不動産投資 シミュレーション

杉並区の利回り10%の区分マンションの実質利回りを計算。物件取扱い不動産会社の情報も掲載!

更新日:

達人
杉並区の実際の不動産情報をもとに表面利回りと実質利回りを計算してみよう。
杉並区は住みやすそうなイメージがあるな~。
入居者に困らなそう。
つる

杉並区の利回り10%の区分マンションの実質利回りを計算!

杉並区の区分マンションを楽待(収益物件掲載サイト)で検索してみました。
そこで、利回り10%に近い表面利回り9.56%、販売価格690万円の区分マンション物件を見つけました。

達人
見つけた物件の情報はこちら!

表面利回りは・・・

楽待の物件掲載情報の中に表面利回りの記載はありますが、一応計算しておきましょう。

表面利回り(%)=家賃収入(年)÷物件価格×100

表面利回り(%)=66万円÷690万円×100=9.5652・・・

表面利回りは9.56%となります。

表面利回りについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください

指標解説
不動産投資の利回りとは?表面利回り・実質利回り・ROIの3つの指標を解説!

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実質利回りは・・・

達人
表面利回りは大体の利益しかわからないから、物件を探している人は実質利回りについても計算しておこう。
実質利回り(%)=家賃収入(実質)÷物件価格(実質)×100

家賃収入(実質)=(月額家賃-管理費等)×12か月-固定資産税・都市計画税
家賃収入(実質)=(55,000円-11,000円)×12か月-82,110円=445,890円

物件価格(実質)=購入価格+仲介手数料+印紙税+司法書士手数料+登録免許税+不動産取得税
物件価格(実質)=690万円+227,707円+15,000円+15万円+9,660円+19,320円=7,321,687円

実質利回り(%)=445,890円÷7,321,687円=6.09%

実質利回りは6.09%となります。

実際の利益としては、6.09%となります。
実質利回りではローン返済額や家賃収入にかかる所得税、住民税については無視して計算しています。
この物件は、現在空室で利回りを計算した家賃よりも値下げした状態で入居者を募集しています。
物件購入後に利回りを下げないためには、リフォームをするなどの物件価値をあげる工夫をする必要があります。

実質利回りの計算にあたり(仮定)・・・

  • 管理費・・・家賃の5%(楽待に記載のある場合は記載金額)
  • 固定資産税・都市計画税・・・固定資産税評価額(物件価格の70%)に対し1.7%
  • 仲介手数料・・・物件価格の3%+6万円+消費税10%
  • 印紙税・・・15,000円
  • 司法書士手数料・・・15万円
  • 登録免許税・・・固定資産税評価額(物件価格の70%)に対し2%
  • 不動産取得税・・・固定資産税評価額(物件価格の70%)に対し4%

この物件を所有している不動産会社は・・・

達人
この物件を取り扱っているのは、株式会社エーシークリエイトだよ。

株式会社エーシークリエイトは、渋谷区にある不動産投資事業を支援するコンサルティング企業です。
効果的な金融機関選定のアドバイス、出口戦略の提案、税務に関わるアドバイスや、プロパティマネジメントの提案を行ってくれます。
また、エーシークリエイトでは収益不動産の経営代行(入居者募集から修繕まで)も行ってくれます。

楽待へは、

  • 1棟マンション
  • 区分マンション

を掲載しています。

<株式会社エーシークリエイトの会社情報>

会社情報

  • 商号:株式会社エーシークリエイト(http://ac-create.jp/
  • 事業内容: 不動産の売買、仲介、斡旋、賃貸及び管理並びにコンサルティング業務
    不動産鑑定業及び不動産に関するコンサルティング業務、損害保険代理業
  • 宅地建築物取引免許:東京都知事(1)第99075号
  • 主要加入団体 :公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会、公益社団法人東京都宅地建物取引業協会

事業所

  • 本社
    住所:東京都渋谷区千駄ヶ谷3-39-1 北参道サンイーストテラス 8階
    TEL:03-6812-9339

不動産(戸建て・マンション・土地等)の価格を60秒で知る方法。しかも簡単・無料なので気軽に使えます。

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町の不動産会社1社に、売却査定をすることは危険です。
必ず複数社に査定依頼をしないと、本当の相場は分かりません。

イエウールは、いわゆるその複数社への査定依頼を、一括で行える、一括査定サイトです。

つまり、一括査定サイトの提携不動産会社が少なければ、査定依頼する不動産会社が少なくなってしまうということです。
しかし、多ければ、多くの不動産会社からより高く売ってくれる不動産会社を選ぶことができるということになります。

さらに、提携不動産会社が多いから、大手不動産会社だけでなく、地元密着の不動産会社にも査定依頼をすることができます。
不動産会社は、大手だからといって不動産査定金額が高くなるということではありません。
地元密着に不動産会社だからこそ地域の不動産価格を熟知しています。
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そんな「イエウール」ですが、ココもおすすめポイントです。

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    ・宅建士の資格保持
    ・レビューをもとにイエウール独自のロジックで「交渉力」を評価
  • 不動産査定依頼数も業界No.1
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  • チャット風の査定依頼でとっても簡単!

最初に、売却したい物件種別を選んで、、、

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不動産一括査定サービスで、不動産会社の担当者まで審査をしているのは「イエウール」だけでした。

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  • この記事を書いた人
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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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