不動産投資

不動産投資はリフォームすると利回りがアップする!値切ったらその分リフォーム費用として使おう!

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達人
不動産投資では、購入しやすいという面を考えて「中古物件」を購入する人が多いよね。
中古物件はそのまま貸すのではなく、リフォームしてから貸すことで家賃アップさせることができるよ。
リフォームしたら、時間も費用も掛かってマイナスなイメージが強いけどな・・・
もりもり
達人
じゃあ今回は、不動産投資でリフォームをするメリットと、リフォーム費用のコスト削減ポイントについて紹介しよう。

不動産投資でリフォームすると利回りアップ!

不動産投資で中古物件を購入したら、まずリフォームをして物件の価値を高めることから始めましょう。

リフォームして物件の価値を高めると・・・

  • 家賃、敷金、礼金をアップさせることができる
  • 利回りがアップする
  • 表面利回り以上に実質利回りにプラス効果あり
  • 質の良い入居者を獲得できる
達人
中古物件のリフォームを行うだけで、こんなにメリットがあるんだよ。

家賃、敷金、礼金をアップさせることができる

中古物件をリフォームすれば、家賃を高く設定しても入居者を獲得することができます
また、家賃をアップさせられるということは敷金・礼金による収入もアップできるということです。
敷金は新たにリフォームする際の費用として活用することもできるので、さらに物件価値を高めることに繋がります。

利回りがアップする

家賃がアップできるということは、利回りがアップするということです。
例えば、

  • 価格500万円の中古物件の年間家賃が50万円の場合・・・表面利回り10%
  • 価格500万円の中古物件を100万円値切り、その100万円でリフォームして年間家賃が2万円(74万円)アップした場合・・・表面利回り14.8%

不動産の価格は決まっていないので、交渉次第で値切ることは可能です。
値切ることができた金額をリフォーム費用とすることで、投資効率を高めることが必要です。

表面利回り以上に実質利回りにプラス効果あり

リフォームを行うことで、表面利回りは10%から14.8%にアップしましたが、実質利回りはさらにアップできます。
実質利回りの計算に用いられる固定費や修繕積立金などの維持費は家賃がアップしても、あまり変化はありません。
そのため、リフォームにより家賃アップするということは、実質的な収入が増えるということになります。

質の良い入居者を獲得できる

家賃の安い物件に住む人よりも、家賃が高い物件に住んでいる人の方が、収入が安定していて入居者としての質が良いと言われています。
家賃を上げるということは、家賃滞納などのトラブルの少ない人を入居者として選ぶことができるということです。

不動産投資でリフォームする時のコストダウンのポイントとは?

達人
不動産投資でリフォームをする場合、すべての場所をリフォームしていては費用がかさんでしまうよ。
リフォームをする時は、費用対効果の高い箇所を重点的に行おう

コストダウンのポイント① 費用対効果の高い箇所を重点的にリフォームする!

リフォームの費用対効果の高い箇所というのは、入居者に対してアピール度の高い箇所ということです。

リフォームの費用対効果の高い箇所

  • 部屋に入ってすぐに目につくもの(モニタ付きドアホン、温水便座など)
  • 入居者募集広告で書いてあったら注目されそうな設備の導入(床暖房、浴室サウナなど)

入居者目線で部屋を見てすぐに目につくものや珍しい設備は目を引きます。
住む中であったらいいなと思われるような設備や機能をリフォームによって入れるだけでも、入居者から好印象を持たれます。

また、無くてはならないものとしてエアコンが挙げられます。
昨今、賃貸物件でエアコンが無い物件は限りなく少なくなってきているため、エアコンがないということはマイナスポイントとなってしまうので、安くても良いのでつけるようにしましょう。

ちなみに・・・

システムキッチンや照明器具、ディンプルキーや機能性の高い壁紙などは、入居者からはあってもなくてもいいものという判断となることが多いため、費用をかけすぎるのはやめておきましょう。

コストダウンのポイント② 商品仕入れは自分で行う!

リフォーム費用を抑えるためには、リフォーム会社に全てを任せるのではなく、商品仕入れは自分で行うことをオススメします。
直接インターネットやホームセンターで購入する方が、リフォーム会社から購入するよりも安くなります。

リフォーム会社には取り付けと工事の費用のみ支払えばいいので、コストダウンになります。

達人
費用対効果の高い箇所として紹介した温水便座やドアホンは、ブランドにこだわる必要はないよ。
必要最低限使用できればいいと考えて商品を仕入れよう。

コストダウンのポイント③ リフォーム会社を使わず専門業者に直接依頼!

エアコンなど何かを取り付ける作業は、リフォーム会社に頼まず専門業者に直接依頼した方が安くなるケースが多いです。
それは、リフォーム会社に依頼しても専門業者に外注されることが多いからです。
リフォーム会社に依頼してしまうと中間手数料がとられてしまいますが、自分で専門業者に依頼すれば中間手数料は取られません。

「エアコン 工事」などでインターネット検索すれば、沢山出てきます。
その中から、低価格で設置可能な業者を選ぶことでコストを抑えることができます。

不動産投資でリフォームをするなら、リフォーム会社に全てを任せないで自分主導でリフォームをした方がコストダウンにつながります。

達人
リフォーム費用を抑えて魅力的な物件に変えられれば、入居者に困らず利回りもアップできるよ。

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  • この記事を書いた人
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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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