不動産投資

不動産投資の始め方【購入から売却までの流れ】を紹介!

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達人
不動産投資を始めようと思った時に、何から始めたらいいかわからないよね。
うんうん。
何から手を付けていけばいいのやら。
くぼりん
達人
そんな不動産投資初心者の方のために、今回は不動産投資用物件の購入から売却までの流れを紹介するよ。

不動産投資の流れ【購入から売却まで】

達人
不動産投資を始めるには、まず購入前の目標設定から始めよう。

STEP1 資産形成の目的・目標の設定

まず、一番最初に資産形成の目標を確認して、目標を設定します。
将来どんな暮らしをするために、どのように、どれだけの資金をつくりたいのかを家族と一緒に考えてみてください。
「50歳になるまでに不動産投資を中心に10億の資産をつくって、会社を辞めて家賃収入でゆったり人生を過ごす!」というように明確な目標と目的を決めましょう。
明確な目標、目的があることで、不動産投資の計画がブレなくなります。

STEP2 資産計画の確認

現在、保有している資金と調達可能資金額、住宅ローンや自動車ローンなどの負債についても確認しておきましょう。
大まかに資金計画を作成すると、購入できる物件の価格帯を明確にすることができます。

達人
もっと細かい資金計画を作成したいという方は、FP(ファイナンシャルプランナー)などの専門家に相談すると、専門的な知識を利用したリスクの小さい詳細な資金計画を作成できるよ。

STEP3 物件に関する情報収集

インターネットや不動産会社などを利用して物件を探します
気になる物件については資料を取り寄せて詳しく情報収集しましょう。

STEP4 事業者への問い合わせ

情報収集した物件の中で、購入を検討したい物件が見つかったら、取り扱っている不動産会社に問合わせします。

STEP5 不動産会社の営業マンに相談

問合せした不動産会社の中から信頼できる営業マンを見つけ、STEP1で設定した資産形成の目的や目標を共有して、物件購入について相談しましょう。

STEP6 物件の内覧・現地確認

購入希望の物件については、内覧や立地、現地を確認しましょう。
物件の設備なども含めて状態を確認すると、購入後のリフォームの必要性や費用を予測することができます。

STEP7 収支・資金計画の作成

STEP2で作成した資金計画と照らし合わせながら、購入後の収支をシミュレーションしていきます。
節税可能な金額や購入後の追加資金が発生する可能性などを、できるだけ細かく現実的な数字を予想し収支計画を立てることで、予想外の事態が起きるリスクを最小限に抑えることができます。

STEP8 物件の購入申し込み

物件購入の際は、まず売主側から物件に関する重要事項説明を受けて、契約条件の調整をします。
契約条件に問題がないと判断した後に、購入の申し込み行いましょう。

STEP9 金融機関に融資審査の申し込み

金融機関に対し、融資が受けられるかの審査を申し込みをします。

STEP10 売買契約(ローン特約付)

金融機関の融資審査を経て融資の目処が立ったら、物件の売買契約を締結します。
この時、もし融資が受けられなかった場合も想定し、期間内に融資が成立しなかった場合には違約金等が発生しない旨の特約(ローン特約)を付けた契約にしておくことをおすすめします。
契約時には手付金(100万円から物件価額の1割程度)、購入先が不動産仲介会社だった場合は仲介手数料の半金、売買契約書に貼付する印紙代などが必要です。

STEP11 融資契約締結

金融機関の融資審査に通ったら金融機関と融資契約を結びます。
融資契約時には、契約書に貼付する印紙代、ローン事務手数料、ローン保証料、団体信用生命保険料、火災保険料などが必要となります。

STEP12 物件引き渡し・不動産登記

物件代金の決済を行ったら、売主から物件を引き渡されます。
物件の引き渡しには、不動産仲介会社や司法書士、金融機関の担当者も同席することとなります。
所有権移転登記や抵当権設定にかかる費用、購入先が不動産仲介会社の場合は仲介手数料の半金が必要です。

STEP13 賃貸経営で家賃収入獲得

不動産投資用物件のオーナーとして物件の賃貸経営を行い、月々の家賃収入を獲得します。

STEP14 物件を売却し収支確定

STEP7で作成した、収支計画に従って、物件を売却します。
ローン残債を支払い、保有期間に得た家賃収入と通算し、最終的な収支を確定します。
手元に残った資金をもとに次の投資計画を立てます。

不動産投資の流れ

  • STEP1 資産形成の目的・目標の設定
  • STEP2 資産計画の確認
  • STEP3 物件に関する情報収集
  • STEP4 事業者への問い合わせ
  • STEP5 不動産会社の営業マンに相談
  • STEP6 物件の内覧・現地確認
  • STEP7 収支・資金計画の作成
  • STEP8 物件の購入申し込み
  • STEP9 金融機関に融資審査の申し込み
  • STEP10 売買契約(ローン特約付)
  • STEP11 融資契約締結
  • STEP12 物件引き渡し・不動産登記
  • STEP13 賃貸経営で家賃収入獲得
  • STEP14 物件を売却し収支確定

 

くぼりん
不動産投資には、14のSTEPがあるんだね。
不動産投資をするなら、まずこの14STEPを把握して、STEP1から始めていこう
達人

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Shota Kuwahara

某ハウスメーカーにて、一般家庭を対象とした注文住宅の提案・販売を行う。エリアマネージャーとして、約30人程度の営業マンをマネジメント。 【営業スタイル】 展示場来場者への接客活動を中心とした反響営業 ●業務担当年数 5年5カ月(1995年4月 〜 2000年8月) ●業務内容 新規顧客開拓 顧客訪問 既存顧客フォロー 企画提案、プレゼンテーション 集客業務 アフターフォロー ●業務で心掛けてきたこと 定期的なお客さま訪問やちょっとした会話で得られた情報を元に、その時のお客さまのニーズに沿った提案をしてきました。 ●取引顧客 メインは23区内・神奈川の富裕層。 ●【接客平均】 平均して月3組(常時5~7組のお客様を管理)

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