入居者に困らなそう。
杉並区の利回り10％の区分マンションの実質利回りを計算！
杉並区の区分マンションを楽待（収益物件掲載サイト）で検索してみました。
そこで、利回り10％に近い表面利回り9.56%、販売価格690万円の区分マンション物件を見つけました。
表面利回りは・・・
楽待の物件掲載情報の中に表面利回りの記載はありますが、一応計算しておきましょう。
表面利回り（％）＝66万円÷690万円×100＝9.5652・・・
表面利回りは9.56％となります。
表面利回りについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください
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実質利回りは・・・
家賃収入（実質）＝（月額家賃－管理費等）×12か月－固定資産税・都市計画税
家賃収入（実質）＝（55,000円－11,000円）×12か月－82,110円＝445,890円
物件価格（実質）＝購入価格＋仲介手数料＋印紙税＋司法書士手数料＋登録免許税＋不動産取得税
物件価格（実質）＝690万円＋227,707円＋15,000円＋15万円＋9,660円＋19,320円＝7,321,687円
実質利回り（％）＝445,890円÷7,321,687円＝6.09％
実質利回りは6.09％となります。
実際の利益としては、6.09％となります。
実質利回りではローン返済額や家賃収入にかかる所得税、住民税については無視して計算しています。
この物件は、現在空室で利回りを計算した家賃よりも値下げした状態で入居者を募集しています。
物件購入後に利回りを下げないためには、リフォームをするなどの物件価値をあげる工夫をする必要があります。
実質利回りの計算にあたり（仮定）・・・
- 管理費・・・家賃の5％（楽待に記載のある場合は記載金額）
- 固定資産税・都市計画税・・・固定資産税評価額（物件価格の70％）に対し1.7％
- 仲介手数料・・・物件価格の3％＋6万円＋消費税10％
- 印紙税・・・15,000円
- 司法書士手数料・・・15万円
- 登録免許税・・・固定資産税評価額（物件価格の70％）に対し2％
- 不動産取得税・・・固定資産税評価額（物件価格の70％）に対し4％
この物件を所有している不動産会社は・・・
株式会社エーシークリエイトは、渋谷区にある不動産投資事業を支援するコンサルティング企業です。
効果的な金融機関選定のアドバイス、出口戦略の提案、税務に関わるアドバイスや、プロパティマネジメントの提案を行ってくれます。
また、エーシークリエイトでは収益不動産の経営代行（入居者募集から修繕まで）も行ってくれます。
楽待へは、
- 1棟マンション
- 区分マンション
を掲載しています。
＜株式会社エーシークリエイトの会社情報＞
会社情報
- 商号：株式会社エーシークリエイト（http://ac-create.jp/）
- 事業内容： 不動産の売買、仲介、斡旋、賃貸及び管理並びにコンサルティング業務
不動産鑑定業及び不動産に関するコンサルティング業務、損害保険代理業 - 宅地建築物取引免許：東京都知事(1)第99075号
- 主要加入団体 ：公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会、公益社団法人東京都宅地建物取引業協会
事業所
- 本社
住所：東京都渋谷区千駄ヶ谷3-39-1 北参道サンイーストテラス 8階
TEL：03-6812-9339
