品川区の利回り5％の区分マンションの実質利回りを計算！
品川区の区分マンションを楽待（収益物件掲載サイト）で検索してみました。
そこで、利回り5％に近い表面利回り5.06%、販売価格4500万円の区分マンション物件を見つけました。
表面利回りは・・・
楽待の物件掲載情報の中に表面利回りの記載はありますが、一応計算しておきましょう。
表面利回り（％）＝228万円÷4500万円×100＝5.0667・・・
表面利回りは5.06％となります。
表面利回りについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください
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実質利回りは・・・
家賃収入（実質）＝（月額家賃－管理費等）×12か月－固定資産税・都市計画税
家賃収入（実質）＝（19万円－14,300円）×12か月－535,500円＝1,572,900円
物件価格（実質）＝購入価格＋仲介手数料＋印紙税＋司法書士手数料＋登録免許税＋不動産取得税
物件価格（実質）＝4500万円＋1,485,007円＋15,000円＋15万円＋63,000円＋126,000円＝46,839,007円
実質利回り（％）＝1,572,900円÷46,839,007円＝3.36％
実質利回りは3.36％となります。
実際の利益としては、3.36％となります。
実質利回りではローン返済額や家賃収入にかかる所得税、住民税については無視して計算しています。
この物件は、まだ築3年しかたっていないプラス、コンシェルジュサービスやゲストルームなども完備されている区分マンションなので需要はあると思いますが、現在の入居者が退去した時に次の入居者が付きやすいかどうかについてはシビアに検討しておく必要があります。
また区分マンションのため、1棟ものや戸建賃貸よりも諸経費が掛かるため利回りもあまり高くないということも覚えておきましょう。
実質利回りの計算にあたり（仮定）・・・
- 管理費・・・家賃の5％（楽待に記載のある場合は記載金額）
- 固定資産税・都市計画税・・・固定資産税評価額（物件価格の70％）に対し1.7％
- 仲介手数料・・・物件価格の3％＋6万円＋消費税10％
- 印紙税・・・15,000円
- 司法書士手数料・・・15万円
- 登録免許税・・・固定資産税評価額（物件価格の70％）に対し2％
- 不動産取得税・・・固定資産税評価額（物件価格の70％）に対し4％
この物件を所有している不動産会社は・・・
株式会社ミブコーポレーションは渋谷区にある不動産会社で、世田谷区・目黒区・渋谷区・大田区・港区・品川区を中心に売買や賃貸を行っています。
株式会社ミブコーポレーションの取扱投資物件はこちらでも検索することができます。（https://sales.mibucorp.co.jp/sch/sch_list.php?kind=45）
楽待へは、
- 1棟マンション
- 1棟商業ビル
- 区分マンション
を掲載しています。
＜株式会社ミブコーポレーションの会社情報＞
会社情報
- 商号：株式会社ミブコーポレーション（https://www.mibucorp.co.jp/）
- 事業内容：不動産売買及び仲介
不動産賃貸及び管理
賃貸保証業務
建売住宅等の企画、コンサルティング
マンションの代理販売
信託受益権の販売、その代理及び仲介
損害保険代理業務及び生命保険の募集に関する業務 - 宅地建築物取引免許：国土交通大臣(3)第7450号
- 主要加入団体 ：一般社団法人 日本住宅建設産業協会会員、公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会会員、公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員、公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会会員
事業所
- 本部
住所：東京都渋谷区広尾1丁目1番39号 恵比寿プライムスクエアタワー10F
TEL：03-3420-0102 - 恵比寿店（本店）
東京都渋谷区東3-25-11 2F
TEL：03-3420-0033 - 桜新町店
住所：東京都世田谷区桜新町1-12-13 2F
TEL：03-3420-3311 - 学芸大学店
住所：東京都目黒区鷹番3-14-14
TEL：03-3792-3336 - 桜新町店（賃貸）
住所：東京都世田谷区桜新町2-1-2
TEL：03-3420-5011
