわけではないため、地震や事故などのリスクがある
  • すでに入居者がいる場合は入居者を自分では選べない

オーナーチェンジ物件にするか、空室物件にするか?

入居者がいる状態で売却にだされている物件をオーナーチェンジ物件と言います。
また、空室状態で売却に出されている物件は空室物件と言われています。

オーナーチェンジ物件は、購入した瞬間から家賃が入ってくるため、多くの投資から好まれる物件です。

オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット

メリット

  • 購入後、すぐ家賃収入がある
  • 家賃が割安に放置されている可能性がある

デメリット

  • 不良入居者がいて家賃滞納があるかもしれない
  • リフォームで物件価値を上げることが難しい
  • 投資家から人気のため購入は競争になりやすい

空室物件のメリット・デメリット

メリット

  • 入居者を選べる
  • リフォームすることで物件価値を高めることができる
  • 投資家同士で購入時に競争になりにくい

デメリット

  • リフォーム後に入居者が入るまでに時間がかかり無収入が続く
  • リフォームしても家賃アップできるとは限らない
  • 不安定要素が多い

ワンルーム物件にするか、ファミリータイプ物件にするか?

以前は不動産投資と言えばワンルーム物件でしたが、現在はワンルームの供給過多で家賃が下落し、家賃を下げても入居者が決まらない物件もあります。
しかし、ファミリータイプ物件であれば有利というわけでもありません。

ターゲットとするエリアでの価格や需要供給状況を考慮してタイプを選ぶ必要があります。

ワンルーム物件のメリット・デメリット

メリット

  • 購入単価が比較的安い
  • 管理費やリフォーム費用などが安い

デメリット

  • 供給過多なエリアが多く、空室リスクが高い
  • 投資家同士で購入時に競争になりやすい

ファミリータイプ物件のメリット・デメリット

メリット

  • ワンルームよりも長期入居になる傾向あり
  • リフォームの工夫の余地が大きい
  • 少子高齢化に対応して間取り変更が可能
  • 投資家からは人気薄

デメリット

  • 購入金額が高め
  • リフォーム費用が高くなる
  • 管理費、修繕積立金が高い

物件購入の際に、どんな面も条件が良いという物件は投資家同士で競争になり、インターネットに情報がおりてくる前に購入が確定してしまうことがほとんどです。

不動産投資初心者という方は、妥協する点とカバーする点をバランスとりながら物件を購入することが重要です。

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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