不動産投資

不動産投資物件を購入する時は、出口(売却)を想定すること!

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達人
不動産投資用物件を購入する時、重視するポイントを知っているかな?
価格が安いかどうかでしょ!
あゆちゃん
達人
物件を安く買うことばかりを重視している人が多いんだけど、それでは資産を増やせないかもしれないんだよ。
これから物件を買おうとしているなら「売却」という出口から物件購入するかを考えてみよう!

投資用物件は「売却」という出口から購入を検討する!

相場よりも安く買えば、高利回りを見込めて、売却益も多く得られると勘違いしている人が多いです。

不動産投資用物件を購入する時に、本当に重視すべきなのは「売却」という出口から

  1. 収益性
  2. 資産性

2つのポイントを検討することです。

① 収益性

収益性は、購入する物件から得られる収益を積算したもの
<収益還元法>

② 資産性

資産性は、土地の資産価値と、築年数などを考慮した建物の資産価値を積算したもの
<原価法>

収益還元法、原価法って何?という方はコチラを先にお読みください

資産評価
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収益性、資産性を計算し、売却ができるか、購入可能な金額を算出しましょう。

物件の種類別に重視するものは違う!

  • 都市部の中古RC造・・・収益性重視
    想定される売却先:投資目的の個人・法人
  • 鉄骨造/木造/築古・郊外にある中古RC造・・・資産性重視(建物の残存価値が小さく購入後もさらに下がることから、収益性よりも資産性重視で判断)
    想定される売却先:取り壊してアパートや戸建てを建てる開発業者
  • 土地から新築木造アパートを建設・・・収益性+資産性重視
    想定される売却先:投資目的の個人・法人

① 収益性を見極める!

達人
収益性を重視して判断する都市部の中古RC造、土地から新築木造アパートを建設について見極め方を紹介しよう。

都市部の中古RC造、土地から新築木造アパートを建設の売却先は、投資目的の個人か法人が想定できます。
このような物件の場合、融資してもらえる銀行の融資条件から最大の融資額をシミュレーションし、シミュレーションした金額以下であれば良い仕入れ金額と言えます。

収益性を判断するポイント

土地から新築木造アパートを建設については、土地が資産価値に占める割合が大きく、土地の資産価値の面からも購入すべきかを判断する必要があります。

都市部の中古RC造については、家賃収入から融資の返済可能額を想定し、金利と返済期間から逆算して借入可能額を計算します。
銀行での収益性としての審査では、家賃収入にかかる返済額の比率が重要となり、50%~70%くらいが目安となります。

返済額の比率の計算式

返済額の比率=返済額÷家賃収入

物件を保有する期間の管理費や入退去、税金などのコストが返済可能額にも影響します。
物件エリア(都心部と郊外など)によって、金融機関の利率や借入期間に違いがありますので、注意して下さい。
このような条件を検討し、購入を考えている物件について、ローンの返済額から逆算し、査定額を計算しましょう

② 資産性を見極める!

達人
資産性を重視して判断する鉄骨造/木造/築古・郊外にある中古RC造、土地から新築木造アパートを建設について見極め方を紹介しよう。

資産性を判断するポイント

鉄骨造/木造/築古・郊外にある中古RC造の売却先は、開発業者が想定できます。
中古物件の場合は、価格に土地と建物の比率が明示されていないため、比率は計算しましょう。

残存価値の計算式

建物は土地と異なり、エリアによる評価の差はないと考えると残存価値は
建築費(1坪あたりの建築費×延床面積) ÷法定耐用年数×残存耐用年数

土地から新築アパートを建設の場合は、建ぺい率や位置指定道路などの法的な制限、傾斜地など、トータルの費用増減も加えた上で建築費を計算します。
建築費がわかれば、部屋数で割り家賃収入を算出することもできます。

建物の価値を計算することで、物件の総額から建物分を差し引いた金額が土地代とわかります。
LIFULL HOME'S」や「アットホーム」などのポータルサイトの売買事例を見ると、物件エリアにおける土地の相場価格を把握することができます。
土地建物それぞれの資産価値を計算し、相場価格と比較することで、資産性の判断ができます。

都市部の中古RC造で収益性を計算してみよう!

あゆちゃん
さっきから難しいな~
そう感じている人のために、都市部の中古RC造物件で収益性を計算してみるよ!
達人

購入検討物件の情報

  • 物件エリア:埼玉県川国市
  • 部屋の広さ:2LDK
  • 年間家賃収入:1000万円
  • 表面利回り:6.7%
  • 構造:中古RC造1棟マンション
  • 部屋数:10室
  • 物件価格:1.5億円

銀行の融資条件

フルローンで金利3.5%、返済期間30年

このような条件でシミュレーションしてみましょう。

返済額の比率(返済比率)を70%と設定すると、年間返済可能額は700万円、借入可能額(融資限度額)は約1億3000万円、表面利回りは7.7%となります。
1億3000万円であれば、キャッシュフローが少しですが確保できるため、購入検討可能ボーダーラインとなります。

目標利回り8.2%を目指す場合、年間家賃収入÷目標利回り=目標総予算が計算できます。
年間家賃収入1000万円÷目標利回り8.2%=目標総予算約1億2200万円
物件価格が1億2200万円以下の金額であれば、即時に売却した場合でも黒字が確保できます。

不動産会社から不動産投資用の購入検討物件の情報を得たら、このように返済比率、目標利回りから購入検討可能ボーダーライン即時売却しても黒字が確保できる金額を計算し、即時売却しても黒字が確保できる金額以下(この場合1億2000万円)の金額であれば購入できると伝えましょう。

もし1億2000万円で購入できれば、1億3000万円で売りに出した場合でも、融資可能額が1億3000万円なので、買い手がつくと予想できます。

銀行は、エリアや物件の種別ごとに得意分野が変わるため、物件情報が入ったら、融資可能銀行を検討し、複数の銀行から一番条件の緩いところで融資限度額を想定しましょう。
売却時の融資枠を予め想定しておけば、売却した時に次に購入する人が、いくらなら買えるのかがわかります。

達人
出口(売却)を購入時から想定しておくことで、販売価格が適正かどうか判断することができるんだよ。

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その不動産、「今!」が最も高く売れる時期なのを知っていましたか?

2020年のオリンピック後は、不動産価格の下落が起こることが予想されています。

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つまり、一括査定サイトの提携不動産会社が少なければ、査定依頼する不動産会社が少なくなってしまうということです。
しかし、多ければ、多くの不動産会社からより高く売ってくれる不動産会社を選ぶことができるということになります。

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不動産会社は、大手だからといって不動産査定金額が高くなるということではありません。
地元密着に不動産会社だからこそ地域の不動産価格を熟知しています。
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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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